2010年4月12日下午 杨宝民先生代表新摩尔公司向长沙县委县政府以及长沙经济技术开发区领导汇报了三个项目，分别是：

    长沙经开区中央商务区论证，占地1.8平方公里，定位为现代服务业聚集区，重点发展工程机械研发、文化创意产业、商贸等，项目开发周期为8年 。

    根据CBD总体定位及产业发展思路，结合CBD发展区现状，提出如下空间布局思路：一街两区三轴线四中心。

    一街：即向阳路形成一条步行式商业街。

    两区：指两大居住区，分布于向阳路以北、长永高速以南、板仓路东西两侧，享有公园景观及商业配套资源。

    三轴线：板仓南路为商贸发展轴、漓湘路为商务发展轴、长永高速盖板为人文景观轴；建议长永高速盖板工程打造景观主题公园，作为公共休闲空间，以提升CBD的休闲、文化内涵，形成休闲、旅游消费目的地。

    四中心：即科技研发中心、文化中心、商务中心、现代物流信息中心。

深圳新摩尔公司

    项目区域规划充分注重城市规划和商业规划结合，充分注重公共文化设施和商业设施的结合。结合长永高速盖板，将经开区中央商务区和长沙县城联系成为一个整体。

    在长沙东部CBD中，我们不仅规划了完整的生态广场和生态公园和绿化轴线，而且充分考虑地下空间的统一规划和利用，地下一层采用统一的4米层高，广泛用于地下停车和商业休闲空间以及公共活动空间，得到与会领导一致赞同。

    概念诠释：

    RBD（Recreational Business District）城市游憩商业区，城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，它是以城市商业中心为基础，形成的供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。

    CRD（Central Recreation District）即中央休闲娱乐区，是城市中心的人气聚集区，一般以娱乐、餐饮吸引人气，以购物、酒店、商务为补充。

图2 星沙三大核心概念

    1. 完善县城核心商圈  发展城市商业综合体

    空间结构特征：

    遵循现有交通结构、区域商业及公共空间分布现状，形成“两带三区六街”的空间功能布局。

    “两带”：金茂路景观绿化带、长永高速盖板休闲景观带。

    “三区”：中心商业区、休闲娱乐中心区、生态花园居住区。

    “六街”：板仓路商业街、天华路商业街、三一路商业街、金茂路商业街、北斗路商业街、凉塘路商业街。

    对于旧城改造我们提出的全新的思路：

    1、指导思想：以改善居住环境、完善路网交通、完善商业功能为前提；以提升城市形象、提升区位价值、实现城市良性与和谐发展为宗旨。

    2、策略思路：政府组织、规划指导；政策扶持、市场运作；修整为主、拆建给合；重点突破、示范带动；逐步推进、协调发展。

    （1）、由政府组织相关旧城改造及制定系列实施政策，并在充分科学规划基础上听取民意，以减少旧城改造的抗性；

    （2）、在拆迁安置上，建议实行住房1：1回迁、差价补贴与货币补偿（如商铺）相结合；

    拥有合法房产手续的建议每平方米按照均价2500-3000元进行补偿，具体评估委托第三方中介机构完成，愿意搬迁的群众按照1:1的比例异地安置，先根据群众意愿，政府将安置住房设计方案和标准得到被拆迁群众认同，先建设好住房，后让百姓搬迁，拥有商铺的给予货币补偿。

    一般对于过密的并排建筑，以三一路为例，一般拆除区域内靠近南侧的建筑。这种改造方式首先会得到保留建筑的群众欢迎，其次，做好被拆迁群众工作，在利益上满足其合法要求，实行阳光拆迁。

    （3）、保持长沙老城区良好的城市肌理，老城区以开放空间和多层住宅为主，城市总体布局合理。城市改造以综合整治为主，对2—5区的大部分现有建筑进行“穿衣戴帽”和局部拆除，对1区及2—5区的局部区域采用“间苗法”，进行“功能再造”。

    一是保留长沙县城治县以来的历史印记,保持现有开放和谐的邻里关系；

    二是通过局部或重点区域新建改造，树立示范效应，提升品质；

    三是拆除部分光照不足过密的建筑，增加绿地公共休闲空间，让所有2,5区老城区建筑全部透光，提升城市品质。

    松雅湖位于国家级长沙经济技术开发区(湖南省长沙县县城)北部，总占地面积12000亩, 是湖南省面积最大的城市生态湖泊。2003年，松雅湖综合开发工程被列入省重点工程，近年来，也逐步完成了石子暗涵、滨湖路等配套工程建设，其整体改造也自然是迫在眉睫。

    据了解，松雅湖整治工程目前已全面启动，将于今年6月拆迁完毕，三年内斥资40亿，建成后水面达6000亩，将仅次于西湖。

    深圳市新摩尔商业管理公司高度重视松雅湖商业规划项目，服务同类项目情况供大家参考。2010年4月26日杨宝民先生就项目初步思路向县委杨书记专题汇报，就商业规划和生态湿地建设形成了较多共识，同时对北侧50-100亩别墅用地以及情人港土地进行专题研究。

    2001年杨宝民先生牵头论证唐山滨海游艇码头项目。2008年为杭州市党校讲授城市规划与商业规划和旅游规划结合的创新理论，指导西湖周边城市规划更新。2009年论证长春卡伦湖新城策划与概念性规划设计项目，与本项目非常类似。2009年底指导北京金融街集团投资的惠州东部5平方公里滨海新城项目，包括五星级酒店和游艇俱乐部。

图 松雅湖规划总平面图

    2010年新摩尔公司为松雅湖项目提出了酒店布局、商业规划与规划设计优化的完整方案，明确给出了商业业态种类和具体位置，调整了游艇码头位置，帮助排除安全隐患。

    对于整个项目的高度进行了合理规划，取消了妨害景观的西侧高层公寓，改成多层的企业高级会所，与各级领导形成广泛共识。

    长沙县委书记兼任经开区党工委书记杨懿文同志对深圳新摩尔公司的策划与研究成果给予了充分肯定，要求把策划成果落实到规划设计中，今后按照策划思想进行城市设计招标。

    长沙经开区管委会主任李科明同志发表了热情的讲话，不仅肯定CBD策划思路的务实，而且认为先做好生态环境，稳步开发建设符合科学发展观的要求，发展现代服务业需要中央商务区，今后要考虑土地承载力和可持续发展。肯定新摩尔公司在完成任务的同时，还带来了国际化先进理念。

    新摩尔公司从服务长沙经济开发区和长沙县的两年时间里为何能够取得系列成功，我们归纳有如下原因：

    第一 主要领导重视，杨书记、张县长和李主任、陈新忠副主任等领导平易近人，参与阶段性建设性讨论。各个职能部门签订合同后，及时提供项目经费，帮助新摩尔公司项目组解决具体困难，创造了宽松的研究环境。

    第二 项目研究时间充足，被调研的单位积极配合，形成了良好的合作关系。长沙经开区规划局和长沙县规划局等业主单位领导热情耐心，给予项目组成员创造良好的研讨环境，针对关键问题，主动创造条件，共同分析难点问题，例如，长沙县规划局李靓喜局长多次带领骨干和新摩尔公司研讨旧城改造策略和松雅湖的难点问题。长沙经开区规划局孔局长不仅研讨CBD功能规划核心难题，而且认真考察深圳等城市CBD建设的经验和教训。

    第三 新摩尔公司作为深圳第一家城市策划和商业管理顾问公司，团队战斗力强，非常富有包容精神，坚持自主创新，在城市策划与城市设计、商业规划、服务业规划方面积累了实战经验和核心能力。遇到困难主动迎接挑战，善于团结各界专家，共同攻关。

    第四 尊重科学，实事求是，先易后难，及时通过中间成果，留出充足时间解决难题，既保证了进度，又提高了项目质量，配合长沙县委县政府形成了科学决策的良好氛围，先策划后规划设计形成了广泛共识。