摘要

    在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。

    实践

    一、 传统的综合体设计管理存在的问题

    第一 盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。

    第二 面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。

    二、 万达综合体设计管理特点

    重庆万达广场开发设计部 刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。

    以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。

    从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。

    三、 新摩尔公司独创的综合体设计管理方法

    １． 以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。

    ２． 商业管理公司重点和总体规划公司配合做好总体布局规划，考虑整体的人流动线和货流动线，其次是商业管理公司联合商业建筑设计公司做好购物中心设计，酒店公司配合做好酒店设计。

    ３． 将运营成本的降低方法运用于设计中，推广节能设计

    四、 新摩尔公司提出的综合体设计流程与成本控制

    １．综合体设计单位选择的合理步骤

    步骤１  确定好总包设计单位，由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划，以功能设计为主，确定好商业平面的功能和主要业态布局，共同做好设计任务书。一般２００－４００万元左右费用。

    我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计，基本上需要推倒重新来，而国外设计公司一般是按照工作量收费，因此，造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。

    步骤２ 进行国际设计招标

    鼓励国内外一流设计院招标，给予保底费用３０万元左右。选择两家优秀方案设计单位，一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计，另外一家负责酒店设计和商场设计，也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。结构设计和施工图委托当地甲级院设计，商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。

    ２.综合体设计的科学流程

杨宝民先生提出的综合体流程图

    某综合体及购物中心项目开发含设计进度表

    五、 长沙综合体实践案例

    设计组织：深圳新摩尔公司负责总体方案设计 日本ＵＣＯＭ负责概念设计和商业建筑方案设计 深圳中汇建筑设计公司负责住宅区和写字楼方案设计

    总体思想：设计长沙东城现代城市商业综合体 打造顾客消费目的地

    总体规划数据：

    针对地下室高度，新摩尔公司在策划长沙经开区ＣＢＤ时候已经统一规定为－４米的层高，保证区域内的互通互联。

    总体布局：充分发挥项目北侧文化综合体广场的功能，与广场呼应设置购物中心和购物中心中心，将明城国际大酒店看作综合体的整体功能，将名店分布在南侧商业街区。沿着长沙经开区漓湘路和板仓路交汇处布局高层写字楼和公寓，让购物中心拥有良好的内部经营空间。

    利用地基的高差，将南面的一层与北面的二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。

    利用天桥连廊与东北面的住宅联接起来，不仅为居民提高便利，同时也提高了二楼商业施设的回遊性。

    我们注意北侧广场地下公共停车场的人流引导，在综合体建筑的东北面设计大型的地下广场，将北侧人流方遍地引导到购物中心的地下一层。购物中心以玻璃材质为主的宽敞明亮的入口门厅，体现了室内外视线交流，将内外空间（地下广场）融为一体。

    屋顶设计为庭园不但为周边居民提供景观欣赏，还能美化环境、净化空气、改善局部小气候，并且可以丰富城市的俯仰景观，补偿建筑物占用的绿化地面，提高绿化覆盖率。

    西侧的住宅面设计为圆形的广场（公园），在为住户考虑拥有一个安静的环境的同时，亦考虑其便利性。并且，在商业施设的圆型广场处配置餐饮、露地花园等，为人们提供优美的游憩环境。

湖南长海综合体项目总平面图

208亩地块综合体整体效果图