长春润德投资集团有限公司通过国内外六家商业顾问公司的评估和选择，新摩尔公司不仅具有丰富的高铁新城和高铁换乘中心枢纽策划实践经验，新摩尔公司４月中标的青岛火车北站交通枢纽区域策划和招商项目与长春西客站需求非常类似，新摩尔公司非常熟悉长春商业与房地产市场情况，综合评估名列第一名。

        2011年10月25日杨宝民先生带领新摩尔团队到达长春，对西客站进行了认真调研后，出席了30日长春建管中心和长春润德集团以及城开集团的协调会，明确项目策划的总体思路和商务条件，11月３日新摩尔公司采用快速原型法，在润德公司领导的支持下，完成项目总体策划框架文件，明晰了换乘中心运营亏损的财政补贴测算数据和周边土地综合开发的思路，寻找到最佳的盈利模式思路。

        2011年１１月４日双方经过友好协商，本着诚信务实,共同建立长期战略合作伙伴关系的原则,就长春润德投资集团有限公司委托深圳新摩尔公司对长春西客站换乘中心运营财务测算与商业规划，核心商业区两块预留发展用地商业定位与开发模式研究等事宜签订了合同。

        甲乙双方达成协议要点如下：

        一、项目名称

        长春西客站换乘中心财务测算与物业商业规划以及预留土地开发模式研究项目顾问服务委托协议

        二、项目位置和范围：

        长春西客站换乘中心位于长春西部,商业物业面积为2.1万平方米,两块预留发展用地占地累计20万平方米。

        三、项目服务的内容与范围：

        1、 长春西客站换乘中心财务测算策划与商业规划

        整个西客站管理模式建议、运营管理的成本和产出10年范围预测,为今后政府财政补贴提供可靠依据,为政府给长春润德公司提供土地资源提供参考。

        商业规划含站前区绿地和预留发展两块用地以及2万平方米商业体量、业态和布局以及建筑策划专题研究；

        2、 商业规划具体内容如下：

        A、市场调研（含市场分析、消费特征、业态组合等）

        B、招商调研（目标群体分析、客户访谈等）

        C、商业地产发展预测（未来收入预测、人流量估算、业态类型、空间分布等）

        D、整体规划预测（空间优化、商业流线组织、商业设计要求等）

        E、实施计划（阶段划分、分期建设、远近结合等）

        F、地下商业街区项目的财务分析（盈亏平衡、投入产出分析、不同阶段的现金流分析等）

        2、长春西客站换乘中心优化设施建议；重点围绕城市设计的城市综合体和地下商业街区等关键节点的规划设计依据进行研究，对光照明体系进行布点研究和策划；在商业网点规划研究基础，对商业空间人流循环和流线进行专题分析，对公共空间停车和商业空间停车结合进行研究，采用招商摸底等方式，收集商家对建筑空间的要求，反馈给项目设计承担单位进行深化。

        3、长春西客站换乘中心的预留发展两块用地20万平方米土地价值分析、推广策略与盈利模式设计；对预留发展两块用地20万平方米的土地价值进行分类研究，对不同地块的土地容积率和高度以及用途进行研究，提出出让规模、时序和价格建议。提出新城整体形象和土地出让推广的具体策略，实现开发总体土地价值最大化。长春西客站换乘中心盈利模式研究包括土地功能定量分析、项目不同功能定位的投入产出分析，项目采用新策略的升值预测，通过财务分析和土地出让价格估算，最后提出最佳的盈利模式建议。

        土地价值分析，含土地开发运营策划，具体内容如下：

        A、开发策略（价值分析、市场分析、盈利模式、出让模式、出让计划等）

        B、营销战略（潜在客户分析、形象定位、营销目标、推介活动等）

        C、招商服务（招商对象甄选、活动组织安排、谈判服务等）

        4、长春西客站换乘中心两块预留用地发展综合体项目相关政策研究；对长春西客站换乘中心的重点城市综合体项目招商策划和目标对象进行统一规划，提出招商政策建议，提高策划方案的可操作性。

        城市综合体专题研究的具体内容如下：

        A、市场调研（含市场分析、消费特征、业态组合等）

        B、招商调研（目标群体分析、客户访谈等）

        C、商业地产发展预测（未来收入预测、人流量估算、商业业态类型、空间分布等）

        D、整体规划预测（空间优化、流线组织、设计要求等）

        E、实施计划（分期建设、远近结合等）

        F、财务分析（盈亏平衡、现金流、投入产出分析等）