10月21日，由鸿伟摩尔董事长带队的公司高层应邀考察东阳项目并洽谈合作。该项目地处东阳老城区中心核心位置，东临南街，南邻吴宁西路，是东阳目前商业中心地带，区位绝佳。总用地面积16173.8平方米，规划为商办项目，是东阳市政府高度重视和重点扶持的项目，预将其打造为能代表东阳商业形象的标志性项目，且要实现经济效益与社会效益的统一。

项目洽谈现场

        在与项目方东阳市城投公司进行详细交流后，基本了解了项目情况和所面临的问题：一、地块内安置房已开工建设，为使项目能按时交付，商业部分建筑设计工作也在迅速推进当中；二、对于商业部分到底做什么，怎么做才能最大限度实现经济效益和社会效益的高度统一。经济效益是指防止因开发不当致使国有资产贬值流失；社会效益是指在提升东阳商业形象的同时，让老百姓在东阳本地也能真正享受到高品位、高品质的商品和服务。

        鸿伟摩尔董事长杨建伟先生在对项目实地情况仔细分析后认为，项目有城投公司为依托，地段绝佳，资金充裕，施工水平优良，关键就是做好前期规划定位及后期招商落定，而这两方面一直是我方最为擅长的环节，因此鸿伟摩尔带着十足的信心从专业角度对项目方提出以下几点建议：一、战略上轻视，战术上重视。项目地块处于老城区商业中心，就目前来看是东阳最好的地块，很难再有，属极度稀缺资源，且政府将以本项目为国有资产长期持有，可以说商业地产成功要素已三居其二，而鸿伟摩尔却认为一定要清醒头脑，因为从市场反应来看，越是好的地块、好的资源往往因为开发方期望过高，很容易人为地拔高项目定位，脱离市场环境和市场消费水平的承受范围，致使好的地块做成失败的项目，此等案例比比皆是。

        二、重视前期、双管齐下，又好又快地开发本项目。商业地产开发一定要做对流程，重视前期策划与定位，就像给一个人做衣服，必须要清楚做给谁穿，要摸清楚他的高矮胖瘦，他对衣服颜色、材质的喜好等，只有把这些掌握清楚才能知道该怎么做，做得好。流程做错了，要么就是项目定位错误，与市场需求脱节，更严重的可能出现项目功能布局错误，物业条件不符合商业业态经营的硬性要求，从而造成招商困难、经营失败。要以经营的眼光来看策划和定位，以定位来指导建筑和设计。从本项目实际来看，安置房已开工建设，项目整体进度和时间压力已经不能满足按正常流程一步步来走，因此鸿伟摩尔建议“两条腿走路”一边做市场研究及策划定位，一边开始着手建筑设计，双方紧密配合沟通，方案相互论证，尽可能在有限的时间内做出一份科学完善的方案出来，既能满足时间要求，又能将前期工作做充分，实现项目又好又快地发展。

        三、项目定位一定要扎根于东阳市场环境，一切从市场环境、消费环境的实际出发。针对于城投公司及各位领导想引进银泰百货等高端品牌的想法，鸿伟摩尔以商业经营的规律和消费市场规律两方面给与分析和论证。首先，我们认为引入银泰百货不是不可能，但是要保证项目经营成功很难，百货经营的是品牌，它的消费群是细分出来的，具有很强的针对性，并且这个细分的消费群个体数量必须达到足以支撑它能够盈利，而东阳目前的市场现状是：高端消费群个体数量、消费频次、整体消费能力还不足以支撑银泰百货这样的品牌，高端消费群习惯于在杭州、甚至金华等进行高端消费；其次，即使银泰进驻东阳，高端消费者可能一个是不信任，另一个是因为城市级差的原因，高端品牌的货品、价格也会与杭州不同步，使消费者还是倾向于在杭州等外地消费，而事实上解百退出东阳的事实也恰好证明这一点。我们建议，一、在项目形态上不仅应该考虑“盒子式”、更应该考虑“开放式商业街”，因为本项目地块处于东阳城市商业中心，那么它的商业布局就应该承担起服务全市的商业功能，使其开放性地辐射全市、服务全市，成为东阳的商业品牌和老百姓最喜爱的消费地；二、项目功能和业态规划中尽可能多的注重餐饮、服务、休闲娱乐的比重，以餐饮和休闲娱乐来带动零售业态消费。三、零售业态的布局上我们建议以品牌旗舰店为主，品牌旗舰店注重地段和形象，展示最新的货品、最好的形象、提供最好的品质，而本项目最大优势就是地段价值，同时我们要打造的也是东阳商业的品牌、形象、品质，双方互为需求，基于双方需求的合作才能完美和长久。

        坦诚、实际的交流加深了双方的信任，东阳项目方领导对鸿伟摩尔的专业水平和观点给与高度肯定及认可，希望鸿伟摩尔能尽快投入实际操盘，拿出科学完善的方案，推进项目顺利进行，鸿伟摩尔也对项目负责人的信任表示感谢，操盘工作已在紧锣密鼓地进行之中。