起家山东聊城的光耀东方集团， 9 年时间，企业规模就突破百亿元大关，业务遍及北京、上海、天津、山东、河北和山西等地。而今，投资并购与综合体开发的“全产业链”优势，被商业管理一股贯穿，锻造出光耀东方集团得以稳固发展的“金三角”。光耀东方集团董事长李贵斌表示：“光耀东方在未来发展路上将坚定不移地执行三位一体的发展模式。”　　

　　投资并购硕果丰

　　2011 年，光耀东方集团齐聚发力，加快商业地产投资并购步伐。

　　3 月，光耀东方集团入沪。收购新洲集团旗下的上海亦隆和鹏丽两家公司及其位于上海豫园商圈的原“福民商厦”，运作上海“光耀东方商厦”。

　　5 月，光耀东方集团收购云南城投旗下天津市云滨置业投资有限公司位于天津响螺湾的原“云滨大厦”，运作天津“光耀东方国际大厦”，使其在天津响螺湾拥有的项目个数增至5 个。

　　7 月，再次出手京城。收购北京西三环原“金玉大厦”，运作北京“光耀东方中心”；同时收购北京朝阳CBD4.4 万平米成熟商铺。

　　8 月，光耀东方集团控股山东三大百货之一：聊城百货集团。

　　据悉，今年在上海、天津、北京和山东这4 个城市的斩获，总案值达上百亿。

　　光耀东方集团董事长李贵斌说：“ 光耀东方正是看准了商业地产能创造价值、每年都有稳的租金收益、未来可预见的升值预期，在这种背景下加快了投资并购步伐。”

　　事实上，作为“金三角”的一个重要基点，光耀东方集团的“投资并购”，九年来步步为营。

　　2003 年，接手开发10 万平米的山东新东方广场。该项目位于聊城市的商业最核心地带， 堪称聊城市规模最大的集购物、休闲、娱乐、餐饮和观光于一体的大型购物广场，不仅引进了大型百货，还有“地下丽人城”“新东方·尚街”两大自营“店中店”商场。自2004 年元旦正式开业运营至今，不断升级调整，如今的新东方广场已经成功引来多家上市公司、一线品牌的进驻。出租率高达100%，已成为聊城人气、财气两旺的黄金商业地脉。

　　2003 年同时期还收纳了山东当地的一个住宅项目“新东方·名人苑”。

　　资料显示，新东方·名人苑位于近万亩湖面的东昌湖西畔，项目占地200 多亩，因其濒临东昌湖、小区温泉入户、立体式园林景观等独特优势，体现出“自然与人文的生态关怀”，这在当时当地实属难得。2005 年，该项目还被建设部有关部门授予“全国经典人居楼盘”荣誉称号，现已成为聊城高档社区的典范之笔。

　　光耀东方集团董事长李贵斌，作为山东人的他，带着山东人特有的豪迈与魄力，在收购了当地住宅和商业两个项目“起家山东”后，就踏实上了征伐全国的道路，并以运营商业为脉。择址条件上，首先考虑城市核心区这样的价值制高点，而非价格如何。

　　第一个外阜项目诞生在河北邯郸。

　　邯郸新丹兰·尚街，位于邯郸市中华大街与和平路交汇处，同样地处邯郸市核心商业地段，是邯郸市政府2005 年重点建设项目之一，也是丛台区政府2005 年招商重要成果之一。

　　该项目以国际国内流行的“店中店”为运营模式，是16~45 岁时尚女性消费的专业商场， 如今不仅成为邯郸女性的首要时尚消费地，还成为了全国多地区的时尚购物商场典范，现在不断接待着前来参观访问和学习的同行。

　　2006 年走到山西大同，收购了位处大同市黄金商业核心区域——教场街与仿古街交汇处的一个商业项目，如今叫作“新东方·尚街”。

　　也是采用“店中店”式经营与外围品牌专卖店相组合的模式。与华林商厦、大富翁、华林新时尚百货、北方电器等当地知名商企同街相邻，周边专卖店鳞次栉比，四面环街、交通便捷。经过几次运营升级，如今已成为大同中产阶级的首选购物场所。

　　2008 年进攻河北石家庄，收购了河北省十大烂尾楼之一，原名叫做“康泰广场”的项目, 总建筑面积7.6 万平方米，地下2 层，地上24 层。

　　经过法务调解、老业主谈判、定位规划、工程改造、营销推广、招商运营，一个困扰了政府和业主8 年的烂尾楼终于得以重生，短短4 个月时间，光耀东方就完成了上述运作，于2008 年9 月开业运营，连当地政府也为之惊奇。如今，这个叫作“石家庄光耀东方广场”的楼体漂亮地矗立在石家庄火车站旁， 定位于“品牌荟萃，时尚前沿”，已吸引众多国际和国内知名品牌服装及服饰入驻，成为石家庄新华商圈的又一名片。

　　2008 年末又在本家山东再得一个黄金位置的商用物业——新东方·国际。

　　这个位于聊城市中心商业核心区，占地约2.16 万平方米，总建筑面积约14 万平方米的项目，定位于更具市场竞争实力的城市综合体业态。集高档住宅、公寓、大型百货、超市、影院、主题餐厅、步行街等业态于一体，一跃成为聊城市的标志性建筑。

　　2010 年5 月，新东方·国际裙楼商业——金鼎购物中心正式开业，晋身聊城市目前最高端的购物场所。

　　“山东聊城新东方·尚街、河北邯郸新丹兰·尚街是其中特色最突出的两个项目代表。”有业内人士点评道，光耀东方集团不仅仅是简单的模式复制，而是在已有基础上做到“与时俱进”。

　　譬如，其在上海就欲做一个升级版“店中店+ 大卖场”业态，类似小商品时尚批发场所，恰好弥补当地此种业态的缺失。　　

　　以社会责任为己任

　　光耀东方集团在商业地产领域的高速发展，与其董事长李贵斌先生独到的眼光、专业的投资并购技巧，以及热诚的社会责任感密不可分。

　　李贵斌曾坦言，做商业地产投资并购得有社会责任心，如果没有社会责任感是很难成事的。“我们要达到社会、政府、企业、员工、投资者、使用者多方互利、共赢、共荣、和谐，要遵循社会公平原则。”

　　有的时候就是要先奉献，譬如其在山西大同2009 年收购4 万平米商城的时候，周围环境很差，李贵斌及其操作团队到那里去的第一件事就是解决道路问题，解决外面电线电缆问题，投资了150 万元。

　　光耀东方集团所遵循的后定位再创造模式更是其敢当社会责任的积淀。

　　有业内人士曾直言：市场上有些公司只是追求单体效益的最大化，而不从一个区域发展上立足，这种企业即便获得了经济利益上的成功，也是不会被社会，乃至对手所尊敬的。

　　“反之，在红线之后退出一片土地建一个广场，既形成了社会效益（惠于民），也有了经济效益（物业升值）。诸如此类的作为，这就是光耀东方集团极力要去完成的事情。”

　　而并购后的项目，将原有区域环境做到了一个提升，同样也是一种社会责任的体现。北京光耀东方广场便是其社会责任感的另一重要例证。

　　长安街以西、中华世纪坛以南，一直以来缺乏高品质的商用物业供给。2009 年在成功收购北京“新中关购物中心”47%股权之后，9 月，光耀东方集团又接手了沉寂10 年的北京著名烂尾楼“海天广场”。仅仅三个月，北京光耀东方就令这座十年死城（海天广场）犹如枯木逢春，点亮了天安门以西区域的商业价值暗角。

　　该项目现在叫作“光耀东方广场”，它已以全新的姿态和城市综合体的定位改造，成功升级了西客站片区的商业形象和景观形象，据悉，2010 年该项目就为海淀区政府缴纳了2 亿元的税收。

　　正是这一远见奠定了光耀东方在项目并购上的核心商业模式逻辑：对于合适的项目进行全资收购，通过再定位、后规划、改造、装修、招商、运营。将其中的公寓和写字楼出售，快速回笼资金以折抵收购资金，而将商业物业自己持有。据说，今年并购的这些项目除却商业自持外的部分都会快速销售，北京、天津、上海、山东待售物业估值达200 多亿元。

　　如此平衡资金流，使得光耀东方集团在获得日后商业经营成功的同时，也获得了地产的增值和整个项目的盘活，以及企业对于社会责任的兑现。

　　今年9 月，光耀东方正式启动运作在北京的第三个项目“光耀东方中心”。光耀东方中心处于北京西三环内，航天桥东北角，即金角银边，周围1000 米内多家国家部委、国际商务公务机构、金融机构、国家重点院校、五星级酒店遍布。与玉渊潭公园、钓鱼台为邻。收购该项目后，光耀东方将其定位为中央政经商务综合体，通过重新规划布局和工程升级改造，产品类型有5A 级写字楼、服务式写字楼和精品休闲购物中心。

　　李贵斌说：“解决烂尾楼是件功德无量的事。它解决了城市景观问题、债券债务问题、化解社会矛盾、增加当地税收，避免资源浪费。”

　　全产业链下的商管与开发

　　据了解，在成立光耀东方集团之前，李贵斌曾在银行系统里任高级管理职位多年，对金融政策、投资融资、资本运作可谓驾轻就熟。而进入地产领域后，他发现商业地产项目出现问题，除了商业地产开发中的财务问题外，大多数由于经营不善，无法维持经营。

　　而收购过来的项目都或多或少地涉及到既有销售物业，又有持有物业的境遇。除了商业，住宅、写字楼都要外销。于是，李贵斌认定，只有建立起一个执行力强的商业地产管理团队，才能短期内升级项目品质，降低空置率。

　　“老板对员工很有人情，自己很小的成绩，老板都会记得。”一位老光耀东方人回忆道，正是此种感动下，光耀东方集团人的团队凝聚力十足。

　　李贵斌常说，商业地产并购及运营开发不是一个人的事，靠的是一个专业团队。“这里面涉及的产业链，有一块出问题马上就不行，财务的、法务的、房地产的、商业的、策划的、销售的、招商的……万米高楼平地起，我们只能脚踏实地把产业链上的每一环连起来。”

　　具体分工上是销售性部分会由地产开发团队负责，商业部分就自持，做商业管理，包括定位、后期运营都由商业公司去打理。在前期并购时候，还有自己的法律顾问团队，解决一些既有的财务纠纷，以及规划设计团队。

　　今年8 月份光耀东方集团控股了山东三大百货之一：山东聊百集团，此举引发其在商业管理模式上的重大升级。

　　山东聊百是购物中心模式，旗下拥有百货、超市、家电三大产业，计划走出聊城。虽然其拥有商业领域的专业度，但也缺乏类似光耀东方集团这样的商业运营高度。而光耀东方也是聊城起家，双方又可以缩减磨合的时间，一拍即合。李贵斌说：“光耀东方与聊百的强强联合，来自共同的价值观、世界观。它将完善光耀东方的商业模型，为未来走资本市场打开通道。”

　　控股聊百，丰满了光耀东方集团既有的商业业态——从连锁超市，到时尚店中店、服装大卖场，再到休闲购物中心，时尚百货，即将开始家电卖场、IT 卖场、家居卖场的发展，全产业链就此搭建完毕。由此组建光耀东方商业集团， 据了解，将由原聊百董事长出任该集团公司董事长，全权负责全产业链的商业之责。

　　用光耀东方自己人的话说，原来主打“店中店”，百货部分只能外招新世界这样的品牌，现在他们也可以有自己的百货，就像万达的万千百货。

　　下一步，北京光耀东方广场和光耀东方中心的自营商业会直接受益，其他既有项目也会进行相应的调整。

　　2007 年光耀东方集团的发展方向是成为中国最著名的商业地产公司之一， 成为中国最具有商业管理价值的品牌之一 。今年8 月，在光耀东方商业集团筹备工作大会上，李贵斌又鲜明提出了“光耀东方商业集团要成为中国最著名的商业零售公司之一”的目标。

　　通过北京光耀东方广场等项目，光耀东方集团积累了一定的口碑，有了名气的光耀东方人，自此坚定了要增大商业自持的信念。

　　商业管理作为“金三角”的第二支点，全产业链已成显著标签，而最后一个金角——综合体开发也是如此。

　　2008 年山东聊城的新东方·国际，并非光耀东方集团综合体开发征程的起始点。早在一年前，2007 年最具代表性综合体开发项目是位于天津响螺湾的4 个项目。

　　光耀东方文化广场、光耀东方中央广场、东方名邸、光耀东方国际大厦，四个项目均位于天津滨海新区核心区响螺湾商务区，拥有国家发展战略的雄厚支持和世界级区域规划的广阔前景。产品定位以高档酒店、酒店式公寓、写字楼为主，以商业为配套，服务于整个CBD 的综合功能性物业，是光耀东方集团在滨海新区的代表力作。

　　老板的心胸决定一个企业的风格。光耀东方集团的掌门人李贵斌，不仅仅是个懂金融的地产人，更是一位儒商，一个谦逊的人。虽然光耀东方如今已被媒体评为中国商业地产企业10 强之一，但李贵斌总是对他的核心团队说：“我们要清醒地看到，我们与万达、万科这样的一线企业还有一定差距，我们要以三线企业的做事态度来对待每一件事情。”

　　李贵斌说：“做企业就是为职工谋福利、为社会造福，再做一些公益事业，把这些事做好了就做成了大事业，这就是企业，要自强不息积极做下去。信什么不如行动！”

　　光耀东方集团在其的代理下，已在全国范围内构筑起一个以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线的完整体系，锻造出光耀东方集团得以稳固发展的“金三角”。

　　新征程在即。

　　稳健起步于中国三线地市的光耀东方集团，凭借开发、收购、管理的全产业链，致力将商业、地产与金融成功嫁接。“中国最著名的商业地产公司之一、中国最具有商业管理价值的品牌之一，”或许不到再一个九年就可见分晓。