戴德梁行（上海）咨询研究部提供的商业房地产市场报告显示，三季度因跨国企业扩张、国际品牌不断进入、研发中心纷纷落户，上海的甲级办公楼、中心区商铺和工业物业出租均呈上升走势，同时也为今年四季度的发展走势奠定了良好基础。 

　　今年第二季度以来，上海整体办公楼空置率呈现下降趋势，三季度下降至5.7%，整体平均租金报价升为240.3元/平方米/月。静安区成为全市中心商务区甲级办公楼空置率最低的一个区，为4.1%。这样的市场行情使许多公司及投资机构看到了机遇，触动他们重新启动手中的停滞项目，使其能够在最短时间内投放市场。位于南京西路铜仁路路口的东海广场就是其中一例，这幢“烂尾楼”在经历了约10年停滞之后重新开工建造。 

　　受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，第三季度上海甲级办公楼市场预出租率大幅上升。如处于预租之中的恒隆广场二期，已经达到了约70%的签约率，而且多数签约客户都倾向于选择大面积进行租赁。随着即将完工办公楼中的可租面积不断减少，市场主力需求客户已将注意力转向竣工日期稍晚的办公楼项目上，例如廖创兴大厦及越洋广场。 

　　中心区商铺租金继续走高 

　　随着上海奢侈品市场的发展以及中产阶层的扩大，市场对于中高档商品的需求日益增加，越来越多的国际中高档品牌进入上海市场。如来自西班牙的时尚品牌ZARA，今年已在南京西路和淮海路上各开一家分店。大量国际品牌的入驻极大地带动了对中高档商铺的需求。受市场需求变化影响，部分现有商场及购物中心进行整体改造和业态调整以提高商铺品质。其中，位于淮海中路商业区的上海广场处于整体改造中，陆家嘴商业区的正大广场本季度也在调整改造，整体档次的提升，吸引了更多国际品牌的入驻。 

　　受有限新增供应和持续稳定增长的市场需求推动，中心区商铺租金稳步提高。淮海中路等五大商业区内部分商场及购物中心的调整改造期间，短期内减少商铺铺位供应，也在不同程度上加大供需不平衡，而调整改造后的商场及购物中心会适当的提高租金报价。未来随着WTO后市场开放程度的提高，外资银行、连锁零售商业、奢侈品牌将成为寻铺的主力军，其需求将主要集中在中高档商铺。 

　　工业房地产以研发型为主 

　　今年第三季度上海市14个主要工业区大约有超过20万平方米的新增供应量推向市场，其中有近90%为研发办公物业。张江作为研发办公类型物业的主导园区，新增了大约12万平方米的物业。而浦西的漕河泾也推出了4.8万平方米的研发办公物业。同时，三季度上海有近20万平方米的工业物业被市场消化，张江和漕河泾分别有7.3万平方米和2.5万平方米的物业租出。 

　　在与工业房地产相关的调控政策出台后，即外商投资购买非自用房产，超过1000万美元的项目，注册资金必须不低于投资总额的50%。导致一些地区的工业用地成本将大幅上升，这将会给工业物业租金和价格带来一定的影响。目前的政策法规变动将有可能使上海工业房地产市场竞争更加激烈。 

　　与此同时，机构投资商继续关注在上海地区寻找投资机会，一些来自亚洲、欧洲和美国的投资商，对研发及郊区办公物业和物流仓储型物业投资机会尤为感兴趣，有些已在运作具体项目，尚未有具体项目的则已经开始准备进入上海工业房地产市场。