作者介绍 杨宝民,深圳市新摩尔商业管理公司总经理

    摘要

    作者通过考察国内多个新城开发建设项目,发现了新区城市发展动力不清晰,过分依靠房地产拉动,城市规划与商业规划脱节的问题。作者提出了城市规划与产业规划、商业网点规划以及旅游规划结合的新思想,在长沙高铁新城的规划策划中得到了贯彻落实,受到了地方政府和老百姓的欢迎。

    关键字 城市规划  产业规划 商业网点规划 旅游规划

    一、新城规划存在的问题

    我国依法行政处于起步期，城市规划修订常体现城市现任行政官员的个人意志，由于缺乏对城市规划法规的尊重,我国城市规划的持续实施意识远远低于西方发达。

    作者在2008年前后调查了部分新城，大部分新城严重存在着与原有城市规划、商业规划脱节问题，例如，既无明确的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。在美国引发的全球金融危机中，我国主要依靠房地产为动力的新城大部分处于停滞状态。

    部分城市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论证规划和民主决策，盲目上马新城项目，形成一个地级市无序开发多个新城的混乱格局，导致新城从政绩工程变成了烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加剧。因此用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，省级政府应该严格审批新城开发。

    国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪高铁的开通及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁新城，借此带动新城市区域的发展。

    高铁新城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的客观需要建设新城，例如，济南西部新城。

    2010年长沙县政府黄兴镇委托深圳新摩尔公司策划48平方公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规划理论得到系统应用和贯彻。

    二、我国高铁新城发展特点

    我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式大多在城市郊区，具有如下特点：

    1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善；

    2、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力的主要方向；

    3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时序相对混乱；

    4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并带动房地产业的发展；

    5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。

    我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新城，如法国高铁有些站点是以环境保护为主的旅游区。高铁新城的发展要具备如下基本条件：

    1．城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅速增长和产业发展，必须建设新城保障可持续发展；

    2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划建设作为普通的政绩工程；

    3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基础设施配套建设，不能完全依靠借债开发新区。

    三、高铁新城规划发展思路

    1．区位定位

    一是高铁新城适合作为卫星城建设，高铁作为未来带动城市发展的新引擎之一，将带动周边新兴区域的发展；二是在功能上与旧城区或主城区形成互补，起到城市升级扩容作用。

    2．产业定位

    高铁新区应结合高铁的便利性、高效性所带来的大量客流、物流、信息流等进行产业定位，适合发展休闲娱乐、商贸、金融、商务酒店、中介咨询等现代服务产业；影视娱乐、广告会展、动漫游戏、设计规划等创意产业；生态观光农业、观光旅游等新兴产业。

    3．人口规划

    在人口规划上，一是规划控制人口规模，通过产业及物业功能规划配套调节常住人口与流动人口结构比例；二是高铁新城现代服务业集中，是城市高素质人才的聚集地，白领阶层将占主导地位；三是结合区域生活成本及就业情况，通过统一安置与自愿选择的方式调整原地居民的人口比例。

    与人口规划配套的是，要优先建设优质的学校和医院，为新城居民提供教育和医疗方便的便利条件。

    4. 拆迁居民的安置

    开发安置事关民生大计，各级政府应充分考虑失地农民的利益，为他们提供工作岗位和职业教育，为他们的子女提供良好的教育机会。

    5．生态与文化

    生态与文化建设既是高铁新城的存在基础，又是新城的精神归属和依托．

    高铁新城和主城区之间必须规划绿化带或保留部分农田，形成节能、环保、优美的生态之城。

    主题文化是新城建设的灵魂，以长沙东部高铁新城为例，我们在旅游景点规划上遵循生态保护的同时重点挖掘浏阳河文化；此外，提炼黄兴以及许光达大将的生平典故等历史人文元素，形成新城的文化风格。

    四、高铁新城规划创新——城市规划、产业规划、商业规划和旅游规划四结合

    2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。

    城市规划应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。

    城市规划还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人除生活的基本需求外，还有生活品质的要求，生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。

    城市规划与产业规划更应是牢不可破的密切结合，产业担负着城市发展的造血功能，是城市生生不息的动力来源，产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明；而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟。因此产业规划应成为城市规划中的重中之重。

    因此，新型城市规划理论要结合商业、旅游、产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展的新型理论，并从法律上规范城市规划的实施，提升城市的品质。

    五、深圳新摩尔公司服务长沙高铁东部新城的案例简析

    2010年初，深圳市新摩尔商业管理有限公司受长沙县规划局、黄兴镇政府委托对长沙高铁东部新城发展规划进行总体策划。作者带领公司核心团队深入黄兴镇区，结合长沙东城CBD、长春经开区生活服务园区策划及多年来积淀的规划策划经验，对高铁东部新城的规划发展进行了深入调研和严密论证，提出了创新性、前瞻性的策划思路。

    1．明晰高铁东部新城与周边的关系

    从范围上说，长沙高铁东部新城是指黄兴镇48平方公里土地,由武广新城、黄兴镇、星沙开发区、黄花空港形成长沙大东城空港。

    （1）东部高铁新城与长沙老城的关系

    长沙武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里；其整体定位为长沙中部区域性核心交通枢纽，城市发展副中心，辐射“长株潭城市群”的城市商务中心，规划居住人口约40万。

    黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内50平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一，也是本次策划的重点。

    我们希望发挥武广与沪昆双高铁枢纽以及空港多种优势，将长沙三环以内的48平方公里规划为我国中部最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生态宜居城市有效结合。重点聚集人均收入10万元以上的高素质居民，规划在20内达到15万-20万人口。

    因此，深圳新摩尔公司结合地缘关系及浏阳河独特资源，把黄兴镇长沙三环以内48平方公里范围定位为长沙高铁东部滨河新城（简称东部新城），将长沙高铁东部新城与长沙武广新城看作是一个长沙大东城概念，是长株潭城市群的城市副中心，其与长沙老城关系犹如同浦东陆家嘴之于上海的关系，在发展规划上长沙高铁东部新城与长沙武广新城应科学统筹、统一规划。

    （2）高铁东部新城与黄花空港的关系

    高铁东部新城与黄花空港同属长沙东部，是长沙两大重要经济增长极，黄花空港具备发展保税区的有利条件，高铁东部新城（黄兴镇）与空港共同形成长沙市甚至长株潭城市群的客流、物流、信息流汇集的中心，由交通枢纽区域进而形成长沙市东部副中心城区。

    （3）高铁东部新城与长沙县城的关系

    长沙高铁东部新城位于长沙县下属黄兴镇区域。长沙县城所在地的星沙依托长沙经济技术开发区的产业联动发展优势，已成为长沙市的商业副中心区，并将带动黄兴镇逐步成为长株潭的核心商务区和现代农业以及旅游发展示范区。相对长沙老县城，高铁东部新城是南部发展区，今后将联合形成长沙大东城。

    （４）高铁东部新城的产业规划思路

    黄兴镇生态农业已经具有良好基础。2002年以来，黄兴镇党委多次组织学习考察，优化农业规划，常年蔬菜种植面积达20000亩，花卉苗木2000亩。现在每天供给长沙市的蔬菜占据马王堆市场本地蔬菜的三分之一。其中传统菜东山光皮辣椒、杜家河的萝卜远销港澳，其花木亦销江浙一带。

    针对长沙高铁东部新城特点，基于黄兴镇的农业基础，产业规划定位以金融业，商贸旅游业，自主创新高科技产业，创意产业，生态农业为主。

    武广新城产业定位：一是现代服务业，为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务。二是商业，主要为规划区服务，发展部分高端商业为长株潭区域服务。三是休闲娱乐产业，文化活动、游乐。四是住宅开发：为规划区的就业人员提供居住空间。

    建议长沙高铁东部新城(黄兴镇)首先发展旅游业和生态农业和商贸物流，其次重点发展高科技和创意产业，再后发展金融服务业。

    2．高铁东部新城的旅游规划

    （1）黄兴的旅游基础

    黄兴人文资源丰富，拥有黄兴故居和光达故居。黄兴镇的两个名人故居和农业观光旅游具有良好的基础。目前已形成浏阳河九道湾、黄兴故居、光达故居、磨盘洲生态公园、沿江山与榔梨的陶公庙以及黎托的潭阳半岛滨江乐园旅游线路。

    （2）旅游规划策划要点

    根据黄兴旅游基础及未来发展趋势，深圳新摩尔公司提出了黄兴镇的旅游规划需要跳出镇级规划的传统思路，站在长沙高铁东部新城和浏阳河整体旅游的高度认识旅游产业的发展。

    在现有线路基础上，重点规划浏阳河旅游经济带，包括两岸的旅游景点，高品质酒店和生态旅游空间，形成完整的长沙东部游览线路。其中，经济型连锁品牌和四星以上酒店建设列入优先启动项目，距离黄兴故居等距离要较近。

    将酒店、旅游接待中心和生态农业观光项目结合，形成酒店餐饮娱乐旅游综合体。酒店特色景观为浏阳河风光、生态农业风光与眺望伟人故居有机结合。

    结合黄兴镇浏阳河临近高铁站点的优势，建议在现有旅游规划基础上需要进一步完善：一是在黄兴生态公园打造民歌广场，作为浏阳河旅游宣传的舞台。二是在黄兴镇打造一个花木•花事•花季休闲园区，这可以借鉴深圳东部华侨城的生态旅游经验进行专题设计。三是建设沿河生态农业观光区和旅游接待中心，发展生态餐厅和农家乐等，与黄兴故居以及光达故居紧密联系。在三环线与浏阳河交叉地段可以规划大型旅游项目用地。四是注意保护湿地和生态护岸建设。

    3．高铁东部新城的商业规划

    （1）零售商业建议规划控制在15万平方米以内，包括以下部分：

    •中央商务区集中规划6万平方米购物中心(鼓励建设综合体含酒店，公寓，办公楼)、商业街区3万平方米。

    •黄兴镇集镇区规划5万平方米商业综合体(2万平方米商业，2万平方米四星酒店，1万平方米公寓)

    •社区商业 相关居民点根据人口规模配置1000-5000平方米社区商业。

    （2）批发业规划建议建立5000亩现代市场群

    通过系统考察了长沙马王堆市场，三湘大市场，贵阳农产品市场，结合规划遵义农产品市场以及论证全国规模最大的广州水产市场经验，并吸收法国翰吉斯公司对总体布局的建议，根据长沙县黄兴镇特点，提出现代市场群规划要点。

    •规划范围与目标：位于长沙县黄兴镇黄江公里两侧，用地面积5300亩。

    •注重节约使用土地和提前考虑生态建设，立体化的规划设计与合理布局，发挥5300亩现代市场群落的作用。

    •规划理念为先进的第三代批发市场：是设施先进、功能完善、管理科学、主动承担社会责任的现代化市场，它具有监控食品质量安全，管理现代化，服务周密化，市场品牌化，厂商合作化等方面的特点。

    通过新摩尔公司的总体策划，指导设计公司完成了控制性规划．

    4.长沙高铁东部新城的城市规划与ＣＢＤ城市设计的思考

    （1）根据黄兴三面环河以及大坝高于地面的特点，在景观设计上形成东西主轴线和部分南北主轴线，以东西轴线为主．

    （2）充分考虑环境友好型的城市设计原则，建议充分利用地势低洼的条件，建设小型湖泊湿地，以生态公园水系穿插在ＣＢＤ不同的功能区．

    （3）在ＣＢＤ建筑布局中，高层建筑要离开大坝100米外，其他区域要离开大坝200米之外，利用大坝建设环形道路和森林绿化戴景观．

    （4）在景观规划中，不仅要有草坪绿地，还要将森林和生态农业作为景观设计的重要组成部分，尽量减少农田占用，不要完全毁坏农田建设绿地的方式，要充分考虑浏阳河冲积平原的土质特点和黄兴农民未来的出路。

    5. 长沙高铁东部新城48平方公里布局初步设想

    （1）用地空间比例分割

    中央商务区CBD 3平方公里 其中覆盖率最多在45%

    公园和森林绿地 10平方公里 考虑森林覆盖率达到接近20%，规划两个重点生态公园，黄兴生态公园和柞山河湿地公园

    居住区 13平方公里 降低居住密度，提高居住质量，满足外来高素质白领人群和本地居住要求

    旅游观光区 5平方公里

    现代市场群 3.3平方公里

    生态农业 13.7平方公里 要考虑国家土地法规和耕地保护政策

    （2）开发顺序与土地增值策略

    一期开发 5000亩现代市场群

    配套居住区和商务配套建设，黄兴大道南延至鹿芝岭互通，黄江公路拓宽（黄兴大桥至长株高速段）

    二期 开发道路交通，劳动东路东延至高塘村与黄兴大道、泉沿公路相连，泉沿公路拓宽（劳动路至三环线段），规划建设湘府路到三环线鹿芝岭互通道路，规划建设长株高速榨山互通，建设现代市场群东南榨山互通至三环鹿芝岭互通的辅道。 配合轨道公司建设轻轨二号线路

    三期 重点建设高水平学校和医院

    四期 建设黄兴森林公园绿化带，建设生态农业旅游开发区 磨盘洲生态旅游项目作为重点

    五期 启动长株潭CBD建设

    6．长沙高铁东部新城规划的政策研究

    中国的新城建设必须要解决好失地农民的发展问题，不能以简单的补偿和安置为主，我们在政策研究中要考虑两个关键的问题：

    （1）开发规划新城的利益分配思考

    农民是黄兴的主体，我们在城市规划中应该充分考虑农民的长远利益和近期利益。黄兴镇新城开发将获得较大的土地收益，许多农民将失去土地，解决好失地农民的教育问题和生活问题，是新城建设成败的重要课题。。简单地给予货币补偿只是解决了眼前问题，从长远角度思考我们应该采取如下措施。

    •成立黄兴镇农民子女教育基金，对于失地的农民给予重点资助，一直到大学毕业。

    •农民素质教育和农业，旅游，商贸专业教育，鼓励农民掌握技能，在城市化浪潮中把握自己的命运。

    在黄兴镇，对于职业教育和农民教育，在解放前就非常重视。杰出的革命教育家徐特立，长沙县五美乡人。他在榔梨镇创办梨江高小期间，常常在黄兴镇鹿芝岭的白果山庄深入群众，留下“径接蓝田秀，花开白果香” 的名句。

    （2）关于黄兴镇行政体制的变革 建立高铁新城开发的新体制

    鉴于长沙高铁东部新城的开发趋势，结合城市化发展需要，建议将黄兴镇升级为副县级或者副市级的长沙高铁东部新城管委会 ，下设三至四个街道办，分别为黄兴，高塘，仙人市，光达街道办。

    （3）长沙高铁东部新城（黄兴镇）招商政策的建议

    •突出主业招商和以商引商相结合，重点开展“产业链”招商，积极推介“缺链”环节，统筹产业配套。建立产业协作机构及行业协会，促进产业链之间的供需沟通，挖掘配套潜力，提高综合配套率。

    •制定招商引资激励政策，提高行政效能，简化项目审批流程，形成顺畅的运营机制，引导投资项目与区域资源要素有机结合，促进投资项目获益。

    •建立招商管理服务平台，组织共性资源、通用设施的配置使用，优化服务项目，为投资项目提供全程服务的支撑载体。

    •成立新城企业投资担保公司和产业创投风险基金，为新城区域投资提供高水平的金融服务。

    （4）长沙高铁东部新城招商引资目标建议

    重点招商项目列表

    长沙高铁东部新城生态型国际软件园 规划1平方公里 预计园区投资10亿元

    黄兴森林生态公园及大型居住区开发 配套住宅用地1000亩 预计投资60亿元

    黄兴浏阳河五星酒店及旅游接待中心综合体 占地8万平方米 包括配套写字楼、公寓等建设  预计投资10亿元

    磨盘洲神态及沿岸度假村开发 磨盘州200亩左右，岸上200亩，共计400亩 预计投资２0亿元

    浏阳河防洪大堤加固加宽美化与旅游景点建设工程 从画田垸至蓝田九道湾26公里 预计投资20亿元

    建议采用ＢＯＴ方式

    浏阳河湾大型花木园区项目

    鼓励投资项目

    黄兴镇五星酒店和旅游接待中心项目 要求五星酒店面积不低于3万平方米，旅游接待中心2000平方米交给黄兴镇政府旅游部门所有 优惠政策：减免五星酒店30亩地价  配套地价优惠

    大型生态旅游项目

    国际外包软件以及文化创意产业园区项目 布局ＣＢＤ内

    蔬菜保鲜项目 与５０００亩黄兴大市场结合 重点给予政策倾斜，给予配套宣传推广经费支持

    林木为基础的高档生态项目

    高档医院 引进广州或者长沙等地著名医院落户，政府无偿划拔土地 中介人奖励20万元

    国际高中或名牌初中小学 要求国内名校或者国际高中，政府无偿划拔教育用地，鼓励投资和管理团队入住 帮助解决教师户口住房，成功后中介人奖励20万元

    *备注：限制投资项目：高耗能和污染项目

    六、长春高铁东部新城的城市设计案例

    根据经开区行政区域和长东北的未来发展，根据省政府研究中心对卡伦湖发展生态新城的设想，对东区进行深入的比较分析，寻找发展长春东部高铁滨湖生态新城建设的依据。

    S优势 1.交通条件良好

    2.临近长春机场和市区区位优势明显 已经将卡伦湖列为生态保护区，拥有7平方公里水面资源和完整的生态体系

    W劣势 1.卡伦湖东北侧九台开发起点低，已经浪费部分土地资源

    2.现有部分旅游度假村和教育区开发起点低，破坏了部分景观 卡伦湖上游是生态保护区域和龙嘉机场净空区域，卡伦湖东侧是采煤区，不适合高强度开发和高层建筑。

    O机会 国务院批准长吉图经济区开发建设是战略机遇，长东北开发建设将是具体的落实措施 今后需要考虑高起点打造东北亚生态新城

    T威胁 多个行政部门包括经开区和九台等开发卡伦湖周边，存在统一协调开发难题，难以高起点规划 省政府酝酿成立正厅级行政单位，成立卡伦湖生态新城实验区，统筹考虑周边30平方公里区域开发，涵盖经开区域北区12平方公里生活区范围

    通过与长东北开发办公室领导沟通，今后重大项目落户长东北需要统筹协调，在区域定位方面，长春经开区北区的东部新城需要充分考虑卡伦湖以及龙嘉机场的影响。

    经开区北区东部是莲花山滑雪场以及石头口门水库生态区，今后需要统筹考虑生态建设。

    对长春东部新城项目,我们首先完成了产业规划,明确发展环境保护和计算机软件等产业,打造长春最高档的高铁滨水新城。

    过去德国ASP公司对卡伦湖周边规划有初步想法，建立延伸到湖边的商业区设想是有新意的。但是对周边区域功能缺乏深刻思考，新摩尔公司专家经过研究后认为长春经开区北区规划需要突出如下特点：

    1. 卡伦湖生态新城可能成为正厅级单位管理的生态新城实验区，包括经开北区在内，未来居住人口在20万人以上。我们建议卡伦湖边800米半径内作为湿地公园，长春经开区北区规划要与未来即将规划的卡伦湖生态新城结合，

    2. 建设东北亚主题公园和大型欢乐谷项目，形成旅游胜地，吸引休闲旅游人群。建设大型度假型五星酒店和会议中心等度假综合体，为今后举办高层次东北亚国际论坛提供场所。

    3. 我们考虑长春经开区北区与长春高新区的空间距离，建议与之形成差异，避免重复建，结合区域特征，经开区西区打造集商贸、酒店、餐饮、旅游休闲、信息、会议及办公为一体的长东北CSD，沿着景观绿轴线建设中央休闲购物区。

    4. 我们长春经开区积极发展商业，建议发展奥特莱斯业态，我们认为只有功能聚集才能成功，因此，我们建议东区未来规划专业奥特莱斯等商贸休闲区。

    5. 建议卡伦湖区域按照40平方公里的规划进行统一规划，借鉴天津生态新城的经验，打造东北亚滨湖生态新城，经开区东区作为重要的经济发展动力，涵盖商务、商贸、旅游、会议、会展以及高尚居住功能。

    6. 根据东区和卡伦湖新城的长远规划，今后可以结合五星酒店建设，规划10万平方米的购物中心作为东部新城的商业中心。

    7. 通过和长春经开区规划局沟通，城市功能组合考虑如下内容：

    根据作者提出的规划思想,我们开取开放式工作方法,得到长沙县委县政府和长春经开区领导的大力支持,我们与政府领导一起来研究产业规划,确定城市新区发展的主要动力,明确新区的发展方向。通过商业规划与城市规划结合,实现居民的便利生活,通过旅游规划和景观设计营造良好的区域休闲环境,聚集更多人气。通过两个项目的成功实践,我们认为地方政府迫切需要参与单位提出可以操作的规划方案,共同实现新区的可持续发展目标。

    参考文献

    1.主编 李文捷 管娟，设计城市――阿特金斯城市设计十年中国路，理想空间，同济大学出版社，2009年１２月第一版本。

    2.主编 郝寿义，国家综合配套改革试验区研究，科学出版社，2008年9月。

    3. 张捷 赵民编著,新城规划的理论与实践——田园城市思想的百年演绎, 中国建筑工业出版社2005年4月出版。