【主持人】：先在这里给搜狐焦点网的网友们打个招呼吧。

    【证大房产执行总裁、北方区域管理中心总经理 吴洋】：大家好！

    【主持人】：先给我们介绍一下证大房产的具体情况吧。

    【吴总】：我们证大房产是做商业地产的公司，我们在02年就在上海打造了上海证大•大拇指广场，上海大拇指广场是社区型商业，在上海浦东的联洋社区，是一个能满足当地老百姓日常的文化生活以及物质生活消费的场所，它是一个“城市会客厅”的概念，我们现在06年来到了青岛，来到青岛以后，在去年开始建设我们青岛的大拇指广场，就位于崂山区，这次打造上海大拇指广场的升级版，打造的是体验式的城市复合广场，主打的理念就是城市会客厅，带给青岛人民以及崂山人民一个适合于他们文化物质需求的消费的场所。

    【主持人】：目前项目进展情况是怎样的？

    【吴总】：目前项目已经整体竣工，在今年年底达到封顶，全部峻工。

    【主持人】：目前网友想更进一步了解证大的一些情况？

    【吴总】：证大在国内是一个著名的商业地产公司，我们有大拇指广场，有喜马拉雅大酒店，这些在上海是很著名的项目。同时在外滩还在打造一个高端的顶级的综合的商业物业，在今年年初用92.5亿拿下了外滩的一块土地。我们证大房产的发展目前现在已经基本上在全国整个铺开，从房产方面开发系列分三大区域，一是以上海为核心的我们的华东区，主要面向于长三角地区，包括我们在长三角地区打造了很多的项目，另外一个在南方区，主要在海南省跟成都地区，另外一个就是北方区，现在所在的地点就是北方区，北方区这一块是从内蒙古的鄂尔多斯以及到河北廊坊，到我们山东半岛，到目前的青岛，下一步围绕青岛其他地方去发展，另外一个是在东北，东北在长春、吉林都有大拇指社区的项目。

    【主持人】：基本上证大房产全国的项目都叫大拇指广场？

    【吴总】：我们其中一个产品线就叫大拇指社区。大拇指社区的概念是依托一个相当规模的住宅群，然后我们在里面做五到十万平方米的纯商业项目，但我们证大北方区主打的产品线就是大拇指社区。

    【主持人】：我们最近也了解到青岛大拇指广场先后荣获了“中国最具创新的商业地产项目”还有“中国最具投资价值的商业综合体项目”，在这里我代表搜狐焦点网祝贺青岛大拇指广场获得如此的荣誉，相信吴总对大拇指广场有自己的想法和看法，跟我们谈一下为什么大拇指广场在这么多项目中脱颖而出？

    【吴总】：证大本身是商业型项目，在02年开始打造社区商业项目的时候，全国商业项目还不多，我们属于率先开始起步做社区商业项目的公司。随着中国的经济发展，商业格局发展比较迅速，大家能看到许多城市级的核心的商业中心，商业区大型的购物中心，大型的百货店和区域型的商业。但是社区商业一直发展比较滞后，随着城市的开发的进度，我们越来越多的老百姓可能更注重的贴身的社区服务的商业。这种商业从欧洲起源，一直到美国、日本、香港都做得非常好，国内真正涉及社区商业是在05年，我们在02年已经开始打造了，我们打造社区商业当时的理念就是把文化消费带入到社区商业当中，因为社区商业更多的是符合老百姓文化需求，不单纯是一个满足日常的购物消费、物质消费的问题，更多的是文化娱乐和社区交流的，我们在打造项目的时候，我们把这个理念灌输在内，结合这个理念以后，项目就非常符合消费的方式，所以一下子获得一定的影响力。

    【主持人】：我们大拇指社区商业优势被大家所认同。刚才说了城市综合体，就有人说了，城市综合体对整个城市化进程具有推动力的作用，不知道吴总您是怎么看的？举例说青岛的大拇指广场对青岛或者崂山区又有哪些推动作用？

    【吴总】：作为社区型商业，在商业的比重当中更贴近于百姓的日常生活，它首先占了一个先机。做社区型商业注重的是文化生活，举个简单的例子，比如说现在很多的商业，更多的注重的推广，因为做商业最关键的是推广，组织商品组织物流现在已经是很发达的，只要地段好一点组织好的品牌进来并不难，最关键的是能够吸引人的是体验性消费，说起来概念比较强。我解释一下，比如说我们做大拇指广场，我们考虑到社区的特点，在里面会每周每月每季甚至每年重要的节日，休息日我们都会举办很多的文化活动，比如说可以把社区里的老年人组织在一起，跟当地政府结合，经常给他们一个舞台，让他们在这里展示他们自己的才能，组织一些老年的活动，在商业广场当中去体现，去展示，展示老年人的风采。第二点可以组织大学生放假期间到这里来歌舞表演，组织街舞大赛，都是由商业运营来组织的，而不是社会其他组织来组织，有很多寓教于乐的活动在里面举办，这个活动就结合了当地的消费，在这里面有一个舞台，毕竟吃喝玩乐去消费，这个模式在日本已经很成熟了。从这一点上来讲推动了当地的文化建设，因为我们在国内改革开放这么多年来，物质水平有很大的提高，但是作为企业能够提供一些文化交流的场所还不多，所以证大这几年一直致力于这方面的工作。像我们上海证大大拇指广场，我们建设之初就在里面规划了证大艺术馆，因为我们自己有一个现代艺术馆在做文化活动，证大的开发理念就叫做“建筑•艺术•生活”。建筑、艺术跟生活有机结合才是我们要做的事情，在商业项目当中也是这么做，给大家提供一个文化的场所，一个艺术的场所，通过这种文化艺术的场所的提升，通过这种精神的享受，这种精神的消费，来带动整个商业，同时也能够对当地的社区活动以及人文的活动包括经济活动有所提升。

    【主持人】：看得出证大拇指社区是属于文化为主要的产业，会推动其他的商业，不仅仅是做一个商业地产。刚才说了这个城市综合体，很多人觉得可能就是很多业态的组合整合在一起，它就称为一个城市综合体，可能是一种误解。想问一下吴总，青岛证大•大拇指广场 是有哪些业态组成，业态组成会遵循怎样的原则？

    【吴总】：这个概念应该这么讲，什么叫城市综合体？作为一个开发项目来讲，首先我是这么认为，我们做的是商业项目。做商业项目，如果从开发角度考虑问题，这个项目是失败的，如果从商业运营的角度去考虑问题，这个项目是成功的。做一个商业项目基本包含了几个方面，要有策划、定位和招商，这是一个要素，要有设计工程，其中也要有融资体系，最后还有一个运营跟推广，做商业开发最最关键的实际上是三个在起作用，从商业地产角度来讲，最重要的两个要素，我刚才讲的第一个就是策划、招商，另外一个就是后期的经营跟推广，实际上中间的设计工程只是完成开发步骤，金融这一块是能够通过一种有效资金的运作来保证项目的完成，最关键的还是策划招商定位是否准确，然后是定位准确之后，建成之后，运营体系这一块是否有效的能够让商业发展起来，运营体系当中最关键的就是推广，推广的核心内容就是你如果定位一个社区商业，最关键的就是要把文化和体验的东西带进来，所以通过这个来讲就开始做综合体的定位。可以把所有的东西叫综合体，这个意义不准确，一个城市分三级商业，选择不同的地段做不同的综合体，根据不同的地段会组合不同的业态。到我们自身的项目，我讲的是社区商业，是城市会客厅，是体验式的城市广场，我在定位的时候要让里面是全天候的而且是一站式购物的，举个例子，我们形象的想一想一对夫妻带一个孩子或者一个老人牵一只宠物狗到这个广场来，可能早上来晚上走，不同的性别，不同的年龄都能找到自己所需的消费场所，这是第一个要完成的任务。第二个还要给商务人群提供一个在这里面能够进行商务活动的场所，所以我们在业态定位上里面定位了总共是21.5万平方米，我们其中定位了7万平方米的商业，从餐饮、娱乐从百货类一直到儿童系列都包含在内了，另外一个我们有一个酒店，主要是做商务酒店，另外有六万平方米的SOHO公寓，可以办公，可以居住，我这个综合体等于是由商业由公寓由酒店所组成。大体上很多的综合体里基本上业态组织也都类似，但是也有一些偏重，还是要根据对综合体的理解来讲，还是根据不同的地段，到底是做的哪级商业来理解，不能统称为综合体，实际上更深的含义还是很多的。如果把什么都放在那里那就没有重点了，做商业有个魂，从理念上来讲我的魂就是体验式，我的魂就是城市会客厅，我重要的核心就是商业，就是卖场，我们这个卖场怎么做，我是围绕城市广场去做的，围绕一个活动空间去做的，我这个中心就是会客厅，要把老百姓从家里会客搬到综合体里来会客，搬到城市的会客厅里来会客，在这里从日常生活的交流成所，把这种社区型的城市会客厅打造成纯卖场，这个项目肯定是失败的。

    【主持人】：大拇指社区可能存在着一个体系，存在一定的原则性。

    【吴总】：对，我曾经讲过一句话，现在做商业，如果你是从商品角度去考虑开发商业，这个项目是失败的。那你是为了某件衣服盖一个房子，把衣服装进房子里，然后再让来到房子来买衣服，这样的商业肯定是失败的。如果你是从人们的欣赏的角度去考虑一个问题，然后去造一个房子，让人们经常能够留恋这里，这样的商业才是成功的。现在的商业更多是精神层面的带动，而不是纯物质的东西，比如说我做一级品牌店，大家都想一想，我要买一个某某品牌的奢侈品，可能脑子里马上就会想到哪个商业，我直接开车到那里，买完就走了，很少在那里停留，我们做的目的首先人们要停留，去逛，去玩，去享受生活，享受文化，然后在精神层面需要休息的时候再转移到物质上面去，我们做的是这样的东西。

    【主持人】：是一种精神到物质的感受。

    【吴总】：当然两者要联系在一起，不能两个脱离了，脱离了我的商业也是失败的。

    【主持人】： 如果只是精神没有物质根本没有存在的价值了。刚才谈了商业地产，大拇指社区，知道四月份新政下来以后，商业地产可以说是备受大家关注，近来万科、保利也纷纷进入商业地产，从新政到现在将近两个月的时间，商业地产迎来了新的发展契机，能谈一下自己的看法吗？

    【吴总】：我认为新政也好，旧政也好，对房地产来讲，它都是一个辅助的推动或者引导的，作为任何一个经济发展的周期，都会有很多的政策出台，我认为这些东西并不是来左右房地产发展主要的因素，当然会受到一定的约束和影响。大家也都知道去年房地产形势处于一种不太理智的阶段，我们开发商并不想看到这种局面，房价一夜之间暴涨。我们大家都希望房地产市场能够健康平稳有序的去发展，这是我们负责任的开发商都希望看到的一点。但是我个人认为，从商业地产的角度来讲，任何的政策都不会给房地产市场带来真正的太大的冲击，除非是全球性金融危机爆发，可能会有短暂的冲击。从世界经济角度来讲，房地产市场肯定需要长久的发展。归根到这里，去年出现这个问题，今年出台了一系列的新政，我认为下一步还会有一些新政出台，但是这些东西对住宅市场是个冲击，大家纷纷的转入商业地产，实际上我印象当中在07年的金融危机爆发的时候，当时很多部门或者一些学术机构或者一些协会都在讨论这个问题，说现在很多人做住宅的又转入商业地产了，认为商业地产是块金子好做。但是我要谈两个观点，一个商业地产实际上是非常难做的，对专业化程度要求非常高，需要你的团队做商业地产专业化程度非常高。不单纯是住宅，因为做商业地产是需要你从金融的角度考虑问题，从商业策划定位角度考虑问题，最后去经营作为可持续性的物业，回报期也比较漫长，如果七年左右把投资收回来是很了不起的事情。所以商业地产是非常难做的，不是盖完房子就完事了，商家进来以后要去推广要经营，所以团队也是非常重要的，很多开发商转过来以后不懂这些，匆匆忙忙进来，结果投完资是失败的。曾经冯仑说过一句话，“蜜月很短，日子很长”，做商业地产就是这样，现在大家觉得做商业地产一轰而上，觉得商业地产会赚大钱，等他真正进来以后发现蜜月很短，日子很长，需要你慢慢的去体会经验，所以我建议没做过商业地产的人不要匆忙踏进，做过商业地产的人也要在里面经常不断的学习。

    【主持人】：青岛证大•大拇指广场物业是自持的吗？

    【吴总】：我们都是自持物业，自己的经营公司，自己的物业公司，自己的商业运营公司。

    【主持人】：对外卖商铺吗？

    【吴总】：我们不卖商铺，我们招商。

    【主持人】：刚才您讲到开发商蜜月很短，日子很长，新政后很多投资客比较倾向投资商业地产，在这里简单介绍一下，投资商业地产跟简单的投资住宅有什么样的不同，或者说目前投资商业地产有哪些优势呢？

    【吴总】：还是有一定区别的，从我个人的角度来讲，如果说有一个商业、物业我认准让我去投，我宁可去投商业我不会去投住宅，住宅毕竟是居住的，一个居住的物业，而且它不是一种经营性的物业，如果说手里有充分的资金，肯定是投商业的，但是投商业可能就会面临需要的资金各方面都比较大，住宅也一套房子相对价格比较低，经济条件稍好的人都可以介入，做商业资金需求比较大，但是从回扣率的角度来讲，投商业地产的魅力就在这里，从投资客的角度来讲，它的投资的回报率肯定是高于住宅的回报率，不单纯是物业自身升值的角度，一是平时的租金，另外一个是考虑自身物业升值的潜力，从全国一二线甚至有一些三线城市，商业物业的自身价值的升值的潜力要远远大于住宅物业的升值潜力，但是青岛还没有真正符合这种现状，但是我认为青岛可能过两三年之后肯定有这种局面。

    【主持人】：我们说到投资客，中国人的习惯首先要有住的地方，住宅市场目前进入迷茫的状态，大家不知道怎么办了，房子不知道是该买不该买，房租却开始上涨，您是怎么看的这种状况？

    【吴总】：我认为这种市场没有进入低迷期，大家都在观望，这里面最关键的房租为什么不断的上涨，房价为什么不断的上涨，还是因为刚性需求非常大，为什么租金会上涨？因为很多计划要买房的人现在不买房去租房，因为需求量很大，租的房子又很大，所以租金肯定上涨，还是有大量的人能够买得起房子，因为目前市场的观望可能放缓了买房子的步伐。实际上现在从一些数据上反映来看，有一些二线或者三线城市销售并没有受到很大的影响。前天成思危有个讲话，我认为他讲得也是非常有道理的，新政的出台并不是打压房地产，它是要去解决部分一线城市甚至二线城市房价过快上涨，我们也希望能够解决这个问题，所以从这个角度来讲，我们认为房地产肯定会有序的发展，明年就会调整到位了。

    【主持人】：您对我们下半年青岛房地产发展您是怎么看的？

    【吴总】：我认为青岛市场潜力还是非常大的，青岛这个城市在山东省是一个经济比较发达城市，它的核心地位也体现在这里。另外它是个旅游城市，有很好的自然环境，还有很好的资源，从政府的角度也在加大步伐建设青岛，改善综合能力，提高综合水平，而且目前我们也做过市场调查，从青岛目前购房比例来讲，实际上有大量的需求是青岛之外的需求，青岛本地占一定比例，大量的比例还是在周边地区，比如去年某个商业还有很多从南方来的投资客，所以我认为青岛的发展潜力非常大，所以实际上我们在这里投资是很有信心的。

    【主持人】：既然证大都来投资，相信很多外地的投资客也会进来。

    【吴总】：近两三年很多的公司都来了，万科、中海等都进入青岛，这些公司都能进入青岛说明什么问题？大家都不用太动脑筋，他们都能进来就说明青岛这个城市已经具备很大的潜力，很有发展。

    【主持人】：也加剧了青岛市场的竞争。

    【吴总】：这是有好处的，优秀的品牌进来以后，肯定更好的提升青岛当地市场的水平。

    【主持人】：最后想请您对搜狐焦点网的网友们说几句祝福的话。

    【吴总】：非常感谢大家，非常高兴能够跟大家相识，希望我们做的大拇指广场能够成为你们的会客厅，等我们广场基本建设完成以后，我们会通过搜狐焦点网邀请大家到我们这里来happy，谢谢大家。

    【主持人】：谢谢吴总，非常感谢您。