“黄住宅，红商业。”今年在商业地产行业内流行有这样一句话。而看似火红的商业地产真的就是通往春天的地铁吗？在酒店公寓、LOFT、SOHO、专业市场、农贸市场、商务公寓等“边缘系”产品大行其道之时，弃宅从商是否是投资者们趟出的又一条可稳定获利的新路？

　　疯狂的LOFT

　　“有没有合适的项目可以投……”，在今年的五月，财富123热线接听最多的就是关于投资咨询的求助电话。不难看出，限购、限贷的调控力量已完全显现，而对于手里有一部分资金的投资者来说如何正确投资，前景如何却都是茫然一片。

　　“楼市调控政策出来后，原来打算买住宅的一些投资者，现在都来询问写字楼了。”李军是成都某写字楼机构的置业顾问，在限购限贷令出台的那段时间他接触的客户中，有不少投资者是将自己的住宅物业抛售后，来购买写字楼产品的。

　　而这种现象在财富123的会员中也是大有人在，一向对投资非常有意向的王琳（化名），就是将中海[简介 最新动态]国际社区的2套物业抛出后，购买的康普雷斯的写字楼。在住宅市场萧条之时，酒店公寓、LOFT、SOHO、农贸市场、商务公寓等“边缘系”投资产品开始走俏。

　　今年上半年城南的酒店公寓、LOFT、SOHO、商务公寓等“边缘系”投资产品销售风生水起，中海部落阁推出的商务公寓、城市春天[最新消息 价格 户型 点评]推出的60平方米的小户写字楼、福年广场推出多的LOFT，万达[简介 最新动态]金牛广场推出的SOHO，还有在市场上一度引起不少投资者关注的龙湖时代天街[最新消息 价格 户型 点评]均推出有LOFT、SOHO，还有保利[简介 最新动态]香槟、峰汇中心、利通·时代晶座均强力推出LOFT产品，还有像复城国际[最新消息 价格 户型 点评]、白金瀚宫国际大厦、布鲁明顿广场、都市领峰、高升桥一号、鸿锦汇等都推出了酒店公寓。

　　追溯花样年·福年广场在一批次发售时，均价虽然高达1.3万元/平方米，但其LOFT产品仍然得到众多投资者的追捧，另外此前花样年系列的美年广场在销售过程中，一位张姓企业家更是“疯狂”掷出1600余万元拿下近20套LOFT写字楼和商铺，以至于连新出台的地产调控政策也没能阻挡他消费的冲动。
 
      同质化“炸弹”

　　然而看似火红的商业地产真的就是通往春天的地铁吗？中国商业地产联盟秘书长王永平在谈到商业地产的发展趋势时认为，当今的商业地产是正在快速向前冲锋的高铁，在资金、市场等诸多因素的牵引之下，商业地产呈现出一窝蜂上马的现象，而在高速运转之时，产品则面临着很大的竞争，新一轮的同质化成为商业地产现阶段绕不开的话题。

　　CRC联盟专家樊邦勇在谈到LOFT、SOHO等这几类产品时说，这些产品已经属于商业物业中的细分类别了。具体到每类，硬件上的差异并不大，LOFT或许高度有差别，酒店公寓或许装修配置不同，但本质上都归属一个小类别。如果从营销上的差异化来说，更多就是软性的包装，比如商业氛围浓厚的项目会偏向商务租赁用途，而相对偏远的地区更多包装成过渡居住的产品，甚至还有一些项目先招商再出售。　　 采访中，活跃在商业地产的资深业内人士王奇认为，从产品上来看，LOFT和SOHO在实际使用当中都是以办公空间出现的，LOFT的5.5—6米的层高能够有效的增加实际得房率，通常这两种产品在定位的时候就立足于满足使用者各种不同的使用需求，努力拓宽各种需求，在使用功能上力求突破，而这种“模糊”定位，也使产品在设计上的各种功能设置趋于“大同”，当高层高这样的差异化变成标准配置的时候，产品如何实现差异化的区别？而且这样的产品不利于物业的长期可持续发展，在后期使用的过程中，很容易滑向低端，产品的使用品质无法得到保证。

　　王奇认为，如果开发商在定位上能够更加精准，有目的的划分居住与办公的各种需求之间的关系，并在规划、动线组织、硬件配置上做针对性的考虑，而且有完善的后期管理、运营和相关服务的设置，这样才能使商业物业在后期的使用中不断提升项目品质。

      馒头和汉堡

　　“据我所知，LOFT、SOHO（40年产权）这样的产品多是为了控制总房价，降低市场风险的‘迎合式’产品形态。从市场销售情况来看，在当前调控政策下，这种低总价的产品很能迎合中小投资者的需求。” 很有实战经验且长年关注房地产市场的投资人向华荣向记者道出LOFT、SOHO、酒店公寓等产品热销背后的原因。

　　而站在投资者的角度，成都健鹰营销策划公司总经理杨健鹰告诉记者，投资者从住宅投资转向商业投资至少表明是一次觉悟。住宅市场相较于商业地产的面要窄一些，人们的投资经验也要弱一些，所以常规投资就是住宅。而从住宅市场发展的二十年来看，住宅价格可以说是一路疯涨。就拿万年场来说，97年的房价为588元/平方米、888元/平方米，而现在该区域内的房价至少在7000—8000元/平方米，十几年间涨了至少十倍。但调控之后，住宅的大量推出引发了我们的思考，住宅只能算是常态投资，而商业地产是由商业思想操作与完成的，它的附加值会更诱人，回报率也比住宅高，就像馒头和汉堡一样，从使用的原料来看差不多，但馒头只能卖5角钱，而汉堡至少可以卖到8元。但也不能说商业地产都是高付出高回报，一个容易被复制的商业地产一定是低回报的产品，若想成为高回报的产品，则项目一定有它的核心竞争力，而这个核心一定是不可复制的。

　　就拿酒店公寓来说，酒店公寓能不能投资？如果没有更好的产品，可以投资，但若有更好的产品那么就不能称之为投资，为什么？因为商务酒店就是简易化的酒店，简易化酒店可以由住宅等多种产品来打造，并迅速变成普遍现象，从而加大了市场竞争与市场风险。所以商业一定具备不可复制核心。

      主流也寒冷

　　在目前疯狂的态势下，商业地产，尤其是LOFT、SOHO、酒店公寓这样的“边缘系”产品在明年会是怎样的一个发展趋势？这些产品的出现对市场的影响究竟是怎样的？其供需关系如何？

　　面对记者的疑问，王奇谈到：“LOFT、SOHO、酒店公寓这样的边缘系产品已经变成了主流，我个人认为这个是“商业地产初级阶段”所形成的一种阶段性的产品表现形式，大量的需求不得已通过这种产品来得到满足，这个阶段应该会是一个漫长的过程，起码中低端的办公需求是不会被大量的“甲级”写字楼消化的。近些年来，经济型酒店与外来人口租房在不断增加，市场的需求仍然是旺盛的，而国内单一的投资渠道势必仍然会在一个较长的时期内，将大量的民间小额资金用于固定资产的投资。因此，LOFT、SOHO、酒店公寓这样的产品的生存空间仍然长期存在。但是，我们应该理性的关注市场的变化，毕竟市场的实际使用才是支撑回报的基础。”

　　而CRC联盟专家樊邦勇对成都报道记者表示，以他的个人观点不认为LOFT、SOHO、酒店公寓这样的产品是边缘系产品。同时，他无不担忧的表示，不用到明年，就在此刻，成都的商业地产市场也会开始逐步感受到住宅市场的寒冷。 就成都而言，天府新城等区域商业物业潜在供应量高达数百万平米，决定了包含LOFT、SOHO、酒店公寓等各类业态在内的产品在未来几年里都将有大量的供应，明年极有可能步入供过于求的市场调整期。

　　在谈到后期商业地产发展时，中成房业市场部总监沈文星的观点和樊邦勇不谋而合，沈文星认为，商业地产是个相对比较市场化的行业，它有周期性限制，有兴有衰，这是市场经济的规律性，现在的市场明显已经处于过热状态，如果不能进行有效地市场引导，很可能再次遭遇2009年前的滞涨期，会让商业地产被动地陷入相对低迷的市场氛围。