在目前的政策和市场环境下，住宅市场面临三个不确定性，即波动性比较大、盈利不稳定和政府参与。政府一方面会通过调控政策来参与，另一方面直接通过建设保障房参与住宅市场。

      当房价上涨的时候，住宅市场的开发商有比较充足的资金，为了分散风险会有一部分进入商业地产，遇到房价稳定或下降的情况，住房市场开发商会把资金从商业地产抽回到住宅市场，因而住宅市场的开发商进入商业地产的理由是消极的，住宅市场可以通过规模扩大，加快资金周转速度来保持发展。

      在陈启宗看来，住宅市场的低迷对商业地产来说却是机会。他认为，商业地产的未来发展有很大的确定性。从需求上来说，过去10年，每年有2100万人进入城市，他们是商业地产的潜在客户；其次是竞争对手的减少，因为现在的楼市调控使得住宅市场的开发商只能自保住宅那一块，没有资金进入商业地产。另外，地方政府仍然高度依赖土地财政，因此在住宅开发商拿地热情降低的情况下，商业地产开发商拿地就会有优势。

      在这样的市场情况下，陈启宗认为，商业地产最大的风险在财务方面，充足的现金流能够确保企业有能力应对变化的市场和政策。

      “特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。”陈启宗强调，“关键在于，只要不借那么多钱，就不会出问题。”

      怎样能够不借那么多钱还能开发呢？“我只给出两点建议，这也是所有从事房地产开发的最重要原则。首先，最重要的就是地点，只选最好的，次好的千万不要盖。”陈启宗表示，在一个城市里第一地段跟第二地段回报率之差基本是两倍到三倍。

      第二个原则就是低买高卖。市场逆转的时候，可以有回收资金的余地。有的开发商买地是高价买进，然后希望以更高的价格卖出，这样如果遇到市场逆转就必然缺少回旋余地。如果高买再高卖的话，一旦市场没有到达预期的高度，那么就会摔得很惨。

      恒隆地产从2001年到2004年的4年里没有买一块土地。“但是当机会来的时候，就是别人都没有钱、银行也不敢贷款的时候，那才是我的机会。”陈启宗说。