凤凰网房产综合 2012年1月8日下午一点半，“2012中国地产财富年会”暨“中国地产财富势力榜”颁奖盛典在北京盘古七星酒店三楼宴会厅举行。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生到会并发言。他表示，中央经济会议提出“稳中求进的发展2012年”，我相信中国房地产2012年不是玛雅人预见的2012年。
顾云昌：各位朋友下午好！很高兴参加今天的2012中国地产财富年会，今天是二九的最后一天，昨天又下了一场雪，尽管我在三亚没有看到下雪，但是看到地下还有雪，说明冬天真的来了。中国房地产和我们天气一样“冬天真的来了”，但是我们如何判断我们冬天有多长、天有多冷？中央经济会议提出“稳中求进的发展2012年”，我相信中国房地产2012年不是玛雅人预见的2012年。
中央经济工作会议说稳中求进我相信对中国经济而言，对房地产是不是这样？答案肯定的，中国房地产同样稳中求进，因为中国房地产是中国的第一内需，中央经济工作会议说进一步扩大内需，稳定外需，内需目前来看哪个行业没有房地产对内需的作用大，整个经济稳中求进，我们内需也要稳中求进，这是我基本的观点。
为了说明问题，我想简要回顾一下2011年楼市，也有五个字“调控下行”。保障房今年调整为700万套，但是今年基本建成数量高于2011年，这是具体的情况。商用房蜂拥而上，商用房无论投资超过住宅量，商用房增加17%，商用房的销售额市场明显好于住宅市场，住宅市场的下行不论我们交易量还是房价都出现明显的下行，一个是增速的放缓，第二是房价增速下滑。
全国商品住宅房价连续4个月环比下跌，特别北京、上海、沿海城市稳中有降，从全国看来住宅的价格平均一场仍然是正的数据，增长2%—3%的房价，如果加上CPI的因素实际房价下降，这种趋势还在继续。土地下行也明显，有数据显示土地出让金可能减少5个亿。上海土地出让金和北京的土地出让金都下降了，上海土地平均的价格同比下降40%多，北京同比下降30%多，土地下行也比较明显。
这是不是显示我们调控有成效。
从2011年情况再看2012年，我认为2012年主题词就是“软着陆”。判断软着陆有三点。
第一点扩大内需下的楼市，中央经济工作会议提出2012年进一步扩大内需、稳定外需，外需不可能进一步扩大稳定就不错了，但是内需一定扩大才能保证经济增长稳定性，房地产是第一内需，由于我们城市化进程还在继续加速过程中，第一内需需要它进一步从消费角度、从投资角度拉动投资增长。所以我们在中央经济工作会议看到这样的字眼，“促进房价合理回归的同时，加大普通商品住宅的建设、扩大有效供应”。因为今年保障房不可能扩大规模，抓大保障房建设经营，扩大是普通商品住宅，可以说整个经济大盘房地产的作用，再加上地方财政到目前为止看不到地方土地财政有改变的迹象。土地出让金出现大幅度下降的情况下，如何继续下降会对地方财政造成很大的压力，无论从我们国家经济增长稳增长作为基调，稳增长、抑物价、惠民生、调结构，整个扩大内需力量在哪里？到目前为止看不到哪个行业替代房地产业对内需拉动的作用，也找不到哪个行业对产业链产生的影响、对就业产生的影响？我认为房地产保证稳定的发展是必然的选择。
第二句话惠及民生，民生问题是大问题、是影响整个社会和谐的问题。从去年以来对保障房建设力度比较大，在中国推行居有所居，我们正在施工的面积、今年保障房的面积不会比去年多。李克强副总理讲第一中低收入家庭逐步解决，第二保障房投资稳定固定投资规模，第三平抑房价。保障房有民生的含义在里边，今年工作会进一步做好。
第三句话是房价回归上的楼市，这次工作经济会特别强调促进房价合理回归，如何把房价合理回归和房地产健康发展结合起来，房地产工作有两大件事。第一保障房，第二房价要回归，房价合理的回归是什么概念？我想从去年开始明显感觉到我们房地产市场是在挤泡沫，从限购现在的政策使有泡沫的城市挤掉，没有泡沫的城市防止泡沫扩散，用我们话就是挤泡沫的过程。2011年我们挤泡沫路上走出第一步，有人说房价还没有下跌，如果加上2011年城镇居民收入超过7%—10%，房价相对CPI是下降的，或者我们房价增幅远远低于收入的增幅，实际就是挤泡沫。泡沫有两种挤法？一种挤破房价大跌，一种通过收入增长高于房价的增长逐步挤泡沫，使市场回归合理。我认为这是很重要的挤泡沫的办法。
另外一点其实房价合理回归更大意义上包含整个住房供应结构等。在任何一个地方找不到一种价格使所有人都满意的价格，找到一种价格大家都认为合理的价格，因为我们现在收入差距很大，哪一种房价每个阶层都满意的，不可能。不同的供应产品、不同的供应结构造成不同的功能价位，有高档、中档、中低档、低档合理的价格构成才能找到合理的价位，所以我们保障房的建设供应不同的类型，使中低端家庭合理的价位租到他的房子。
真正合理价位让不同收入家庭买的起、租的起匹配的房子的时候才称得上合理价位。既要挤泡沫、又要使我们供应产品更加合理，这才是合理的价位，这才能造成我们房地产市场真正健康发展。这是我的观点。
第三个问题我们的市场产业在这样情况下边正在发生转型和创新，所以我最后一个问题主题叫“发展求共赢”，和谐国家应该各个阶层都满意的国家，各个博弈最后达成和谐的社会，在各个矛盾中间找到平衡点，我们房地产市场在现在市场当中找到平衡点，作为我们产业来说、作为我们市场来说应该转型，创新方面找到我们出路。我认为在未来房地产市场可能发生这样的三个变化：市场供求的变化、市场形态的变化、融资渠道的变化。
1、关于市场的布局越来越向立体化的趋势，过去的市场主要集中大城市、主要集中住宅地产，现在市场正在向全方位的拓展，小城镇发展起来了，2011年情况看来全国房地产增长率最高是西部地区，中部地区发展最慢，说明我们市场供求发生全方位的办法，同时我们业态发生变化，我们看到商业地产、旅游地产、老年地产、文化地产等等蓬勃兴起，这就是市场一体化的布局。作为房地产市场的转型往这个方向的转型。
2、市场形态的变化。上一个五年规划全国房地产商品住宅销售面积和竣工面积之比，商品住宅竣工面积26亿平方，同期销售面积36亿平方，我们市场由于卖期房才出现这样的情况，总体来讲一直存在供不应求的市场。现在调控客观产生向卖方市场转移的情况，这种形态是我们调控所期盼的，也是正在出现的形态，这种变化我觉得我们行业要面对，欢迎这样的市场形态的变化。但是也要意识到这样的买方市场出现，必然导致我们竞争加剧，洗牌加快、利润摊薄这是必然的。有的项目甚至有暴利，买方市场出现、竞争加剧给开发商造成很大的压力、对我们产品上线造成很大的压力、也对利润摊薄，必须有思想准备。所谓冬天到来冬天有意义，细菌会消灭不少，弱的企业会消亡、不良的苗会取消了，所以我认为冬天会有压力，但是有实力、有品牌、性价比好的在冬天发展起来了。这是我想的第二种转型。
3、融资渠道的多元化、新品种。其实我们现在已经看到中国房地产正在转型，这种转型往往逼出来的，比如说从去年看来房地产投融资有了很大的变化，我看到资料我们银行的贷款占到我们整个行业资金渠道比例从过去19%—21%比例，去年只有15%，靠银行融资只占15%，我们看到去年一年房地产信托增加46%3000多亿，同年房地产贷款只有2000多亿，从1—10月看来房贷同比下降2.2%，个贷下降5.0%多。这样环境迫使我们必须寻找新的融资渠道，所以幸福融资、基金融资、海外融资等等成为我们房地产行业探索创新的路子，这样应该引起我们的思考，中国房地产未来融资渠道怎么样？我所知道成熟的房地产市场，我们资金来源很大一块来源于基金而不是银行贷款，现在主要靠银行贷款。
即使调控的结果，也是未来发展的方向，我们融资更多靠社会的资金，除了银行以外的资金发展。这是今天主办者的意图，有些企业已经出现房地产开发和房地产投资的发展，有的企业向房地产投融资角度发展。这种变化我觉得也是行业进步的表现，在今天情况下边，我们如何讨论投融资问题，今天有金融界的朋友，也有我们开发商的朋友，我们两者之间如何更好的结合，这是很好的例子。
最后我认为中国房地产市场健康发展、中国问题很好解决必须打通两个渠道，一个渠道中低收入家庭解决住房的渠道，这个渠道我们正在打通，关键看保障房的建设、保障房的发展能不能沿着良性的发展？第二渠道就是中高收入家庭资金渠道，刚才听梅总3000万有钱家庭2000万金融工作者，把钱引导房地产开发过程当中，缩短我们开发领域当中来，也可以化解金融风险，这个事情将是我们讨论的重点，会议着力点就是这个方向，把渠道打通才使今后房地产带来保障，谢谢大家！ |
