一、 台东路商圈的起步

    1899年开始台东是平民聚集地，1900年青岛实施城市分区规划制度，城市人口呈现明显的二元结构。1917年到1929年台东镇东北设立商业区和大港防波堤，在1930年，台东真西北建设工业区，台东镇东南兴建居住区，1933年前台东有 三处广场，台东一路有青岛三大市场之一的台东商业市场。其中有素菜市场、鱼肉市场、洋杂货铺、估衣铺等，并设有戏院、落子馆、说书场。其实，老青岛的台东并不大，尤其老青岛人所指的台东：也就是南到三百惠的延安路，北到延吉路，西至华阳路，东边不超过镇江路。这似乎有点像北京的大栅栏，上海的徐家汇。商业气息浓厚，店铺一个挨一个。

图1 1935年青岛城市规划台东局部图

    1935年规划台东工厂宜迁出成为商业区，1990年台东的工业大量外迁，台东成为青岛增长速度最快的商业中心。台东商圈是青岛目前最大的商圈，青岛市台东商业步行街作为岛城规模最大的商业步行街，东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，并以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。街内现有国内外知名的“沃尔玛”、万达广场、利群集团、国美电器等各类业态的企业245家，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，平均人流量达20万人次，最高时达50万人次。

图２ 台东商圈现状相片

    二、台东路商圈的繁华

    到台东商业步行街购物已经成为一种休闲的生活方式。青岛台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。被形象的称之为青岛的“王府井”。 核心是台东三路，2001年，台东三路商业步行街改造完成，我市出现了第一条商业步行街。2004年开始，市北区对台东三路商业步行街进行了综合整治，将步行街两侧21座“商住楼”6万余平方米的墙面进行统一彩绘，形成了独特的彩色画廊；并进行亮化美化，将夜晚的台东三路装扮得灯火通明。

    台东三路商业步行街虽然长不到1000余米，占地面积仅有0.17平方公里，但聚集了利群商厦、“沃尔玛”超市、万达购物广场等大型商贸企业。步行街沿途还有60多家门头店铺。在台东三路的周围，还有以人和路、和兴路为主的"台东女人街"，长兴路"台东旅游小商品街"，台东三路与威海路步行街交界处的"台东珠宝街"等配套特色街。台东三路商业步行街的发展带动了其周围近两平方公里范围内商业的发展，成了目前岛城最有名气、最具人气的商业区。

    台东商圈主要商业调查：

    1、万达广场：达集团是以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。坪效为40万/平方米。

图３ 台东商圈的购物中心――万达商业广场

    利群商厦：

    青岛台东利群、海信广场、“佳世客”、麦凯乐四家百货店将在今年年底携手跨过年销售15亿元大关从面积上看，四家门店都是15亿元水平，但面积相差巨大。最小的“台东利群”只有不到3万平米，“佳世客”建筑面积近4万平米，海信广场6.28万米，而麦凯乐是10万平方米。以此来看，单位面积里产出效益（坪效）最高的当属台东利群。“坪效”为57.7万/平方米。

    业内人士介绍，利群“坪效”排到过第一名。坊间还有传闻，台东利群位于台东路最低洼处，从风水上看活像一个“聚宝盆”，才有了超强的吸金能力。

    以经营效益来看，又有不同的结果。“佳世客”凭借得天独厚的位置和日本卖场经营管理体系，效益一直在同行业遥遥领先。虽然没有更详细的毛利率数据，但海信广场卖的是奢侈品，毛利肯定高。“台东利群”销售的多是平价适中商品，经过多年的品牌调整，与台东商圈的购买力匹配良好，销售额尽管排第一，但毛利率可能是4家中最低的。以未来成长性看，海信广场仍在成长期，增长率是最快的。麦凯乐以10万平米的最大面积，业绩还有较大提升空间。而台东利群和“佳世客”属于成熟店，“能保持10%的年增长已经很不容易了”。

图４ 台东利群商厦―――利群集团旗舰店

    台东利群有宾馆，宾馆是十三层，没有地下停车场。

    当代购物广场：当代购物广场，原为台东著名的当代商城，曾是当年青岛“台东商圈”面积最大的购物中心，至今仍让不少的市民津津乐道。后来，由于各种原因，在市民期盼和疑惑的目光中，匆匆谢幕。几经周转，当代商城陆续向市民展开了“新容颜”。这时候，它有了一个新名字——当代购物广场。据介绍，现在的当代购物广场走的是“大众化”路线，主要经营中低档次的服装、鞋。尽管商场定位为“老百姓”的商场，却似乎未能得到老百姓的青睐。造成当代购物广场经营困难的原因有哪些？在激烈的竞争中，当代购物广场又该何去何从？“大众化路线”定位是否准确？在激烈的市场竞争中能否“突出重围”？当代购物广场在经历了半年的低迷后，将会有怎样的举措？场内购物环境、卖场布局设计等是展现一个商场形象的重要因素。一个有着良好环境、优美布局的商场，会让顾客眼前一亮，从而产生强烈的购物欲望；反之，则会让顾客产生厌烦心理。

    当代购物广场目前存在一个很严重的问题就是布局混乱。商场的门头，服装颜色的搭配、卖场POP广告背景的设计都颇有讲究。POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段，形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感。例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物感。卖场服装颜色搭配要考虑到暖色调和冷色调相融，不能全是大红大绿，也不能全是灰黑色的冷色调。商场只有注意了这些“小细节”，才能让顾客赏心悦目。

    目前，台东步行街商圈已基本成熟，并出现不断细分的趋势。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和优势选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势上与强有力的对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效益。

图５ 当代商城

    三、“台东商圈”今后的发展方向

    台东从历史上就是服务平民为主的商圈，今后突出平民化娱乐特色。打造部分城市综合体，将酒店、商业、办公和公寓等结合，改善目前单一的购物中心和百货等业态。台东区商业中心总的设想是全方位的充实和调整网点布局，逐步形成以主要商业街为中心，以大中型商店为骨干，以小店群为基础，以农贸、工贸市场和个体商户为补充的行业齐全、布局合理、档次错落、方便消费，具有青岛和区域特色的服务网店，使台东区成为青岛市商业最繁华的区域之一。

    具体设想是：把台东三路建成独具特色的商业中心街，（与台东三路商业中心街）相配套的还有：龙门路小吃街、“长兴路”高级服务街、人和路旧货街、和兴路花鸟鱼街），同时办好四条主要商业街：一条是以大陆市场（今营口路市场）为起点沿威海路、延安二路至第三百货店的商业街；一条是以台东邮电局为起点至延安路转盘处（今海信立交桥）的台东一路商业街；一条是以第三百货店（今三百惠商厦）为起点至延安路转盘处延安路商业街；另一条是以大陆市场为起点到延安路大转盘处延安三路商业街。还要大力培育发展有特色的市场，如，可把大陆市场办成像上海豫园商场式的小商品市场。

    四、 台东路商圈升级的政府行为

    １．提供行政管理 规范市场次序 保证公平交易，做好公共环境卫生和治安工作

    ２．做好规划服务、突出“台东商圈”特色、对商圈的交通和“业态”进行长远的规划和思考

    1993年，市委、市政府决定，用7年时间把市内35处棚户区改造完毕，决不将棚户区带入新世纪。以此为契机，台东区进行了大规模的拆迁改造，这为发展商业提供了最急需的空间。1994年，在全市新一轮的行政区划调整中，市委、市政府将原市北区、台东区合并，设立新的市北区。同年，利群商厦竣工营业。不久，在市北区提出的“商业兴区”战略中，台东三路作为市北区特色街之一而被重新打造，并于2000年8月9日被青岛市经贸委正式命名为“青岛市台东三路商业步行街”。随之而来的是，2001年，台东万达广场建成，使台东商业的发展迈上了一个新台阶。许多商家看到了台东蕴藏的巨大商机，大量的国际品牌店、大型超市等纷纷入驻台东。目前，台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。

    五、 “台东商圈”存在的问题：

    “台东商圈”位于繁华的市北闹市区,是青岛最为火爆的商业区之一，也是竞争最为激烈的区域。该商圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散。经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、万达购物广场、妇女儿童用品商场等大型综合商场，“维客”超市、三百惠家家福超市等。延安二路婚纱街等专业市场环绕周边。台东商圈以外地在青中长期居住人群和本地老居民为主，消费人群数量庞大，但相对消费水平较低，对品牌没有过多追求，只要价格便宜，质量说的过去就能接受，区域内以“中低挡”商品为主，甚至充斥着一些三无产品，尤其是夜市，区域内商品门类繁多，经营业态包罗万象，商家经营手段层出不穷，经验丰富。

    以利群为主导的大型中低端百货带动的周围门面都不大的店铺形成的商业街，以日常生活用品消费、低端娱乐与餐饮占主流。经过20多年的发展，优胜劣汰、适者生存，形成了良好的“业态”分配与互补，商业功能分布相对全面广泛，几乎能够同时满足该区域人群和其他区域低收入人群的所有消费需求。该区域人群特点鲜明，外地在青中长期居住人群岁有流动但流进流出基本平衡，因此，消费人群的水平和数量相对稳定，周边新增加的商业地产不多，目前没有很大的冲击，明年快速路改造交付使用的商业完全能够消化，因此，长期来看，该区域商业发展持续稳定，但是，不断上涨的商铺租金有增加成本、抬高消费价格的趋势，这将成为制约该区域商业更趋繁荣的不利因素。

    台东商圈共超过20条道路，10条特色街，日客流量超过30万。这使台东商圈在交通方面暴露出了弊病，今后需要在合理规划公共交通上下功夫，适当增加私家车停车场。

    六、“台东商圈”商业地产项目开发的风险控制：

    青岛人的消费习惯不能一概而论，区域不同、消费人群收入不同，产生了不同的消费习惯，也形成了不同的商圈。把握好不同商圈的特点和消费习惯才能更好的做好商业地产。当然，台东商圈在发展，新问题也在不断产生。比如夜市占路影响街边门店的正常经营，夜市的卫生和安全管理需要加强；比如出入台东的交通不很通畅、停车场过少等缺少基础设施，这些都是政府该继续考虑的，也是“台东商圈”持续发展的重要推动力。

图6 台东商圈现状地图

    建议台东的商业地产开发以老项目拆迁改造为主，增加停车空间，以适当体量的城市综合体开发为主，增加文化娱乐等综合业态,现有步行街要聚集更多品牌专卖店，严格控制大型百货和超市的进驻，注意和商圈的周边业态互补。