商业项目“做一个、旺一个”

　　海印股份的商业运营模式在国内上市公司中极为少见，公司通过长期租赁或并购有价值提升空间的商业物业，重新进行商业定位和工程改造后，再对外租赁并逐年合理稳定提租，简单总结就是：租入 规划建设 租出 盈利。

　　租入与租出间的价格差便是海印股份的主要商业利润来源，这种价格差幅度之大超出一般人的预期，甚至连业内人士也觉得意外。

　　2008年国际金融危机期间，海印股份接手了运营不佳的广州中华广场项目。该项目总营业面积5.82万平方米，公司租入的平均价格为每月每平方米约190元，经过几个月的改造、商业重新定位和招商，海印租出中华广场的均价在每月每平方米250元以上。

　　2011年，海印股份租入位于珠江新城的花城汇商业项目。该项目面积2.33万平方米，租入价格为每月每平方米155元，经过重新商业定位和改造后，海印预计租出的单价将提升到每月每平方米300元。

　　类似的项目还有流行前线、海印东川名店运动城、黄埔潮流名店等商业城，这种商业模式的基本特点是轻资产运营，公司只需要投入少量的租金支出即可运作较大规模的商业项目，净资产回报率比较高，且风险可控制在一定范围内。

　　但这种模式也容易让投资者产生困惑：海印股份的核心竞争力到底是什么？是公司出色的商业能力吗？这种软实力能否转化为长期有效、实实在在的独特竞争力，驱动公司持续扩张成长？

　　对此，邵建明认为，海印的商业策划能力虽然不能像专利技术或者高科技产品那样固化体现，但这种内在的能力同样能使公司在商业同行中脱颖而出，创造出更高的附加值，而且，这种商业能力可以沉淀在海印的人才团队中。海印的团队历经十多年商业竞争洗礼，实践也证明了这个团队的能力。

　　海印在广州所做的商业项目几乎是“做一个、旺一个”，即便是原来很不被看好的项目，也能在海印的运作下焕发生机。正因为其良好的商业表现，海印的商业品牌在广东也越来越受到认同。

　　2011年，海印股份在广东肇庆和广州番禺区先后拿下了两块大面积商业用地，价格相当低廉。邵建明表示，一个重要原因就是地方政府看中海印出色的商业项目运营能力，认为海印可以有效带动人流、物流和商流。

　　租购并举 加速扩张

　　海印股份目前投入运营的商业面积约为30万平方米，其中六七成是轻资产的承租物业。公司已经预告2011年业绩同比增长约50%，对于2012年及未来的业绩增长，由于公司租金价格差相对稳定，因此运营面积将成为影响公司业绩增长的主要因素。

　　邵建明给记者算了一笔账，2011年海印股份连番出击，拿下多个项目，2012年公司将至少新增五个项目，包括番禺又一城（项目招商信息）二期、花城汇、桂闲城、肇庆又一城、广州国际展贸城。其中前三个项目都将在2012年初投入运营，运营面积将有相当幅度的提升，因此海印股份的商业主业利润仍将保持较好的增长势头。

　　广州国际展贸城项目将成为海印股份跳跃式发展的至关重要一步。该项目位于广州番禺区化龙镇，总占地面积3500亩，建筑面积约为400万平方米，建成后其规模约为深圳华南城的2倍，约为义乌小商品市场的1.5倍。展贸城项目将为海印股份未来几年的外延式扩张打下基础，凭此项目，海印股份有望跃升为国内最大的商业物业专业运营企业之一。

　　展贸城土地租赁期长达27年，邵建明对取得展贸城的价格相当满意。以展贸城第一期项目500亩为例，公司支付的土地租金仅为每月每平方米3.6元，整个土地租赁成本可以忽略不计。而展贸城是广州市“十二五”重点现代商贸流通业项目，广州大商贸流通产业转移到展贸城的时机正在成熟。邵建明表示，展贸城项目将采取自主建设和合作建设等多种方式，加速进度并降低现金流压力。

　　在此之前，海印股份以1.19亿元取得了肇庆又一城商业项目用地。展贸城和肇庆又一城两个项目标志着海印股份由轻资产模式转向了轻重资产并举模式。邵建明认为，虽然增加了重资产物业的比重，但由于价格优势和珠三角商业圈的外扩，公司有信心延续项目“做一个、旺一个”的业绩。

　　据记者了解，海印股份在内部提出的新战略是立足广州，走出华南，面向全国。海印在扎根广州十多年后才进入珠三角，此番不到两年又要布局全国，扩张如此迅猛，公司的管理人才能否跟上扩张的速度，或将成为海印股份发展的最大不确定性。

　　高岭土向新材料突破

　　高岭土是海印股份另一主要业务。该产品是一种由多种矿物组成的铝硅酸盐混合物，主要用于造纸涂料填料以及陶瓷、钻瓦和耐火材料的原料，国内主要分布于广东、广西及福建等地，目前高岭土应用范围较为有限，尚属于相对低端低价格的原料。

　　海印股份在借壳原茂化永业后，拥有广东茂名高岭土储量1500万吨。在按兵不动几年后，海印开始在两个维度上做大做强高岭土业务，一方面加大高岭土资源收购，提高资源占有量；另一方面加大了高岭土的应用研究，力求在高岭土的新材料高科技领域取得突破。

　　2010年，海印股份收购了加拿大kalamazon矿业公司部分股权，通过该公司间接拥有巴西高岭土储量1亿吨；2009年和2011年海印股份又收购了广西北海多个项目，目前海印股份的高岭土总储量已达到1.8亿吨(不含巴西储量)，储量位居亚洲第一、世界第三。

　　海印股份高岭土业务利润占比约为20%。随着储量增加，公司高岭土年产能也在提升，广东茂名矿区现在的年产能为30万吨；北海矿区年产能规划为100万吨，目前北海矿区的实际年产能为30万吨，剩余的产能将在2012年和2013年逐步释放。

　　邵建明希望在高岭土领域重演商业奇迹。

　　他表示，海印正加大研究力度以突破高岭土的新领域应用，公司与武汉理工大学合作成立了海印研究院，北海高岭土项目也已入围广西省重大科技攻关的混凝土添加剂、橡胶添加剂等项目，公司对技术突破充满信心，高岭土身价有望很快出现数倍的增长。