引凤筑巢，筑巢引凤，表面上仅仅是语序上的不同，但更深层次上则是中国商业地产史上的一次深刻变革。作为国内首创“订单式”商业地产的东方伟业（中国）投资控股有限公司（下称“东方伟业”），其10余载践行之路在完成自身发展壮大的同时，更记录着中国商业地产发展的光荣与梦想。

    自成立之初起，东方伟业就把与世界500强之一的沃尔玛的战略合作作为切入商业地产领域的契机，一路缔造了独特的“订制化”模式。

    截至目前，东方伟业旗下拥有包括福州鼓山东方伟业（国际）商业广场、福建宁德东方伟业城市广场、福建石狮狮城国际广场，以及北京等地11个已开业运营项目；正在建造的福建三明、福建南安、内蒙古包头等项目，商业总面积超过200万平方米，投资规模近100亿元。

    东方伟业的一路开拓进取，赢得鲜花和赞誉无数。种种荣誉背后，是各界对东方伟业敏锐把握商业地产趋势和专业制胜的认同，更是东方伟业为区域创造价值、与区域和谐发展的企业责任感的巨大感召。诚如林端生所言，“国内的商业地产刚刚起步，还处于一种无序竞争的状态。商业地产的根本是可持续经营，商业地产不是过去简单理解的零售业，而是一个复合商业需求和城市基础建设的产业。”

    “公司将继续坚持拓展国内二线城市和全国百强县市的战略目标，在稳健发展、持续经营的前提下，实现企业的进一步壮大和中国商业地产的国际化。”林端生表示。

    引领变革

    改革开放30年发生的翻天覆地变化和持续的城市化进程，催生了商业地产的异军突起。但作为房地产领域最为专业的商业地产，其发展本身就面临着时间短、发育不足等问题，在国家宏观调控住宅市场的背景下，众多地产开发商又一拥而起转战商业地产，更加剧了商业地产泥沙俱下的局面。

    的确，国内商业地产不成熟的表现比比皆是。诸如地方政府希望将商业地产建在城乡接合部，以此来拉动城市发展，但周边的消费习惯、消费水平都不足以支撑大规模商业开发。而部分开发商求大的心态，在二三线城市建造40万～50万平方米的商业中心等等。

    “商业地产的发展有其自身的规律，更需要长期投资回报的耐心，只有将其真正结合到城市规划和城市功能中，带动城市产业链的发展，才能实现其商业价值。”林端生说道。

    东方伟业在不断地商业地产实践中，也摸索出了一条先造商圈，再造城市的滚动持续发展之道，其投资建设的福州东区沃尔玛就是一个典型的例子。这个项目当时在福州比较偏僻的东区，因为此项目的落成，沃尔玛的开业，带动了整个福州东区的发展。周边原来10多万的人口，现在已经增长至将近20多万，成为商业带动新区发展的典范。

    而正是参与沃尔玛在福建全境以及内蒙古等地的开发建设，东方伟业也在一步步完善着自身的商业模式——订制化。

    “商业地产长期、稳定运营的一大要素就是惟主力店化，这也是内地商业地产发展的一个方向。”林端生认为，“惟主力店化方能面对商业业态强强联合的时代需求。”

    正是对主力店的执着，东方伟业先后与沃尔玛、家乐福、雅高酒店、巴黎春天等国外知名商业、酒店和零售巨头达成战略合作伙伴，以世界知名企业的入驻来带动国内著名商家进驻、发展，形成繁荣和可持续发展的局面，这也改变了国内商业地产先修建再招商的“筑巢引凤”的做法，实现了订单化量身制作。

    “公司的商业地产在没有完成65%的主力店招商之前是不会开工建设的。”林端生表示。

    在不断完善商业模式的过程中，东方伟业的实力也不断得到增强。就在8月，东方伟业全资收购徐州、海宁、吴江、德清的4个项目，收购总资金达12亿元。这4个项目均以沃尔玛入驻为背景，由深国投商用置业有限公司、摩根士丹利和高摩盛（GMS）共同开发。现在，东方伟业正准备与国外知名商业地产运营企业在上海成立“商业地产运营公司”，负责包括上述4个项目在内的长三角地区项目的运营和管理。而东方伟业的下一个目标则是城市综合体。

    东方伟业计划今年年底在北京、天津、呼和浩特开业3个综合体项目，其目前在建的综合体项目还有5个。而东方伟业更是形成了4个形态鲜明的品牌产品—— “EASTWILL MALL 东方伟业广场”、“EASTWILL TOWN 东方伟业城市广场”、“EASTWILL SHOPPE 东方名品荟”、“EASTWILL STREET 东方名品街”，这也成为其携“以商定产、量化投产”的复合地产模式进军国内商业地产领军地位的有力工具。

    专业制胜

    整合国际商业资源，建立永续经营的商业地产项目，是东方伟业这支中国商业地产重要力量的目标，而其依托的是业已形成的成熟投资开发、规划设计、商业运营、资产管理专业化服务体系。

    “公司和沃尔玛、家乐福等世界领先零售巨头合作的一大收获就是可以借助他们的选址标准来确定我们选址的标准，这也是商业地产成功保障的地利为先原则。”林端生认为。

    在借鉴国际巨头选址上的经验，东方伟业也创造出一套适合国内国情的选址程序。据了解，东方伟业的选址指标和参数包括区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等，而所有的技术指标和相关参数都必须符合相应的要求。

    现代生活方式的改变，购物中心已不简单是一个购买交易场所，而成为可以满足朋友约会、家庭活动等社交活动的新空间。这就需要在规划设计方面，按照不同业态群体的需求“量身打造”适宜的结构空间和合理的比例分布。纵观国内的商业地产设计，建筑规划师与商业策划师由于分属机构不同，经常不能顺利衔接，这也加剧了商业地产失败的风险。东方伟业通过全资收购中国建筑北京设计院厦门分院，实现了商业地产所需复合型人才的系统整合，不仅在设计伊始就能充分考虑目前商业运营的需求，更保证了7～10年后商业中心更新的要求。

    “细节决定成败，在商业地产中更为如此，选址的细节、建筑产品的细节、商业运营的细节等等，任何一环的疏忽都有可能带来整个项目的失败。”林端生感慨道。

    而正是凭借对国内商业地产趋势的敏锐洞察和细致入微的专业细节把握，东方伟业创造了一个又一个商业项目的成功，在其加速发展的2009年，也必将在中国商业地产的版图中书写另一段辉煌。