商业街景

购物中心超强人气

吴江市消费场所现状

购物中心大中庭 体现人性关怀

    2006年11月7日，鸿伟摩尔正式与香港易世国际签定合作协议，服务内容包括项目整体市场调研、定位规划、业态业种组合配比 租户组合 招商顾问等服务内容。

    关于项目整体定位构思

    城市商业地标:一站式购物中心

    购物中心作为商业业态的集合体，是多中业态集聚在一起的，可以产生群体效应。

    购物中心分三种：1.城市购物中心；2.社区购物中心；3.城郊购物中心。本项目属于城市购物中心；

    购物中心具有以下特点：1.多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态；2.多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3.体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸；

    购物中心以创新的规划理念、先进的设计概念为基础，赋予合理完善的功能分布，一改传统社区商业以沿街为主零散分布和市场功能设置单一的局面，取而代之的是集餐饮、娱乐、购物、休闲、服务等众多功能于一体的商业模式。它的核心是将居住和商业更好的融合，以满足社区及周遍居民个性化的消费为根本，全面提升居民的生活品质，并通过特殊业态辐射全市及周遍市区。

    本项目地段处于市商业街中心段，城市传统商业中心, 周遍住宅群、功能配套庞大，商业氛围集聚。

    本项目定位为购物中心突出城市购物中心的唯一性；

    项目为商业步行街，很难将人流集中聚集起来，本项目定位购物中心，为商业街上设置中心节点，能够将人流凝聚起来；

    根据目前该城市的商业现状和商业布局，业态单一。本项目定位购物中心，盘活整个商业市场、完善功能、提升业态 错位经营、商业资源共享互补。

    从商业规律上来讲，购物中心以购物、餐饮、娱乐、休闲等业态为主，

    形成城市地标，商业旺地，从而提升物业整体价值。 

    项目主题定位思路

    以购物、餐饮、娱乐、休闲等多业态组合的一站式的购物中心

    根据市场实际，考虑到项目特点，本项目市场及功能定位考良应充分利用该区市场空白，占领大规模，多功能，一站式购物、休闲商业购物中心的市场空白，树立标志性商业地标。同时项目特色上考虑强化大型百货店、特色餐饮、电影院、根据差异化经营思路考虑合理配置酒吧、休闲餐饮、健身康体等娱乐项目。

    因此综合各项功能，尤其是突出餐饮，娱乐，大型多功能一站式购物中心是本区域顾客心中理想的消费场所，也是本项目的重要的定位支撑。 

    项目市场定位

    1、目标市场定位

    “一站式购物中心”——集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公和综合服务等多功能于一体的商业中心。

    2、目标顾客定位

    本项目的主流客层定位为全市全客层群体，包括周边乡镇和外来流动人口。 

    项目功能定位

    该项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以确定项目功能，通过业态组合实现功能”的原则进行规划。

    功能设置必须满足目标客层的需求。在购物中心的特定客层中，主力客层大多为家庭式的购买和消费。因此全方位满足家庭的需求成为购物中心的主要功能。随着人们生活水平的提高、消费观念的转变，消费需求更加丰实，传统的单一功能的购买功能已无法满足人们的需求。

    本项目纯商业建筑规模达45000平方米（地下一层、地上五层），是目前全市纯商业面积最大的商业中心。其规模可覆盖项目全境80万人口，还包括70万外来务工人员，年约10万左右的旅游探亲等人员。“十一五”规划为今后五年吴江发展明确了目标：地区生产总值年均递增15%，人均GDP10万元，高新技术产业增加值占生产总值的30%，城市化率60%以上，恩格尔系数小于35%，城镇居民人均可支配收入2.4万元，农民人均纯收入1.3万元，其人口规模和消费能力对项目形成了根本支撑。

    然而项目所在区域尚未形成集中的大型商业中心，区域内独立的单一功能的商业设施已无法满足市民消费需求，更无法促进消费能力的增长。同时，作为飞速发展的城市新区，必须完善其城市功能，全方位的满足城市居民的需求，为消费者提供一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、综合服务等多功能一站式的服务设施。

    根据以上诉求，我们将抓住购物中心的集“买、吃、玩”这三种最基本的消费功能，加上丰富的附加、配套功能，将项目整合为功能齐全、业态丰富的现代城市休闲商业中心。该项目的建成将形成吴江市的商业核心，并吸引大量客流。

    因此，本项目功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公和综合服务等多功能于一体的现代城市休闲商业中心，以满足消费者“一天消费、一家消费、一站消费”的需求。

    项目形象定位

    “一站式购物”

    城市功能：它是现代商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。

    产业结构：以休闲文化娱乐为切入点和引擎，带动消费的复合资源整合平台。

    商业氛围：是一个充满愉悦气氛的365日欢乐之都、节日节庆文化的聚集地。

    名片形象：城市独特的现代都市化休闲商业中心：“一站式购物中心” 。

    招商策略及商业经营组织

    本项目招商及商业经营组织问题作为整个商业策划重要的组成内容，其有效解决将直接影响到最终项目商业价值的实现。招商策略及商业经营组织方案首先影响到物业营销价值和招商价值的实现和最大化，并最终在经营阶段得到验证。

    小结：

    随着城市化的不断发展，居民生活水平的迅速提高，位于长三角核心区域的城市，作为改革开放的前沿阵地，消费者已不满足传统的商场购物，所以购物中心也随着经济的高速发展也随之快速兴起。

    在未来有什么样的消费群，有什么样的消费心理和消费倾向，做什么样的项目定位，开发本项目时应充分考虑到这些因素。因此，本项目操作前对于项目定位规划应持慎重态度，需多方面论证、认真评估，及时协调好整体的商业结构布局，突出本商业项目的优势，避免需求失调。项目商业部份的操作应聘请专业公司参与，通过准确的定位规划、优质的招商、可持续的运营管理，尽是减少项目运作的风险，从而使土地资源合理的利用，黄金地段、黄金物业实现黄金价值，达到商业价值最高化、股东利益最大化。