花样年控股董事会主席潘军说，商业地产是一个房地产公司的未来，没有商业地产，房企将没有未来。
而香港地产界领袖人物陈启宗则批评内地开发商因避住宅调控纷纷转投进入商业地产，不少城市新建项目没有特色，是“视觉污染”。
“个个都想做城市综合体，你成功过吗？”对于由于资金等原因不得不将商场和写字楼分层或分单位出售的形态，陈启宗直指这是“垃圾中的垃圾”。
对于千军万马齐涌商业地产的现象，从业者见仁见智。但无法回避的是，公认的“钱荒”已经让大多商业地产开发商处于尴尬境地。一些中小房企更是坦言“项目融资”让其很发愁，资金压力已成为这些企业面临的头号难题。
金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。
难点在于，房地产调控政策不断加码，房企向下游发展(尤其是商业地产)所需的资金日趋紧张。此前不久，银监会公开警示商业地产贷款风险，商业地产的信贷闸门再度收紧。
于是，向上游发展几乎成为不二的选择。事实亦如此，在调控不断深化的2011年下半年，房地产金融创新将被越来越多的内地开发商寄予厚望。
在商业地产领域有着深厚经验和强大实力的陈启宗有批评内地商业地产市场的底气，而华人首富李嘉诚的资本运作能力足以让大多数人学习和膜拜。
李嘉诚的长和系在内地住宅地产深受调控政策影响之时，却依然可以分拆北京东方广场，在香港以人民币房地产信托基金——汇贤房托的方式打包上市，成功融资超百亿元，这也使得长和系今年上半年盈利录得数倍增长。
汇贤成为香港也是全球首只以人民币计价的房地产信托基金，显示出其在商业地产运营、房地产金融与房企融资方面的代表性意义。
而从目前国内的情况来看，商业地产开发商的资金来源主要有三块，一是企业自有资金，二是商品房销售回款，三是银行借款等传统融资渠道。
但现实是，从今年的统计数据来看，2011年开发企业资金来源中，银行贷款同比增速不到10%，较2010年46.1%的同比增速，出现较大幅度的下降。
另外，大部分房企负债率偏高，商品房销售状况也不如预期，致使融资难上加难。对于实力较强的房企而言，除了有传统的融资渠道外，还可通过一些地产基金、海外发债、公司债券等多元化方式融资。
但这些均是中小型商业地产开发企业难以企及的，对于它们来说，银行信贷基本堵死，在国内融资渠道过窄的情况下，只有借助高成本的信托、民间借贷等方式“自救”。
维新万隆(北京)投资有限公司董事长骆进德表示，商业地产的融资瓶颈比住宅更严重，基本上难以从银行借到钱。
“在现有条件里，地产商要靠金融机构的融资不大可行，机会很渺茫，比较可行的是，有些企业可以用REITs融资，或者结合多种商业模式共同开发，或者跟流通行业做资源整合。”骆进德说，中国的地产开发企业70%以上都是小型企业，在银根缩紧的形势下，银行方面的融资对于它们来讲是可望不可及的。因此，这些房企急需探索出新的融资渠道，自寻出路。
专家建议，中小型房企在不具备上市、对外增资的条件时，可以尝试多种商业模式共同开发，多做资源整合，而股权收益卖断亦为不失为一种有效的融资方式。
朱晓东：综合体的关键是做多业态整合
■本报记者 徐妍 北京报道
中国房地产报：我们注意到近两年城市综合体这种商业地产模式有快速崛起的势头，作为较早进入这一领域的开发者，你如何看待这一趋势？
朱晓东：近年来，随着宏观调控下大环境的转变，商业地产行业也涌现出了新的特点。受持续调控影响，住宅产业的政策门槛日益提高，大型地产商开始布阵商业综合体以平滑业绩的周期波动，而中小型地产商则并购商业项目以谋求业务模式转型。
不过，城市综合体这种形式如果开发热度过高、一哄而上追求短期效益也容易出现问题。在条件成熟、经济相对发达的二三线城市发展综合体项目，不失为提振城市经济发展的手段，但切忌一哄而上，要对城市总体的长远规划负责。
在我看来，城市综合体不能仅仅满足于做成一个硬件上的地标，而是要真正打造成一座给客户带来核心价值的地标建筑。
中国房地产报：你认为目前中国的城市综合体发展存在着哪些需要注意的问题？应该如何规避这些问题？
朱晓东：目前，在国内做综合体商业地产开发中容易出现的问题及误区主要有几个方面。第一是投资、建设与经营分离。第二是规划、选址中的失误。第三是成本控制以及资源的合理配置问题。第四是项目定位问题。还有就是综合体开发和运营单位是否有足够的融资能力，是否具备给所在地区带来可持续发展的能力。
中国房地产报：很多国内的商业地产开发商都存在着严重的招商难题，在与零售商的对接上存在障碍，您认为如何解决这一瓶颈？
朱晓东：知己知彼，定位准确，我认为这是突破这种对接瓶颈的前提。既要一见钟情，也要门当户对，情投意合。就北京银泰中心在招商对接方面的经验而言，就是要相辅相成、优势互补。在形式上银泰集合了精品酒店、甲级写字楼、高端商业和酒店公寓，我们就可以通过对写字楼、商业、酒店、公寓四个环节经营的逐步提升，使彼此之间“化学反应”，在形式和功能上都产生有效的互动，让几方面相互得益。
对于越来越多进入这一领域的开发企业而言，我的建议是“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”，这句话是分散投资的金科玉律，城市综合体开发商要根据不同业态的经营特点，整合不同业态的经营优势，获得抗风险能力的优势互补，这是城市综合体较之单一功能体所具有的无可比拟的优势。
黄国雄：市场需求是第一位
■本报记者 徐妍 北京报道
中国房地产报：近几年，以城市综合体为代表的综合商业形态越来越受到政府和开发商的关注，您认为出现这种趋势主要基于哪些因素？
黄国雄：中国城市化进程加速推动了全国范围内城市对商业地产存在的需求，也是导致开发商纷纷进军商业地产的主要原因。像北京、上海等一线城市都已经出台了建设世界级商贸中心的规划，一般的省会城市也都在争相建设区域性的商贸中心，而三四线城市也都在力求升级改造、扩大城市规模和完善商业配套。各级城市建设步伐的加快和各级地方政府的主导，为商业地产营造了良好的发展环境，这也使开发商看到了商业地产领域的潜力和前景。从盈利能力来说，商业地产比住宅地产更加长期稳定。
中国房地产报：您如何看待现阶段商业地产发展的总体状况？以城市综合体为例，有哪些需要警惕的地方？
黄国雄：商业地产的总体市场前景虽然是比较乐观的，但是确实有部分开发商存在一定的发展误区，这其中面临最大的问题是对于规模化的过度追求，普遍存在商业地产综合体项目越建越大的倾向，很多新项目动辄几十万、上百万平方米的规模，这种势头如果不加以引导容易出现商业地产的泡沫。另一个是模式化过重的问题，在很多城市，开发企业都在规划的城市综合体项目中，存在追求建设速度导致模式雷同的现象，甚至在外观形态、内部设计上的差异化都很小，这样很容易造成千城一面的局面。
中国房地产报：如果说目前的城市综合体热潮中存在一些过度追求规模化、模式化的问题，那您认为应该如何扭转这一情况？
黄国雄：首先，建设城市综合体项目在规划初期就应该先考虑定位问题，符合市场需求是第一位的，要将项目与城市的自身发展有机结合起来，要寻求最贴近市场实际情况、贴近城市居民生活的项目定位，避免盲目求大求全、千城一面。
开发综合体的时候也应该考虑到目前一些城市商业布局的实际情况，在大城市普遍存在高档的大型商业地产项目偏多，而能贴近百姓的社区商业不足的情况。特别是在一些传统住宅区，这类社区形成较早，不仅硬件条件难以改造，而以底商为主的社区商业形态也难以在短时间内大幅度改善商业布局的不足。实际上成功的社区商业，也需要类似综合体这种集多种业态于一身的集约化商业形态。
陈臻：注重开发商的商业经营能力
■本报记者 鞠晓波 北京报道
中国房地产报：您对于目前全国城市综合体的暴发式增长有何看法？对于零售商来说有哪些利弊？
陈臻：今年以来商业地产确实太热了，很多资金不断涌入。但实际上，这方面的人才资源却有限，真正懂的人太少了。以万达为例，作为专业的商业地产开发商，其一年可能新增商业综合体10~20个，很正常。但如果是一些刚涉足商业地产的开发商只是简单的进行复制，包括对于设计的复制、规划的复制，但却没有一个专业的团队来运作、没有一定数量的零售商资源，很难成功。
对于零售商来说，随着城市综合体的发展，零售商同时也在面临着租金上涨的压力，包括成本管控、恶性竞争等压力。一直以来，老店的利润相对要高。随着竞争加剧，单店零售有所下降。
中国房地产报：作为大众消费品牌，家乐福对于开发商的选择如何来把握？
陈臻：与开发商的合作我们会有一套自己的调查体系，包括其工商、税务等诸多因素的综合考虑。因为对于首次合作的开发商很难从表面来评价其实力，只能凭借业内的口碑等来判断。一些以卖铺为主、不注重商业经营管理的开发商，我们不会考虑。另外，我们会选择已成熟的商业，即使是新的城市综合体，我们也必须要等到整体商业开业后，硬件设施到位以及业态配置合理的情况下才会开业。
开发商的选择上，一些长期合作的、有实力的开发商肯定是首选，也会跟着开发商的项目保持长期合作。在与这类开发商合作过程中，沟通会比较顺畅，也会减少风险。
中国房地产报：您对零售商运作城市综合体的现象怎么看？家乐福未来会否有这方面的计划？
陈臻：目前零售商运作城市综合体的还不太多，零售商的主要目的还是给门店提供场所。我认为术业有专攻，不应单纯因为商业地产的利润而跨行业经营。但是随着租金不断上涨，如果买与租的费用差距越来越小，很多零售商也会考虑自己运作城市综合体。这也是目前一些零售商运作城市综合体的主要原因。
家乐福无论在国际上还是国内，一直都是在生存中求变化，变化中求生存的企业，不会一成不变。如果未来必须面临这样的市场条件，也不排除会选择跨行业运作城市综合体。
周成俊：综合体符合高效率需求
■本报记者 徐妍 北京报道
中国房地产报：目前正一味已正式开业和正在布局选址的门店中，选址在城市综合体的门店数量比例是多少，是否有明确的部署？
周成俊：在正一味现有的门店中，90% 以上的选址都选在了商业综合体中，这个比例也可以说是正一味在选址上的一种策略。作为一家连锁餐饮企业，之所以如此看重商业综合体，是因为综合体这种商业形式在三个方面有非常明显的优势：首先，综合体这种形式的核心就是多业态融合，集吃喝玩乐为一体，相比传统的购物中心、商业街等，具备更多元更稳定的客流吸引能力。第二，从我们的实践来看，现在商业综合体已经成为了餐饮集中的一种成功载体，多种类多档次的餐饮企业聚合，给顾客提供了可比性和多样性，可以吸引到有明确餐饮消费需求的客流。此外，商业综合体作为一个整合各种资源的整体，它在整体的品牌宣传、推广上做得比较好，这种整体性的宣传减少了单个个体品牌的推广成本。
中国房地产报：正一味在门店拓展中有哪些方面的标准？
周成俊：我们最看重的是这个综合体项目的最终品牌落位情况，它的品牌组合是否对客流有足够的吸引度，品牌的层级档次是否符合综合体项目整体的定位，是否具有足够支撑我们这种快速餐饮形式的客流。在细节上，我们会比较注意这个综合体的整体商业布局，以及动线设计、周边交通乃至停车场等。就正一味这种连锁快速餐饮企业而言，我们会比较注意这个综合体项目是否包含体量比较大的写字楼和商场百货部分，如果两种业态都具备，就可以同时满足中午和晚上两个餐期的客流，在工作日和节假日的客流平衡上也会非常理想。
中国房地产报：对城市综合体这种商业地产模式的快速崛起，作为一家连锁餐饮企业有何看法？
周成俊：这是现代都市人群消费需求的转变，有其必然性。餐饮行业作为大众实体消费的博弈点，尤为重视成本的控制，以目前的物价、人力成本上涨状况而言，城市综合体这种商业地产模式，恰恰可以通过资源整合降低餐饮企业营运的综合费用。 |
