杭州市委党校城市新区开发和城市综合体专题培训纪实

    ２００８年９月新加坡星联国际机构董事、 深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民先生收到杭州市委党校邀请，请杨宝民先生为杭州市负责综合体开发干部讲授城市新区建设与城市综合体开发与运营规律主题讲座。

    杨宝民先生带领新摩尔商业管理公司和杭州当地合作伙伴公司骨干，对杭州商业情况和综合体建设进行了调研摸底，了解到党校学员需要深入学习省城和县城以及郊区如何建设综合体。

    ９月２４日杨宝民先生到达杭州萧山，为杭州萧山恒隆广场运营管理提供了现场指导，提出了购物中心业态优化和现场设施改进的具体意见。下午应杭州学员邀请，杨先生为杭州郊区地铁综合体提供了指导，就物业组合模型和商业规划提供了具体指导，帮助学员梳理了项目操作思路，指出了商业策划和建筑策划及概念设计业务流程再造，为综合体顾客创造价值的具体思路。

    ２００８年９月２５日 杨宝民先生为党校上课，首先讲授了美国、日本一流综合体案例，通过案例告诉学员世界一流综合体的特征和规律。鲜明提出了建设世界一流综合体质量第一的思想，鼓励杭州学员解放思想，按照世界一流标准树立综合体建设和运营标杆。

    现代综合体的概念主要是指高星级酒店、购物中心、写字楼和公寓的物业功能组合，综合体是城市发展到高级阶段的必然要求，有利于功能互补，集约用地。

    世界一流综合体的内涵是：

    1.世界一流综合体拥有较高的品牌价值，大型公司和商家愿意积极入驻，可以成为商业和旅游目的地。

    2.世界一流综合体以品牌价值为依托，各个建筑公司均以参与为荣，因而可以控制达到最低造价，拥有最佳的投入产出比 。

    3.世界一流综合体不仅拥有最佳的经济效益，而且可以创造良好社会效益。

    针对旅游商业综合体等，杨宝民先生提出了五个商业价值提升方法：

    • 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

    • 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。

    • 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。

    • 4.通过视觉形象策划提升综合体价值

    • 5.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。

    针对学员提出县城综合体建设问题，杨宝民先生通过县城核心商业街区和综合体一体化规划思想，进行了深入分析，提倡将现代商业街区与黄金地段综合体建设相互结合的思想。

    杭州要建设１００个 综合体是一个宏伟的目标，我们认为要侧重不同类型的综合体组合，不应该过分重复和单调，应该类似拉斯维加斯一样，不同文化风格，不同功能合理组合。

    表１ 杭州城市综合体开发策略建议

    面对我国房地产市场的低潮和世界金融危机，深圳新摩尔公司在２００８年获得了快速增长，不仅承接了广州美林集团中山大道综合体项目，而且为广州成熟的购物中心中华广场内的百货项目以及徐州中央国际广场提供论证和经营管理顾问服务。新摩尔公司的高质量成长引起业界关注，新摩尔公司依托自主知识产权，在新加坡星联国际机构的统一安排下，投资建设了综合体网站，在城市综合体领域积累知识产权和丰富的商业金融资源，始终坚持为低风险优质综合体项目服务。

    认为城市核心地段的综合体项目依旧是优质投资项目，具有良好的增值潜力。在打开上海市场后，杭州和广州成为新摩尔公司重点服务区域，新摩尔公司推出如下服务举措：

    １． 借鉴新摩尔公司数据库 为省级综合体和地县级别城市综合体提供分类服务。新摩尔公司联合优秀商业地产设计机构提供策划、设计招商一条龙服务。

    ２． 由新摩尔公司服务项目规划条件明显不合理，需要少量调整规划条件，由新摩尔公司组织国内一流专家进行论证，包括院士和建筑大师。

    ３． 凡是经过深圳新摩尔公司论证的优质综合体项目，优先推荐大型投资公司和基金。对于需要信托融资客户，新摩尔公司安排国内著名信托专家提供高层次服务。

    ４． 凡是由新摩尔公司服务的综合体项目，优先安排高层经理到美国考察和进修综合体和购物中心管理。