杨宝民 深圳市新摩尔商业管理有限公司

    前言

    应海南航空地产集团公司邀请，杨宝民先生于４月１日，２日到海南讲授商业地产课程，对广场商业综合体和火车站前商业规划进行了热烈的研讨，对海南省政府广场商业综合体项目进行了现场考察，提出了建议和操作思路，该案例在全国具有代表性。

    一、日月广场规划数据

    地上13.5万平方米   地下商业１９万平方米 公共建筑3.2万平方米

    地下停车场１１万平方米 人防工程５０００平方米

图１ 海南省政府广场和ＣＢＤ规划模型

    二、关于商业规划的初步意见

    根据现场考察和海南国际旅游岛的免税政策，结合海航地产集团的综合实力，我们建议按照亚洲一流水平打造海南省政府广场商业综合体，做好国际名品和免税商品的招商以及特色业态和龙头品牌的招商。

图１海南日月广场商业文化综合体总平面图

    和传统商圈的项目竞争策略：

    １．第一充足的停车位，方便的停车条件 ２.国际名品和免税店在海南要独占鳌头。３.海南最大的书城和电影集群，形成最大的吸引人流业态，形成海南最具亚洲特色的滨海购物中心。

    地上９万平方米商业

  ９万平方米购物中心

１９万平方米地下商业规划初步设想

    17万平方米作为商业 其余2万平方米停车     增加－１层停车位，－２和－３层均以停车为主。

图３ 地下－１层停车场所布局

    滨海名品购物中心标杆：

    美国夏威夷Almoana购物中心  借鉴其开放空间策略和滨海建筑色彩，形成绿色环保特色综合体。

    青岛海信国际广场是国内最好的滨海名品购物中心，其业态组合和名品经营策略值得借鉴。

    关于地下商业的建筑策划要点

    １． 做好地下空间的开敞化策略，设置中心下沉广场，可以借鉴美国列阿莱广场。

    通过下沉广场突出地下空间的可达性,可以借鉴国外著名的下沉广场设计,也可以借鉴具有民族文化特色的下沉空间处理手法。普通的下沉方式给顾客视觉感觉不一定好,采用退台式的下沉模式,视觉感受最佳。

    法国的les halles地下综合体位于巴黎的心脏部位，西南侧有罗浮宫，东南方的城岛上有巴黎圣母院，南临赛纳河，沿河有一条城市干道，是一个历史文化古迹集中的地区。

    法国巴黎中心区——列•阿莱地区(Les Halles)在保持了历史传统的同时，利用地下空间的开发，成功扩大了中心区的容量，实现了现代化改造。该地区新规划方案的特点是实行立体化再开发，把地面上单一的的贸易中心改造成多功能的公共活动广场，在强调保留传统建筑艺术特色的同时，开辟一个以绿地为主的步行广场，为城市中心区增添一处宜人的开敞空间。同时，把交通、商业、文娱、体育等多种功能都安排在广场的地下空间中，形成一个大型的地下城市综合体。

    在广场周围，新建一些住宅、旅馆、商店和一个会堂，建筑面积共8.5万平方米。在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5米的下沉式广场，周围环绕着玻璃走廊，把商场部分的地下空间与地面空间沟通起来，减轻地下空间的封闭感。

图４ 法国巴黎列.阿莱广场下沉广场

    列.阿莱地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行道，并且设有3700个停车位等各种设施。

    ２．地下商业空间大，需要在策划上进行深入思考，例如地下－１层高度要达到５米左右，－２层商业部分达到４.５米。根据主力商家要求做好卸货平台。

    三、招商策略

    １．国际名品招商   委托外部商业管理顾问公司 保税店部分自己洽谈

    ２．普通商家资源以自己招商为主 部分龙头品牌委托对外招商。

    ３．项目视觉形象规划建议专门做

    四、运营管理

    １． 把握地下商业较大的特点  充分利用广场和表演舞台，形成海南名品消费和参与式旅游目的地。

图５ 可以借鉴的日本博多运河城舞台

    ２．建立和外部商业管理公司合作的优秀商业管理团队。做好商业管理方案后结合招商摸底和招商经验，对建筑设计方案进行针对性修改和完善。新摩尔公司杨宝民先生提供现场的方案研讨和建筑策划服务五天收取５万元专家费用提供发票，满意后收费。