商业地产的本质是先商业，后地产，它是通过后期成功的运营来获得收益和增值。其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理，故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。

        商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且充分考虑现金流的问题，才能进行规划建设。从目前国内房地产市场来看，90%以上的住宅项目都能赢利，但80%以上的纯商业项目都陷入困境。

        鸿伟摩尔认为对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，而一味追求短期销售利润最大化、只顾眼前、大干快上，漠视市场需求和商业规律，往往造成项目无序开发，要么项目千篇一律，招商困难；要么承诺回报过高，提前透支商业经营利润，造成租金过高经营难以为继；要么同一城市或地区整体开发扩张速度太快，超越商业市场发展速度和消费承受能力；最终给开发商、投资者带来巨额损失。

        为保证企业的生存和良性发展，楼市开发正在进入“快”模式。

        回首2010年，从4月17日的“新国十条”开始，到之后的“新国五条”、限购、加息、存款准备金率上调，使这一年成为不折不扣的“调控年”，至2011年新“国八条”、“限购令”、“房产税”、限价、土地、信贷等密集调控政策的同时发力不仅使楼市价格稳定并下挫，也使得开发商面临严峻的资金压力和政策压力，不少开发商都缩短项目的开发周期，提高利润率、加快资金周转率，加快楼盘上市速度，打起了“短平快”的战术。

从拍地到项目公开，周期已大为缩减。图为世欧王庄项目设计方案

         “短平快”导致商业项目盲目、超前开发，风险与发展并行

        遍地开花的商业项目不仅使北上广等一线城市市场趋于饱和，空置率大幅攀升，且挤出效应下开发商在三四线城市的“跑马圈地”也进行得如火如荼：香港佳兆业集团城市综合体项目空降盘锦，华强加团33亿投资石家庄26万平方米城市综合体，保利香港2.82亿美元投资余姚城市综合体……而这些仅仅是冰山一角，据统计万达目前在建的39家城市综合体分布于三四线城市的数量占比接近40%，世茂股份22个城市综合体10个位于三四线城市…….大多数城市的商业项目都存在超前开发的迹象。一方面受政府“形象工程”政策支持诱惑，开发商盲目追求商业体量，超越区域消费能力；另一方面商业模式和开发理念超前导致当地消费理念跟不上。商业地产的扩张速度超过了城市发展速度，商业项目扩张速度超过了进驻商家的扩张速度，商家开店的速度又明显高于当地居民消费力增长速度，这是商业项目扩张过快的直接表现。超前开发的背后，一个个看不见的风险与泡沫时刻威胁着项目的发展。

        “短平快”导致商业项目同质化严重，危机重重。

        迫于资金压力和政策风险，开发商急于收回投资获利离场，只考虑“如何压缩开发周期，快速变现”而忽视项目定位及商业规划，选择“短平快”开发导致的掩藏风险就是商业项目千篇一律，同质化严重。以宿迁为例，据相关统计，上半年共有12家商业地产将抢滩宿迁，包括家乐福广场、安厦时代广场、中央广场、华夏世贸广场等。这些项目集中打造一站式购物、休闲广场，并未就自身优势做出特色，同质化弊端严重。同质化的定位不仅为招商造成直接冲击，行业利润也会因此大幅下降。

         “短平快”导致开发商注重概念炒作，回报虚高，提前透支利润。

        一方面由于开发商只注重利润和销售速度，往往动用各种手段，专注炒作概念：在MALL城的建设上，一个概念刚起，另一个概念随之刷新，炒作过度抬高销售价格，使消费者蒙受损失。另一方面通过虚高的回报来吸引投资者，间接提高了商铺价格和租金价格，使得开业后租金价格居高不下，商家经营困难纷纷退场，从而使整体MALL成为一个“空中楼阁”。

        “短平快”遗留问题多，经营权难以统一，造成项目失败。

        由于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，目前市场上大绝部分商业物业主要采取“分割销售、售后返租”的形式，这样的分割式出售带来了业主产权的多元化，产权的多元化决定了只得采用“店中店”的模式。但是，如此一来加剧了商业统一规划、统一招商和经营的难度。一部分以经营者的身份出现，目的是为了经营，希望商铺尽早投入使用，产生效益。而另一部分业主则是以投资人身份出现，并不急于经营，他们的惟一目是炒商铺。利益诉求的多元化将是导致项目失败的重要诱因，具有讽刺意味的是，目前市场上凡是经营失败的项目无不是“分割销售、售后返租”的类型。典型的如杭州“涌金广场”地段一流，却从建成以来，一直未能成功运营。

        商业地产不像住宅地产，它没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许也只是建筑本身。失败远多于成功，可谓是国内商业地产发展的现实状况。从长远看，商业地产必将是拉动内需，促进国民经济发展的一个增长极，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能只顾眼前的短期利益，盲目进入商业地产的开发。相对于住宅开发的短平快来说，商业地产往往是慢热型的，属于长线运作，“短、平、快”是商业地产开发的死穴。

        鸿伟摩尔：中国房地产十大专业策划运营机构，专注于摩尔业态的研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、管理咨询、全面经营管理的专业资深商业地产管理公司。公司悉心研究各级城市市场和消费力，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游地产”等物业形态的前期商业环境及消费者市场调研、可行性研究、项目主题定位、商业规划设计、招商代理、策划推广、全面商业经营管理等以核心服务。