从2010年下半年开始，随着楼市新政的不断施压，“转战商业地产”成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞蹈。从表面上来看，商业地产俨然就是楼市投资的避风港。 一贯以标准化住宅开发著称的地产龙头万科集团，也未能免俗：2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。万科集团总裁郁亮今年数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。在万科之前，保利地产、中海地产、金地集团、招商地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。而上海市一家大型房地产集团，2010年全国开工在建的酒店项目不过七八个，2012年将接近100个。这些酒店项目，大都是该集团在各地购置住宅用地时，承诺要为地方政府配建的“城市地标性工程”。从数据上来看，当前形成的一股商业潮流，是有根据的。国家统计局公布的数据显示， 2010年商业营业用房销售额同比增长46.3%，2011年上半年，商业营业用房销售额同比增长18.6%，保持着快速高昂的发展势头。 《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和大跃进的时代。

      在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012年伊始，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。那么，商业地产既然再次成为开发商眼中的香饽饽，是否可以表明，在当前形势下，商业地产就是房地产行业的避风港呢？作为专业从事商业地产策划和投资顾问的鸿伟摩尔在此与大家回顾一下2011年商业地产迷局：商业地产成避风港VS商业地产不等于避风港。

      商业地产成避风港VS商业地产不等于避风港

      ◎  商业地产成避风港

      商业地产——乐活2011

      在“2010中国杭州•城市综合体成长峰会”上，杭州市建委主任杨军就曾表示：“杭州要再建100座城市综合体项目”。目前，大型房企纷纷规避政策重锤打击，转向了二、三线城市和商业地产。商业帝国模型正在构筑，而且日益影响城市的面貌。

      商业地产的领头企业之一大连万达盛极一时，而香港开发商的“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。就连曾积极推崇美国模式的万科，也已经重新调整自己的定位。年初至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。事实上，就连一些小型开发商，也开始关注商业地产。因为小型开发商在过去一轮的地王拉升战中，被挤出住宅市场，只能和一些大企业联合开发，走商业地产这条路。目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。比如步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业，如去年被家乐福收购的保龙仓以及今年出售给华润万家的洪客隆。2011年3月，在青岛举行的第八届商业地产行业年会上，沃尔玛开发部负责人向外界正式介绍了沃尔玛的新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。

      商业地产投资爆发原因分析

      房地产早已成为一个政治话题，因为住宅市场牵涉到民众的切身利益。房价持续高涨将透支未来的消费能力，开发商玩不动，普通购房者更玩不动，老百姓怨声载道势必造成管理层下决心出台打压政策。不仅如此，在实体产业方面，管理层也重拳打击了炒作农产品和资源以及能源价格方面的游资，因此，2012年资本流向很可能向商业地产继续集中。

      摩根大通银行副总裁陈思冲分析认为,全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。多家地产公司持有商业物业的比例占总资产的60%～100%不等；香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。因此，从全球趋势来看，商业地产将会被逐渐重视，更多的资金会投入到商业地产中。

      房产投资者应该清醒知道，这几年房价涨得过快，这主要指住宅市场，商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进，浩浩荡荡的农民进城转为市民，商业地产一定会迎来勃勃生机。城市版图将不断扩大，集中商业区将会像雨后春笋般地不断崛起。因为经济转型期会大力发展第三产业，包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以，加大发展商业地产的力度，是大势所趋。

      虽然开发商转移战场，将据点插在了二线三线甚至四线城市，但毕竟住宅市场已经聚集了风险。而商业地产与基本面最贴近，不像住宅市场那样“点背离”。这对资本的转移也是有好处的，让资本少一点利用银行杠杆去炒住宅，更多进入商业地产领域，降低住宅市场的热度，也降低中国经济的风险。

      鸿伟摩尔认为，由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但中长周期持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。

      目前在土地供应结构上，已明显向商业用地倾斜。一些城市当年供应的土地中，超过一半以上是商业用地。公开出让的住宅用地，也被要求配建一定比例的商业项目。

      有消息表明，美国2011年或有上百个城市因债务危机破产，金融危机将重新爆发。美国政府除了开动印钞机之外，已经别无他法。所以，很多资本提前介入商业地产。美国媒体也曾有报道，全球最大私募股权公司黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元人民币出售给香港新世界发展有限公司。这意味着，黑石集团首次从中国房地产撤资。由于眼下正值楼市调控关键时期，不少舆论视其为看空中国楼市的信号。但在黑石出售Channel1的消息传出不久，便有消息称：其与国内房企合作，在全国二三线城市开发商业地产项目。种种迹象似乎都显示出：商业地产不仅成为楼市的避风港，而且还成为商业领域业态经营者集体看好的发展行业。

      商业地产不等于避风港

      转商冲动

      中国商业地产联盟秘书长王永平发现，近年来，“转型”是商业地产领域“一个非常扎眼的现象”。除了住宅开发商转向商业地产开发外，更“扎眼”的是众多商业运营者直接参与地产开发，“从房客变为房东”。 家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下2011年以来上海单体地价最高纪录，成为“地王”；宜家公司的合资公司英特宜家，去年在北京丰台区大红门投资三四十亿元，今年则在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心。

      前面已经提到，万科已加大商业地产投资比重。而在上世纪90年代，万科曾因放弃多元化、力主标准化震撼业界。当时的一项“革命性”创举，便是卖掉旗下商业地产，回归住宅产业化之路；20年后的今天，万科却走向了自己当年确立的相反方向。

      《财经国家周刊》披露：沈阳目前被已是商业地产投资“最疯狂城市”。在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。

      一组量化数据显示：2011年前8个月，全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。 单就投资额来看，2011年前8个月全国商业营业用房吸纳的资金量，只比去年全年(5598.8亿元)少了约1000亿元。其增长幅度超过了同期商品住宅。全国商业地产联盟秘书长王永平说，商业地产如此的增长幅度，近10年来还是头一次见到。

      泡沫危言

      这种千军万马过独木桥的盛况，要专业人士看来，是明显的泡沫迹象，破灭是迟早的事。当前大多数开发商不具备开发商业地产的专业基础，因而运作商业地产成功少、失败多，并因此给舆论留下“泡沫”等不良印象。“但如果从供求关系上来看，目前说泡沫还为时过早。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前总体上还不存在大量商业地产供过于求的情况。国内一些好的购物中心，在拉动消费方面所占比重还很大，“所以现在不是泡沫，而是结构有问题”。

      但在世联地产董事长陈劲松看来，商业地产是专业性极强的房地产业态，其运营成败与规划、管理、定位和服务等诸多软性实力密切相关，“因而商业地产决不能像住宅一样大干快上。大干快上就会出现问题”。

      调控隐忧

      商业地产的投资潮涌，会否引发调控关注？

      2011年8月，上海市银监局发出的商业地产信贷风险提示，多家银行已据此收紧对商业地产的贷款，尤其是严控个人消费信贷用于购置商业用房。 舆论认为，此举表明监管部门已对商业地产过热风险产生警觉。而业内人士则认为，上述举措不应被理解为调控信号，只是规范商业地产健康发展的常规政策。但客观上它仍会对当前投机心态过重的部分炒家起到敲击和警醒作用，使其投机行为受到抑制。 王永平也认为，监管部门发出的风险提示“更多是重申既有政策，提醒不要违规操作”。短期内还看不到商业地产将进入宏观调控的迹象。

      但他同时认为，当前商业地产的投资增长出现了几个不协调：一是与城市的整体经济发展水平不协调，二是与城市总体规划不协调，三是与城市的人口增长不协调，四是与商业企业的发展速度不协调。

      而在王永平看来，规划是导致商业地产乱象的一个重要原因。如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”。

      商业地产不是避风港原因分析

      商业地产的过热，使融资环境持续恶化。对新入行的商业地产运营商来说，如果不能找到长期、优质的合作伙伴，运营商极易陷入到经营不善的困境中。与住宅一售了之的运作方式相比，商业地产的运营问题将困绕着每一个转型开发商，其中的主要问题是并非商业物业交付之日才开始面对，而是取决于物业设计之初。最近有消息表明，未来将有超千亿元资金由住宅转向金融行业及商用物业。随着市场投资涌向商业地产，银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务。

      从投资者角度来看，尽管开发商热情不减，但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性，购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中，一些以投资性需求为主的商业写字楼项目变得难以独善其身。尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目，其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以持续唤起消费者的购买积极性。

      从开发模式来看，比起住宅，商业地产操作难度太大。鸿伟摩尔作为商业地产开发商忠实的合作者，也充分认识到了这一点。而商业地产之所以操作难度太大，很重要的一个原因就是其不可复制性，不能以北京的模式来上海做，也不能以上海的模式在杭州做。当然更不能以住宅地产的模式做商业地产。比如，恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有，万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制，SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。而这些开发模式现在也还在不断摸索当中，而且这几家企业都有较为深厚的背景，其他公司很难拷贝。因此，一些小的开发企业要开发商业地产项目时，要面临用什么样的模式来发展的问题。

      从目前国内房地产市场来看，大多数城市的商业项目都存在超前开发的迹象。一方面受政府“形象工程”政策支持诱惑，开发商盲目追求商业体量，超越区域消费能力；另一方面商业模式和开发理念超前导致当地消费理念跟不上。商业地产的扩张速度超过了城市发展速度，商业项目扩张速度超过了进驻商家的扩张速度，商家开店的速度又明显高于当地居民消费力增长速度，这是商业项目扩张过快的直接表现。超前开发的背后，高空置率、租金达不到预期目标等一个个看不见的风险与泡沫时刻威胁着项目的发展。

      投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。相对住宅短平快的运作方式，商业项目的运作成本很高，从几亿元起步，有的高达十几亿元，而持有型物业的回款时间至少需要6年到10年的时间。在目前信贷环境较为严厉的阶段，对于企业自身的实力将是一个考验。

      不仅如此，商业地产还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。目前国内的开发商几乎全都是从住宅起家，思维惯性也都是开发住宅的套路。向商业地产转型过程中，后期面临管理运营方面的问题时，因缺少经验、没有足够的人才储备，常常举步维艰。

      转型商业地产是否势在必行

      2011年下半年，银监会强调了商业地产抵押贷款的风险，对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。有业内专业人士指出，商业地产已经进入“寒冬时期”。现在我们就2011年商业地产的热点事件，来分析一下当前纷纷转形商业地产是否势在必行。

      伤及主业零售商开始止步商业地产

      按照中国连锁经营协会与德勤事务所的调查，如今半数以上零售企业都已进军商业地产模式。但零售商大肆进军商业地产，无疑是在“刀尖上跳舞”。目前，商业地产处于开发热潮，可能意味着未来的供给过剩和竞争加剧，商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。市场最新传出的消息称，步步高母公司正准备将其部分商业物业资产全盘打包出售。而国美电器公然宣称，其将终止进军商业地产的步伐，停止物业合营协议。尽管步步高方面对“出售商业物业”予以否认，但据业内人士分析，“颠簸一圈，口袋渐空，零售商回归到超市、百货主业经营，正是当下事实。”

      上海商业地产“限贷”调控序幕正式拉开

      8月23日下午，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。无疑，商业地产调控政策收紧的信号灯已经亮起。这在上海大规划、大发展的市场背景下，对商业地产大跃进行为的一个警示，同样也是对其他城市的一种警示。据有关机构数据显示，限贷政策发布后几周内，上海商业地产的成交量出现了一定程度的回落。除此之外，商业地产限贷也给开发商资金链带来了巨大的考验。据了解，商业用房从结构封顶到竣工验收，最起码需要一年半到两年时间。这也意味着，如果消费者是贷款买房，开发商最起码要多等一年半或者两年，才能从消费手里拿到回笼资金。开发商的资金压力变大不言而喻，开发商能否挺过资金链这一关，直接波及商业地产的价格和未来发展。

      宁波奥特莱斯倒闭奥莱渐现“水土不服”

      2011年冬天，流行于欧美的商业业态——奥特莱斯，在中国渐显“水土不服”的迹象。宁波江北区奥特莱斯广场被法院查封，宣告倒闭。与此同时，番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等项目，也因各种原因进展缓慢。专业人士分析，单店经营不仅限制了其品牌招商、人才资源招储，也不利于抗风险能力的提升。因此，连锁化程度太低，是现阶段国内奥特莱斯发展的最大障碍。

      万达2011年多个项目出现硬伤

      2011年4月，万达在上海的在建项目发生垮塌，未有伤亡，但项目一度全面停工。同期，万达在郑州的项目又被曝出“瘦钢筋”事件。2011年，万达计划在全国新增20个万达广场，后缩减为18个。如此速度，无出其右。分析人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

      万达以规模、专业成就其商业地产老大地位，高速扩张的背后是隐患，工程质量和安全隐患令人揪心，尽管王健林提出减速，但万达在“刹车”的同时也暴露出其精细化程度还不够，这艘商业地产航母未来还有很长一段路要走。

      SOHO中国一直以散售模式著称。2011年6月25日，市场首次传出SOHO中国旗下的北京中关村丹棱大厦意图以17.17亿元整售的消息。SOHO中国一位销售人员称，这是该公司首次尝试以整体销售方式出售写字楼。但一周以后，SOHO中国就宣告整售失利。潘石屹为什么要尝试新的整售模式呢?据了解，除已经显现在外的散售模式不好管理、开发商对产业链下游利益严重透支等弊病外，戴德梁行投资部华北区主管王宇涛指出，今年6月1日起北京实行的“商改住”新规对于非住宅类物业的分割开始有了严格的规定，这将在一定程度上限制商业物业的散售。

      结论

      商业地产目前在中国还处于初级阶段，从行业高度来看，国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，这既为发展提供了探索的空间，但同时又带来许多不确定性。这其中就包括，商业地产的融资、开发、招商、运营和物业管理难度比较大，再加上商业地产资金的需求量大，投资回报时间长，如果一个环节没做好，企业就难以坚持下去。而金融政策、行业政策及城市的消费能力和承载能力也是重要的因素。

      由于商业地产所涉及的许多关键的决策依据都是动态的，因此操作难度巨大，在国外一般都是最有实力的开发商才有能力涉及商业地产的开发和经营，而其中许多开发商除了开发之外，同时也长期从事商业地产的经营，因此积累了丰富的操作经验，从而保证了商业地产的成功。而与此相对应的则是国内众多开发商“捞一票就走”的心态。这是很不成熟也很危险的。

      而事实也证明，大量的商业地产项目是“雷声大、雨点小”，往往疯狂炒作所谓“铺王”价值之后，结局要么惨淡经营，要么偃旗息鼓。究其原因，关键在于商业地产的开发商通常并不具备商业经营的能力和经验。以上所例举案例皆是国内外知名开发企业项目，品牌开发商都不能在商业地产领域全胜而归，更何况意欲从住宅转型到商业地产的开发公司呢。

      2012年商业地产预测

      2012，商业地产将迎来春天

      事实上，早在楼市调控之初，包括万科、保利等传统的住宅龙头房企，就纷纷宣称要向商业地产转型，20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产领域的发展目标。然而，伴随着调控的深入以及销售遇冷，开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企日益谨慎，珍惜手中所持现金。而作为投入巨大、回报期长的商业地产，开发商们在此领域更是难得出手。

      就此，住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外，一线房企们并未伤筋动骨，仅是伺机而动。而最先承受不住的，反而是地方政府——地价渐趋合理，原本捆绑性的政策也消失不见。终于，经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地——三季度以来，包括和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场。

      而就在2011年的12月29日，SOHO中国又以40亿的代价，成功拿下上海证大、绿城中国、磐石所持外滩地王50%的股权。事实上，目前一线城市的中心和CBD区域，大部分被港资房企所占据——除去万达之外，包括龙湖、华润和绿地等知名开发商，仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。

      在分析人士看来，内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的行为，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。

      叶檀：2012年商业地产会显现风险

      2011年是债务危机年，2012年的关键词仍然是债务危机。债务危机年是去杠杆化的年份，就意味着资产价格会下降，包括房地产价格和股市的价格。去杠杆化除了跟我们的现金和银行有关，跟房地产也是密切相关的。去年一年，从全国70个大中城市来看，全国土地收入下降了13%-16%，这还不是最主要的。最主要的是一个事实：住宅地产的实际价格在节节下挫。短期内对商业地产来说或许是利好，但长远来看同样影响到商业地产的发展。

      《每日经济新闻》的首席评论员叶檀在《3012中国投资年会》中称：“2012年一个比较大的问题是商业地产，2011年的时候商业地产还在争先恐后的进入，2011年底很多商业楼盘资金回报却根本不足以覆盖成本。我认为2012年商业地产的泡沫风险会浮出水面，大家在购买商业地产的时候会越来越谨慎。”

      《每日经济新闻》的首席评论员叶檀在《3012中国投资年会》中称：“2012年一个比较大的问题是商业地产，2011年的时候商业地产还在争先恐后的进入，2011年底很多商业楼盘资金回报却根本不足以覆盖成本。我认为2012年商业地产的泡沫风险会浮出水面，大家在购买商业地产的时候会越来越谨慎。”

      结语：

      按照目前城市化的进程，每年大约有1500万~2500万人进入城市，成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。“十二五”规划也把扩大内需放在首位，就是要提高消费能力。有专家预测，中国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场。而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离20%的期望值很远。因此，商业地产还有一个较大的发展空间。前文也已提到，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。那么，更多的资金会投入到商业地产显然已是大势所趋。

      鸿伟摩尔在此提醒投资者，虽然房地产市场调整对商业地产影响较小是一种共识，但存在的风险不容忽视。通过上述分析可知，目前形式下，商业地产并不是房地产行业的避风港，因此也不可能成为开发商的救命稻草。但在当前房地产严冬中，适度加大商业地产的开发和配置比例，是可以有效的平滑行业周期性波动风险的。对于投资性物业的提供者而言，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳成熟期的商业物业，不失为一种机会。当然，考虑地段好或有发展潜力的低价商铺胜算更大。而对意欲转型的开发商而言，做商业地产首先要遵循商业发展规律，绝不能以住宅经验来拷贝商业地产。在进入商业地产之前务必对商业地产有充分认识，务必要结合自身实际，减少盲目性。开发商业地产还需要注意的是，一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。所以，开发商业地产时，一定要精心规划，认真论证，稳步推进。

      而随着房地产市场调控的深入，开发商资金链条趋紧，市场洗牌的态势将会进一步加剧，如果开发商不尽早回笼资金，就有可能被地产大鳄们吃掉。受楼市调控影响，目前商业地产市场的过热现象，使融资环境持续恶化，这对新近转型做商业地产的开发商将面临考验，但这也意味着，众多中国小开发企业转型商业地产必须谨慎，而对一些运作管理经验成熟的企业，将会迎来整合机会。