我国县级城市差距较大，不仅不同省区的县城之间在经济实力和人口数量上差距大，而且在一个省内不同区域的县城差距也非常大。我们主张在部分发达县城做好商业综合体，在综合体项目落地之前，提前做好区域土地一级策划和城市设计，从系统工程角度思考县城核心商业区土地价值的总体最大化。

        应江苏省浙江商会邀请，杨宝民先生前去苏北指导地级城市和县城综合体项目选址和已经选址项目的商业规划和建筑设计工作，对部分项目进行了理性分析和计算。

        在现在商业街区研究方面，作者修改了十四遍论文，在实际操作方面，杨宝民先生不仅成功经营了大型购物中心，而且对青岛颐中银街商业街区和综合体进行了成功的商业规划，并被成功经营的实践所验证．五年来 ，累计指导三十多个商业街区项目，还帮助已经开业的多个商业街区总结经验和教训。

        通过三个城市的考察发现很多发展商和设计院对现代商业街区的可持续发展存在模糊认识，对项目盈利模式的认识部分停留在八十年代初期的水平，对县城综合体住宅和商业的比例关系也需要清醒认识。

        一、项目区位与城市规划特点

        1、盱眙县的区位

        盱眙以龙虾而闻名世界。以绿色生态农业及生态旅游为主导产业。目前已发展为中国最具潜力百强中小城市之一，长三角最具投资价值县（市）之一，距南京仅一个多小时车程，已成为南京“一小时经济圈”的后厅花园。

        一小时都市经济圈图

        目前全县总人口达到74万人，其中城区人口17万。其中全县外出务工人口大约在12万人。

        盱眙县定位为：“淮河明珠、龙虾之都、帝王故里、生态家园”。

        盱眙是苏北五市至南京的必经之地，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”之称 。

        2、盱眙县的城市规划现状分析：中心城区规划布局结构：三心、二轴、四片区

        “三心”——城西旅游休闲中心，、

        “三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心。“两轴”为淮河东路—金源北路—盱马路的城市生长轴、淮河东路—金鹏大道—圣山路的产业拓展轴。“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。  拓展、完善都梁转盘周边的新城区。

        “二轴”——以西部旧区为起点，形成两大城市发展主轴，一为沿淮河东路—金源北路—盱马路的城市生长轴，二为沿淮河东路—金鹏大道—工六路的产业拓展轴。

        “四片区”——四大功能片区：滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。

        城市发展方向：遵循“显山露水、东扩北移、两区互融、具有个性”的发展方向。

        二、盱眙县房地产市场分析

        1、房地产市场基本分析

        盱眙全县在售项目约为60个，市场供应量极大，且板块土地市场储备量大，区域内待售项目销售压力大，市场竞争趋于激烈。

        各个板块内的住宅销售均价在3600-4000元/㎡，价格跨度不大，根据项目的建筑风格，产品品质，综合定位拉开价格差。

        政务区在售商业项目主要以佰亿财富广场为主，销售均价在3000-9000元/㎡左右

        盱眙在售项目的主力面积为80-130m2，户型以两房、三房为主。购房者仍比较关注户型的实用、自住功能。

        未来的3-5年内，盱眙土地市场将持续高温，基本上维持在每年1200亩的规模。强大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。

        盱眙房地产市场近几年发展也比较迅速，从07年开始市场已进入商品化时代，但高品质、智能化住宅仍稀缺，产品缺乏差异化。

        从目前普通住宅市场的发展情况来看，住宅价格上涨的空间不大，基本上会维持在3600-4000左右，并将持续一段时间。

        2、盱眙县商业商圈的现状分析：

        从整体来看，盱眙目前的商业市场基本上形成两大商圈，一个是以斩龙涧路和华厦国际广场一带为核心，可以称之商贸商圈，另一个是以东方商城和国贸商城为核心，可以称之为五墩商圈，两大商圈之间以淮河东路和五墩西路为连接带，形成两心一轴的格局。

        从商业发展程度来看，盱眙的商业发展还处于起步阶段，城区内没有大型的综合百货商场，商业业态基本上都是沿街商铺，缺乏有效的规划和管理。

        目前主城区的商业相对较为成熟，但业种搭配过于单一过盛，缺乏多样性。

        由于盱眙现存及运作商业体量巨大，加上其他新建项目推出都为体量较大的商业，结合盱眙这一区域市场的消化能力来看，建议本案的商业体量不要过大。

        目前本案周边的商业部分的销售均价在6000--10000元每平米左右，租金在1.5元/天/平米左右.

        3、本项目产品的规划建议

        总用地面积76533平方米

        建筑用地面积３０６００平方米

        容积率3.0

        总建筑面积22.96平方米

        住宅建筑面积9.18万平方米  回迁面积２．４万平方米

        户型比例设想

        ＳＯＨＯ和公寓户型比例设想

        商业建筑面积表

        三、项目商业业态规划建议：

        商业规划方案１

        商业规划方案２   商业面积５万

        四、不同产品组合的投入产出分析

        １１４亩土地 地价１２２万元  １３９０８万元成本造价

        住宅建筑面积

        建筑成本预算

        可以销售物业计算

        销售毛利润11.69１—９.５９==2亿元

        本项目保留物业包括  酒店1.5万㎡四星酒店  商业保留２万平方米

        保留资产价值  1.5亿元酒店  商业价值２亿元，总计３.5亿元

        保留商业租金预测

        ２万平方米 平均租金５０元/月/平方米=1200万元年租金 预计第一年起步税收１２０万元，最大税收为２４０万元

        保留四星级酒店年度经营收入１４００万元 预计税收为1４0万元

        浙商大厦引进企业总部注册公司税收预计７００万元以上

        2、项目盈利模式设计

        第一 以正确的开发顺序 实现最佳盈利模式

        住宅户型组合合理，能够快速回笼资金，减少资金占用，取得３亿元销售额，用于四星酒店和总部中心的开发，这是关系项目成败的关键点。

        通过优先建设四星酒店提升物业价值，聚集人气，尔后开发公寓以及写字楼和商业街区，最后建设购物中心，取得最佳盈利．

        第二 以最佳盈利模式指导规划设计和产品开发

        1.引进两个知名主力店进驻项目，拉动商业人气，形成真正的商业中心。

        2.提升住宅和商业品牌，做好景观设计，增加可销售物业。

        从现代综合体角度，建议容积率增加到４．０，  增加２．３万平方米公寓，利润可以增加５０００万元以上。

        这次去苏北三个城市,发现很多发展商对县城城市商业综合体的比例关系存在模糊的认识，大部分项目应该住宅比例应该大于商业，对于少数在核心商圈主要临街面的项目，占地面积较小时候，商业面积可以大于住宅面积。

        部分商业地产项目在内街策划和设计上存在严重失误和常识性错误，很多内街长度超过３００米，不仅缺乏主力店拉动，而且节点空间没有专业设计，海安的安达步行街就存在以上问题。

        在姜堰发现佳源公司的综合体和商业街区设计中 不仅存在以上错误 而且 外街的装饰柱距是可怕的四米距离，违反了商业可见性原则，至少也要６米以上才合适 最合理是８米左右明显感觉项目因设计不合理造成的浪费都在２０００万元以上。

        在外街区和内街的关系上，应该做足商业价值大的外街区端点主力店，减少缺乏商业价值的内街体量 。

        (深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民)