（一）宗地位置
        陈塘1、2#地块位于天津市河西区，隶属于区内直辖的13个街办事处的陈塘庄街，紧邻风景秀美的梅江大型居住板块。
        （1）地块距中环线约4公里；
        （2）距外环线约5公里；
        （3）距内环线约7.5公里；
        （4）距地铁1号线约1.1公里；

        （二）规划用地指标
        地块内以商业金融用地为主，建筑面积41.5441万㎡，占总用地指标的69%；居住用地18.7322万㎡，占总用地指标的31%；其中，1、2#地块总建筑面积5.4492㎡，用地性质为商业金融，其中30%可发展1.63万㎡酒店公寓，剩余部分3.82万㎡可发展商务楼。

        （三）市场情况
        （1）酒店公寓部分
        喜年广场
        总体量：占地：21409.8㎡。总建筑面积134484㎡
        均价：16500元/㎡（毛坯）
        面积区间：45㎡-63㎡（复式，买一层赠一层）
        总价区间：75万元-100万元；
        销售周期：2.5年
        红星国际
        总体量：
        均价：17000元/㎡（精装修）
        面积区间：50㎡-80㎡（复式，买一层赠一层）
        总价区间：85万元-136万元；
        销售周期：入市约半年
        销售状况：首开 240套，销售186套，销售状况较好；
        保利香槟国际
        均价：平层19000元/㎡（精装修）复式：26000元/㎡
        面积区间：42㎡-98㎡（复式及平层）
        总价区间：109万元-186万元；
        销售周期：入市
        销售状况：月均去化10套左右；
        （2）写字楼部分
        花样年香年广场
        均价：16000元/㎡（毛坯）
        面积区间：100㎡、150㎡、200㎡，可灵活拆分
        销售周期：入市
        销售状况：月均去化5套左右；

        （四）本案成本构成及利润率
        本案规划建筑面积5.45万㎡，楼面地价4500元/㎡，成本单价：11271.71元/㎡（精装修）；项目总投资额61421.83万元，投资强度为中等规模；
        （1）酒店公寓：1.63万㎡
        目前，同等片区内的在售酒店公寓喜年广场项目，总建筑面积：13.4484万㎡，自2009年入市，目前已售罄（销售周期2.5年），销售均价：16500元/㎡（毛坯），本案以18000元/平方米（精装修）的价格入市，可实现销额：29340万元；
        （2）写字楼：3.82万㎡
        同比同区域的写字楼项目香年广场，入市16000元（毛坯）的均价，本案以16000元的均价入市，可实现销额：61120万元。
        （3）总销额
        写字楼部分61120万元+酒店公寓部分29340万元=90460万元。
        （3）毛利
        90460万元（总销额）-61421.83万元（总成本）=29038.17万元（毛利）；毛利率：约为47%。
        成本构成一览

        （五）结论
        （1）市场：本案处于城市核心地段，具备土地稀缺性，同等地段的酒店公寓销售状况较好，开发风险较低；
        （2）产品：
        酒店公寓：定位为刚需，复式设计，单套面积区间控制在50平方米以内；
        写字楼：定位为中小企业商务办公，面积区间控制在40平方米以内，设计灵活，可自由组合，迎合不同企业的商务需求；
        （3）投资强度：约61421.83万元的总投，作为地产开发领域，投资强度相对较低，47%的毛利润远远高于目前23%房地产开发平均利润，该项目可行。

        联系人：中国商业地产联盟秘书处 杨小姐 010-88255149