近年来随着我国城市化进程加快，导致住房紧张、交通拥堵、环境日化等一系列问题，使得城市土地利用更加集约化，效率化；另一方面，城市商业的发展更向着规模化、高等级的城市综合体的形态发展，土地资源的矛盾使城市商业逐渐向郊区发展成为一种趋势。

        在商业地产一路高歌猛进的大背景下，城郊大型商业的发展将面对更为严峻的新问题、新挑战。在此背景下，12月10日，“南通经济开发区城郊商业集聚区发展咨询论证会”在南通开发区管委会隆重举行。此次会议是一个集政府、开发商、策划机构、规划设计机构、营销机构各参与的商业发展交流盛会。

        鸿伟摩尔作为专业的商业地产策划运营公司，多年来不仅为开发商提供专业支持与帮助，也与各级政府建立了密切的合作关系，多次参与服务城市商业网点规划、新城区商业规划方案策划和评审，为城市商业发展做出了突出贡献。中国商业地产联盟专家委员公司董事长杨建伟先生频频受邀担任各种商业地产论坛演讲嘉宾、城市发展论坛嘉宾、城郊型商业发展方案评审专家等。鉴于杨建伟先生在城市规划商业网点发展方面的专业水平和较大的行业影响力，南通经济技术开发区管委会诚邀其作为此次会议评审专家，参加此次会议的单位及专家有：管委会党工委书记、管委会主任及开发区各局、各部门主要负责人；上海同济规划院、苏州空间规划设计院、世联地产代表、苏州工商联副主席、上海文博堂策划机构、杉杉集团、园区在建项目代表等。

会议现场

        南通开发区城郊型商业集聚区紧邻南通新城东南，主体位于通富路东、源兴路北、通沪大道南，规划占地约2500亩，剩余开发面积1200亩。拟建成一个面向全国乃至国际的具有区域布局、商贸集聚、人气集中、物流集散等综合功能的新型专业市场平台。已有30多家仓储、配送等物流及商贸服务企业入住运营，重点骨干企业包括大地物流、乐天玛特、红星美凯龙、文峰采批、文峰电器、美的制冷、中粮储运、瑞美尔特、罗莱供货展示中心等。2010年实现营业收入近200亿元，从业人员近6000人，实现税收3.5亿元。该集聚区内目前正在推进的重大项目5个，累计占地600亩，建筑面积将超56万平方米。

        在通过现场查看、规划介绍、现状了解之后，杨建伟先生主要从开发目标及风险、区域资源环境分析、初步定位思路等方面阐述了开发意见。

        一、以多方共赢的认识为起点，清醒头脑，摸清开发风险。

        1.区域开发要兼顾各方利益的平衡，达到共赢。区域商业开发一定要从整体上考虑，兼顾各方利益诉求，作为主导开发的政府，一定要使政府的开发诉求和市场需要、投资者利益、开发商利益平衡起来，实现共赢，只有共赢的局面才能万众一心共同发展，这是一个基本点。2.对开发过程中面临的风险要有清醒的认识，一个开发过程中最容易出错的就是定位错误，而且往往越好的地段，好的资源的开发越容易出错，由于资源较好，开发者往往人为拔高项目定位，求大求全，脱离市场需求和承受范围，最终导致项目失败。另一个是不顾实际，超越实际需求的过量开发，既对招商造成直接冲击，又因为定位雷同毫无特色，千篇一律的同质化竞争加剧，降低行业利润。

        二、理顺关系、有序开发。

        1.注重前期市场研究，与商业策划、城市商业规划、市场研究、设计等专业服务机构合作，对市场进行全面的调研与分析，研究本区块和周边区块关系；研究本区块人口和消费能力，确定适合的开发规模，研究区域内各种配套资源——交通、医疗卫生、教育、景观等与商业的关系，互相融合促进。

        2.设置门槛、筑巢引凤、完善配套。政府在招商过程中一定要设置门槛、定好标准，项目业态、开发规模、开发时限、经营品牌等；招商当中可采取筑巢引凤的策略，招大型知名连锁品牌。一个是大品牌很强的市场吸引力和凝聚力，不仅吸引客户、消费者，还吸引同行业，相关行业、产业人群；另一个，大品牌实力强，能够守得住，安全度过培育期，对区域发展的稳定性贡献大；在招进大品牌之后还要为它完善配套，提供支持，即所谓“考虑客户的客户的利益”，在交通、物流仓储、金融服务、政务服务、生活服务等方面给它充足的配套支持，做到“招的进、留得住、发展好”同时关注大品牌上下游的对接，以点带面，关联发展，共同繁荣。

        三、注重功能集聚和辐射半径的消费力。

        针对目前开发规划所提出的“五个中心”（物流配套中心，五金机电交易集散中心，家居建材功能区，大卖场、商业娱乐运动休闲区，特色餐饮区）的规划方案，鸿伟摩尔认为，商业的整体规划并不是简单的做加法，而应该是在同一个主题之下的，互相融合的、有机的、互补的组团。虽然各个项目、各个区块都有各自的功能和特点，但是，它们应该有一个共同的主题，以主题来整合各片区，使各项目、各片区在业态上、经营上做出特色的同时又有所偏重，形成一个上下关联的，互相融合的商业链，人流共享、资源互补、关联消费、交叉补偿，充分发挥组团效应扩大区域商业的影响力和辐射力。对于本区域，鸿伟摩尔提出

        “以家为核心”，整合建材、家纺、餐饮、大卖场MALL、文化教育，以完善的交通和物流为配套，发展特色专业市场。在定位上、规模上应符合商圈内消费规模和档次，经营特色上满足主要消费人群的差异化需求，形成交通发达、配套完善、特色鲜明、主题突出的城市副中心。最后，开发定位上既要有前瞻性，又不能太超前脱离实际，根据目前的开发和建设情况而言，“超前五年开发，十年不落后”是比较合理的。

        杨建伟董事长以多年的操盘经验和求真务实，严谨客观的分析得到了主办方——南通开发区管委会，及与会各方的高度赞扬和认可。鸿伟摩尔公司以脚踏实地、兢兢业业、着眼落地的商业地产务实理念和“勇于超越，追求卓越”的企业价值观必将在商业地产的道路上越走越宽！