应长春联发地产公司邀请，杨宝民先生带领驻扎长春的助手花费五天时间系统研究了滨河综合体项目和甲方高层进行了亲切友好的沟通，形成了广泛共识。长春滨河综合体是一个长春绝版地块的项目，投资公司联合投资９亿元左右，项目毛利润２０亿元左右。

    一、项目操作方式研究

    项目地块属于商业旅游开发黄金地块，项目总体定位为城市商业旅游综合体。

    关于前期拿地和完善公司治理机制路线图

    １．打造较大股份制综合体连锁开发公司。６月争取增资扩股５亿元左右,也可以采用合作方式，合作伙伴再投资６－７亿元，完成土地拍卖前的准备工作，尔后参与正式摘牌。

    ２．土地拿到后，通过预销售Ａ地块酒店和ＳＯＨＯ写字楼收取１亿元以上销售预付款，选择南通等大型优秀建筑施工公司垫支１亿元左右建设Ａ地块住宅区和ＳＯＨＯ，酒店和会所，首先安置好Ｂ地块居民。

    ３．在有物业抵押后，银行贷款１亿元左右，用于滚动开发Ｂ地块。通过销售Ｂ地块住宅回笼资金４.６亿元，尔后加速完成Ａ地块开发，完成Ｃ,Ｄ地块的居民安置。

    ４．预先销售Ｃ地块写字楼和商铺。回笼２亿元资金，用于综合体的滚动开发，争取将Ｃ地块北侧部分先拿到正式预售许可证，回笼销售资金后进行全面开发和建筑，购物中心部分最后开业。

    通过国内外城市综合体的研究，我们提出了注重前期研究，全面量身定制的思路（各部门应该今后完成的工作）

    1. 将商业规划和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新的综合体整体建筑设计方案。营销部门提前做好招商手册和销售楼书，采用快印方式征求意见。

    2. 商业摸底先行，提前与著名商家沟通好，例如，新摩尔公司的战略伙伴可以提前谈判沟通确定商家。

    3. 写字楼要与发展总部经济结合，提前与银行、保险等著名机构沟通，争取量身定制部分办公楼，满足顾客特殊要求。

    公寓可以借鉴万达等成熟经验，我们吸收万达专家一起研究适合长春市场的写字楼产品。

    前期流程如下：
                 综合体设计的科学流程

杨宝民先生提出的综合体流程图

某综合体及购物中心项目开发（含设计进度）表

    二、绿岛综合体的赢利模式分析

    ４．项目综合体操作流程和价值挖掘建议

    在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过四种方法提升价值和优化功能.

    （1）.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

    （2）.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。

    （3）.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

    建议加快完成招商手册。具体流程如下：

    三、绿岛东方项目建筑策划建议

    选择两个重要的标杆优化项目方案设计

    标杆１  充分利用Ｄ地块的广场，将过去规划的平面广场变成立体的空中公园，借鉴大阪难波城，让商业物业和住宅更多看到伊通河景观。

    标杆２ 设置广场水上表演舞台

    项目动线优化建议

    将河上步行长廊与街区通过绿色箭头打开，根据洋流理论，形成人流的有效循环。

    战地总结

    甲方初期５万元的专家费用，通过杨宝民先生带领深圳新摩尔公司综合体专家团队的辛勤劳动，利用两个下午时间进行理论联系实际的讲课，为本项目挖掘至少5000万元以上的商业价值。