大客户配售
与传统销售模式中开发商直接与客户一对一销售不同，大客户配售是由专业顾问公司在项目入市之前资金压力较大的时期，提供一定客户资源并促成提前销售。对于这些专业顾问公司来说，其所拥有的客户是固定的，大多属于民间个人资本。专业顾问公司通过培育这些高端客户、帮助这些客户寻找合适的投资产品，实现项目与客户之间的投融资对接。
天价区域决定高价地王
据北京市土地整理储备中心网站上公布的信息，王府井大街西侧的商业金融用地建筑用地总面积为2.72万平方米，控制建筑规模为8.5万平方米，将作为王府井国际品牌中心项目用地，投标保证金为6亿元。可以说，此次招标的王府井地块称得上是北京最核心区域的“金土地”。有数据统计，位于王府井的商业办公项目如东方新天地租金为1200~3500元/平方米•月，住宅项目如霞尊公府的销售均价已经突破10万元/平方米，可谓天价。
与此同时，此次推出的王府井地块位于东城区核心区域，几乎是零土地出让区域，即使是整个东城区也是自2008年1月份以来首次出让土地，当时成交的楼面价为11219元/平方米。今年6月，王府井附近的崇文菜市场地块楼面价为43227元/平方米。“链家地产”首席分析师张月认为，从历史数据看，2008年北京市商业地块平均楼面价为3969元/平方米，预计目前东城区一般商业地块的平均楼面价将会到20000元/平方米以上。而王府井地处北京核心区域，其地块优势具有不可复制性，价格可能会是同城区普通地块的2~3倍，达到5万~6万元/平方米左右，甚至很有可能超过之前的上海苏河北岸地王，成为全国商业土地的新地王。
工业用地供应势头强劲
上半年以来，受宏观调控影响，北京乃至全国住宅用地的供应及成交情况日益冷淡。而与之相反的是，商业用地以及工业用地的放量却直线上升，根据7月数据则显示，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占全国供应土地面积的52.1%，近年来首次超过了住宅占用的土地面积。其中一线城市工业用地供应占比达到49.5%，住宅用地占比下降到34.9%。二、三线城市增幅更为明显，工业用地供应占比高达52.3%,住宅用地占比仅为35.4%。此前，华远地产任志强在参加某论坛时公开表示，目前国内土地供给的总体比例大约工业用地供给1.5，住宅用地供给为1。这个比例形成了大批外地务工人员的居住需求和住宅供给之间矛盾的激化，由此也就进一步形成了住宅用地不足的局面。
“链家地产”首席分析师张月认为，若政府将部分工业用地转化为住宅用地，不仅可以增加住宅用地供应、平抑地价，同时也可以增加政府的财政收入。由于工业用地价格低廉，平均地价仅为住宅的七分之一，对于目前各级城市依旧依靠土地财政收入为主的情况，将部分工业用地转为住宅用地，可以增加财政收入。同时增加住宅用地供应，有助于平抑二、三线城市不断走高的地价。
大客户配售模式流行商业地产
上半年商业地产用地的热拍可以说是住宅市场宏观调控的“副作用”，显然，对于众多房地产企业来说，从住宅转型商业是其暂避调控风头的蹊径。而在这一轮商业地产开发热潮之下，投资者介入其中的方式也在悄然发现变化。正如业内人士所言，宏观调控使得房地产行业的融资成本不断增加，回报周期和回报结构都已经打乱，对于商业地产的开发商和投资来说，寻找更稳定的投融资方式成为共识。
北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂表示，在目前市场背景下，以前的稳定增长环境不存在了，所有判断形势都需要基于对未来环境的判断，长期来看，商业地产投资都将处在一个窄幅不断波动的环境中。民间资本投资商业地产方式也由过去单纯地买楼买铺转向更深入性质的投资，这些民间资本可以称之为初级的“资本家”，通过给他们提供一个固定资产的理财服务，实现资产的有效配置和升值。
而对于商业地产开发商来说，传统销售模式也不再能够满足当前波动的形势。王珂认为，传统销售会假设这个销售业绩是一条稳定的直线，可以用月均销售额计算，但基于环境在变窄、环境在波动，对于开发商来说，其资金需求一定是一条曲线，因此就需要为其提供曲线型的销售服务，比如资金需求最强烈或资金压力最大的时候，提供一种诸如“大客户配售”的新销售模式。事实上，这种“大客户配售”模式类似于私人银行，而不是做房地产代理。据悉，目前北京买卖单笔投资在3000万元以上的客户，常年活跃的不超过2000人。这些投资者主要仍来自山西、陕西等传统能源城市。
4%~5%的静态资金回报率，使商业地产在通胀压力以及民间资本迅速膨胀的背景下成为“安全性”资本的代表。谈到当前北京商业地产市场现状，北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川认为，未来10年北京将以公建为主导，开始追求办公品质，而北京未来城市价值也将通过商业、物业得到充分体现。从长期来看，商业、物业对于政府来讲，都将是一个长期收益。
