目 录 / CONTENTS
行业政策：商务部促建社区商业网络
市场分析：商业地产开发面临理念之变
行业信息：风水宝地为何门前冷落 南山路商家喊亏市民嫌贵
联盟动态：商务部调研商业地产发展情况
商务部评选优秀城市商业规划
中国农业银行总行将与联盟展开合作
成渝商业地产联手创富共赢
中国商业地产发展年度研究报告（2004/2005）征订启事
论坛专题：2005中国（重庆）创意经济与城市商业开发高峰论坛
专家介绍：国务院发展研究中心市场经济研究所所长 任兴洲
会员资讯：《我能》出版
商业机会：武汉Mall项目寻求投资合作
四川遂宁市斗城商都项目寻求合作
商务部促建社区商业网络
近日，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。《意见》指出，地方各级商务部门争取利用3年－5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步形成满足基本生活消费需求的社区服务网络。在消费水平较高的社区，建立社区商业综合服务体系。
《意见》中指出改造的重点是，有针对性地对社区商业的建设活动进行协调。老城区要发挥和利用现有商业服务网点，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区；尚未开发的社区，要加强总体规划，以集中建设团组式社区商业中心和合理配置多点式便利型商业网点为主。《意见》还提出，各地商务主管部门可通过制订政策，吸引连锁企业加入建设队伍。
商业地产开发面临理念之变
尽管与写字楼、住宅相比，2004年商业地产开发量涨幅较高，商业地产空置率增长了15.6 ％，但是商业地产投资者越来越有一个直观的感受，商业地产开发正在经历着从“一铺养三代”到“三代养一铺”的转变。
在2005年4月2日举行的“财富天下———2005中国优秀商业地产投资研究论坛”上，中国商业地产联盟秘书长王永平对商业地产开发现状及存在的问题进行了梳理。他说，纵观我国商业地产发展，其基本情况可以概括为：起步晚、发展快、问题多。商业地产开发中的错误指导思想给我国的商业地产发展带来了诸多负面影响。
发达国家对于商业地产开发、建设有严格的规划和审批程序，而我国在这方面有所欠缺，使商业地产开发处于无序发展状态。另外，从开发商的角度看，相当一部分开发商是从住宅开发转型而来，他们对商业地产特性存在理解上的偏颇。商业地产的开发模式应该是先招商后开发，这一点和住宅有所不同；而在经营模式上，商业楼盘多以销售为主，而非租赁；第三在融资模式上，商业地产更多的依赖于基金的支持，也就是长期的资本支持，而非快速收回的银行融资。
目前国内商业地产开发商没有做好以上三点，这其中有客观原因，比如说国内融资渠道比较单一等，同时也存在像主观理解上对商业地产开发存在偏颇的问题。
另外他还指出了目前存在于商业地产开发运营中的几个不良现象：
商业地产开发中存在过分概念炒作行为。从其他物业开发沿袭而来的炒作行为，对商家的招商基本上不会产生太大影响。经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业的价值，而非依据广告炒作，但是中小投资者往往容易被误导。
商业地产要价过高。许多开发商没有为商业物业的经营者、投资者留下一个合理的获利空间，而把风险留给投资者。商业物业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内一下形成，而在其出现繁荣局面之前，很多投资者，尤其中小投资者根本就没有抗风险的能力。
商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。
最后他表示，商业地产开发是高投资、高风险、高回报的“三高”行业。获得高回报的前提是首先通过高风险、高投资两关。而投资者也要从未来城市的总体规划着眼，在一个大的着眼点上考虑商业物业的价值，从而保持理性投资。2004年商业地产放量增加，伴随着越来越多的开发商把商业地产当作一个战略目标来经营，今后其放量还会加大。面对更多大盘的时候，希望投资者能够更加理性。
风水宝地为何门前冷落 南山路商家喊亏市民嫌贵
近年来，杭州的南山路算得上整个杭州乃至浙江最显情调的休闲去处了。每当夜幕降临，南山路的东侧总是停满了各种各样的私家车。来自全省乃至全国各地的人，都乐于在这里的酒吧里喝杯清冽的啤酒，或是到特色餐厅里享受一份美妙的晚餐。但在表面繁华之下，一些商家有着不为人知的烦恼。
高档会所变成“劳保茶座”
坐在面湖的茶座，从事餐饮业的曾先生说现在每次来这里都觉得有点心痛。两年前，在南山路商铺第一次拍卖前，他和下面的管理人员一次次去湖边踩点，选择合适的商铺，直到他们看到现在这个商铺，立刻一见倾心：三面临水，蜿蜒近30米。在黄金地段坐拥一个亲水平台，这是多少人的梦想。因此，在拍卖时，他几乎没有考虑就下手了：400万元买下10年经营权，每三年支付一次租金，加上佣金40万元，第一次一共支付了160万元。在租下了这个商铺后，曾先生连夜找来设计师。他要把这里做成一个高档会所：150平方米的铺子，狭长的体积，临湖一面摆上一些西餐桌，另一面则放一些古董家具、明清石雕，这个水榭原本古色古香的风格与他需要的定位正好契合，他还准备将临湖一面的小窗子全部改造成落地大玻璃……整个装修改造费用可能会超过80万元，加上那些他从各处搜集来的古董，投资超过100万元。然而，兴奋还没过，现实给了他当头一棒：由于水榭匍匐在湖边，从南山路这一头进来路程就超过4分钟。更糟糕的是，附近只有一个小停车场，只能容纳十几辆车，一到傍晚从各处赶来南山路吃饭的人早就把停车场给塞满了。水榭旁边倒是有一处空地，但是他咨询过，这是别人单位的停车场，外来车辆不可以进入。曾先生告诉记者，最近的大停车场步行到这里绝对超过15分钟，他本来是想要做高端市场的，但是大部分人最大的希望就是钻出汽车马上钻进餐厅，谁愿意停好车再步行几十分钟来吃饭喝茶娱乐呢？
由于停车问题迟迟不能解决，改造计划也被搁置了，目前，这里变成了一个名副其实的“劳保茶座”：卖10块钱一杯的茶、20元一杯的咖啡，做外地客的生意。而由于水榭外面那个小停车场收费高达10元/小时，即使是下午停车场有空，谁又愿意花10元喝杯茶的同时，花20元停两个小时的车呢？
人均消费100元，两年亏损上百万
一份350克的印度特色炒饭，在杭州南山路的一家异域特色餐厅里售价35元。在一般的消费者看来，这样的价格实在是太贵了。因为在普通餐厅里，一份这样的炒饭5元钱就够了。贺经理给记者算了一笔账，2002年她参加南山路商铺十年经营权的拍卖，以530万元的价格拍下现在的餐厅，当时拍卖佣金付了10.6万元，营业前的装修、设施等前期投资花费200万元。这样算下来，开张之前投入就共计740万元，十年分摊下来每年固定成本就有74万元；再加上该餐厅聘请了10多名高级服务员和一名外籍服务员，每天的工资开支也要1000元。这样算起来，这家店开门一天就得3000多元的成本。此外，该餐厅主打印度风味，大部分的原料都来自印度，成本也是非常高的。贺经理最后告诉记者：“一天下来，如果能保证有10000元的生意，才有可能不亏损。”据介绍，这家餐厅的一般人均消费都在100元左右，这样算起来每天至少需要有100位客人光顾才能保本。然而，过去两年的人流量却并不能让人满意。2003年后6个月，平均1500人/月；2004年全年，平均1280人/月；2005年前3个月900人/月。这样的客流量根本不能支撑餐厅的日常支出，所以亏损一直在继续。
“亏损的根本原因在于房租！”贺经理告诉记者，“我们整个餐厅的室内面积只有183平方米，算起来每个平方米每天的租金就要将近11元，如此高的租金实在是让经营者举步维艰。”
昨天下午，记者在西湖边随机采访了几位游人。张先生经营着一家企业。对于南山路，他表现出了明显的喜爱之情，说他很喜欢南山路的特色餐厅，但一般只有晚上才有时间去，可是每次开车到这里肯定会碰到停车的问题。记者在湖边还碰到了从上海来杭州游玩的陈女士，她已经在杭州呆了好几天了，但是感觉南山路有些曲高和寡的感觉。在南山路上符合大众消费的餐厅有些少，高档的餐厅比较多，有些贵。
有关部门的一位负责人向记者表示，南山路上企业经营状况不佳的情况确实存在，而其中最重要的原因就在于房租太高和停车难问题。要改变南山路的经营状况，最终的解决办法可能还是要从房租和改建停车场下手。（转摘今日早报）
商务部调研商业地产发展情况
4月21日，商务部市场体系建设司综合处刘小峰处长、郑书伟副处长等一行三人前来中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟秘书处调研，重点了解目前我国商业开发投资情况和存在问题，并听取协会相关政策建议。
荀培路会长、王永平秘书长首先向刘处长一行前来调研表示欢迎。在汇报中，协会领导对于当前商业地产行业发展情况提出了一些基本判断，并建议在三个方面提醒有关方面：一是要提醒政府部门关注商业网点结构性矛盾突出，空置率高，有效供给不足；二是要提醒开发商对零售业开放带来新的商机，要客观理性判断，有商机，但不会是冲浪式发展。一些商业企业会通过并购方式扩张，而并非一味开新店。三是要提醒金融界防范商业地产信贷风险，应该在信贷前进行更谨慎评估。同时鼓励各种基金进入商业地产。
刘处长一行对协会在研究和引导行业发展方面所做的努力予以肯定，鼓励协会更好地发挥行业组织作用，并希望与联盟进一步加强信息交流与工作沟通，以共同推进商业网点建设体系有序发展。
商务部评选优秀城市商业规划
评选现场
根据商务部要求，目前，各地正在加紧制订城市商业网点规划。迄今为止，第一批38个省会城市、直辖市和计划单列市已制订完成城市商业网点规划，并且全部通过地方同级人民政府批准。4月27日，商务部市场体系建设司组织部分专家对这些规划进行评审，评审标准包括规划的完善性、图则、可操作性、商业网点布局设置、业态分布等多项内容。评比结果将于5月份公布。
中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路，中国商业地产联盟秘书长王永平应邀担任评委。
二零零五中国商铺理财•品牌行动启动
发布会现场
2005年4月21日由易铺网联合中国商业地产联盟、安家杂志共同推出“2005中国商铺理财.品牌行动”，旨在通过跨商铺热点投资地区的活动，树立成熟的商铺理财理念、经营理念，促进行业与投资市场和品牌商家的交流与合作，实现资源的有效对接，以达到推动中国商业地产持续发展的目的。
此次活动得到中国商业地产联盟的支持，会长荀培路出席了此次活动的新闻发布会。
中国农业银行总行将与联盟展开合作
4月5日，联盟秘书长王永平一行应中国农业银行总行信贷处的邀请，回访了农总行信贷处，据总行信贷处姚建明处长介绍，去年农行加大了对房地产信贷支持，共发放房地产贷款1000多亿元。
由于当前商业地产存在着一些盲目开发的情况，农行也在设法加强贷款风险控制。农行对联盟开展商业地产投资风险研究表示赞赏，双方有意在区域市场，商业地产投资风险，项目评估等方面展开合作。
《中国商业地产发展报告》举行专家评审会
专家讨论会
中国商业地产联盟组织编写的《2004/2005中国商业地产发展报告》，是我国商业地产领域首部权威的年度发展报告，由联盟专业研究人员主笔，全国十多位知名专家与十多个省市的专业机构共同参与编写，全书约14万字。
目前，《报告》初稿已经完成，联盟于4月9日在北京世纪金源大饭店举行专家讨论会，商务部市场运行司副司长朱小良；国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴州；中国人民大学博导、教授黄国雄；全国工商联住宅产业商会投融资中心主任尹斌；世纪金源投资集团副总裁蔡训善；北京中海首佳商业设计公司总经理徐毅；北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理陈建明等领导、专家和业界人士参与了评审。与会人士对《报告》内容予以了肯定，同时提出了中肯的修改意见。
《北京房地产》星期五沙龙活动
由《北京房地产》杂志社主办的星期五沙龙活动于4月22日在北京新大都饭店国际会议中心举行，此次活动的主题为零售业开放给商业地产注入商机。中国商业地产联盟研究中心研究员胡昕女士出席了此次活动，并作为嘉宾在会上发表了演讲。
成渝商业地产联手创富共赢
“商业颠峰对话，谋略财富共赢”朝天宫油轮会议现场
2005年4月12日，由中国商业地产联盟、四川省招商引资局、重庆市经济开发区经贸局等单位主办的“商业颠峰对话，谋略财富共赢”——2005年度成渝经济带项目合作洽谈会暨《中国西部商业地产白皮书》新闻发布会在山城重庆朝天宫游轮上隆重举行。重庆市经济开发区政府、四川省招商引资局、中国商业地产联盟相关领导、专家和来自成渝两地200余家商业企业投资精英出席了此次洽谈会。
作为今年来成渝两地首次举行的具有影响力的一次商业地产招商引资活动，与会者分别就重庆市城市发展特点及其发展趋势、商业地产发展的前景、餐饮休闲娱乐发展现状等若干问题进行了广泛的探讨，中国商业地产联盟秘书长王永平就西部商业地产发展情况作了介绍。
东北第一MALL建设项目在沈阳启动
4月20日，全国第二大MALL沈阳华锐铜锣湾广场项目举行启动仪式。由沈阳华锐集团和铜锣湾集团全程合作的沈阳华锐铜锣湾广场项目规划中总建筑面积达45.4万平方米，仅次于北京金源时代购物中心。至此，无论是店铺数量，还是店铺单体面积，铜锣湾集团都在全国市场上处于主导地位。在此前已经开业的北京金源时代购物中心中，铜锣湾集团也是主要运营商之一。
中国商业联合会会长何济海、中国商业地产联盟秘书长王永平等嘉宾应邀出席了项目启动仪式。
遵义万寿广场二期启动
活动现场
由贵州遵义县招商局主办、遵义万寿广场承办的“广场新商业模式——产品推介交流会暨服装展示会”4月23日在万寿广场举行。中国商业地产联盟秘书长王永平、商业地产专家、北京中海首佳商业设计公司副总经理祝平、遵义市招商局局长林茂前等应邀出席并讲话。王永平秘书长在演讲中表示，随着小康进程的加快，商业设施的升级改造势在必行，但由于县域经济的局限性，县级商业地产如何开发是个值得研究的新课题，联盟正在全国开展这方面的调研。
锦绣金华·铜锣湾广场项目在杭签约
4月28日，锦绣金华·铜锣湾广场合作双方浙江中兴荣泰置业有限公司与铜锣湾集团签约仪式在杭举行。该MALL建成后将成为金华及浙中地区首个集购物、休闲、美食、娱乐、文化为一体的MALL。
绣金华·铜锣湾广场南北总长440米，占地面积近3万平方米，商业总建筑面积达9万平方米，由主力店铜锣湾百货、乐购超市、永乐家电卖场、商业步行街、娱乐广场、星级酒店等六大核心部分组成，周边配有金融、商贸、公共交通、教育、医院等—系列完备市政公用设施，其丰富的功能及多样化的业态组合，将为金华市民提供真正“一家逛街，一天休闲，一站购物”的快乐shopping体验。
中国商业地产联盟秘书长王永平应邀出席了签约仪式。
中国商业地产发展年度研究报告（2004/2005）征订启事
《中国商业地产发展年度研究报告（2004/2005）》是由中国商业地产联盟研究中心组织业内专家、权威人士及各地商业地产咨询公司、研究部门共同编撰而成。
本报告共分为六大篇，即背景篇、市场篇、企业篇、城市篇、预测篇、理论篇，共计约十万字。全书力求从宏观到微观，从国内到国外，从现在到未来，对中国商业地产近年来的发展状况、趋势，特别是2004-2005年度的发展特征作出详实、客观的记录和评价，并对一些热点问题进行较深入的探讨和分析。背景篇从中国经济的发展背景入手，分析房地产行业的总体发展态势，从而对商业地产的广义狭义概念、在城市中的地位以及政策背景对商业地产的影响等进行深入的剖析；市场篇重点对2004年商业地产发展的显著特点进行剖析，并对市场的供给情况、需求情况以及价格状况等重点要素进行详细分析，同时对历年相关资料进行了汇总，反映出商业地产的整体发展脉络；企业篇从开发商业地产的开发商和经营者零售商两个角度进行分析，一方面分析了2004年商业地产开发商在专业化、规模化方面以及开发模式、运营模式、融资模式、管理模式等方面的主要特点；另一方面分析了零售市场的发展背景、零售商的现状特点以及零售业选址标准对商业地产的要求。城市篇对全国重点城市北京、上海、广州、重庆、成都、郑州、深圳、南昌等的商业地产供需状况、热点区域等市场情况进行了分别介绍；预测篇主要从商业地产发展的市场供给趋势、市场需求趋势、业态结构趋势以及效益趋势等几方面对今后商业地产的发展进行了预测；理论篇则收录了国内知名商业地产专家的代表性文录，系统阐述了我国商业地产发展的一些前沿问题。
本报告将为所有关注中国商业地产的国内外商业地产开发商、零售商、战略投资者、政府机构、行业协会、高等学校、情报机构、咨询公司以及专家学者等提供有关中国商业地产的具有权威性的有益参考。
《中国商业地产发展年度研究报告（2004/2005）》将于四月底前修订完成，《报告》仅限内部发行，每本订价5000元人民币（免费邮寄），如有意征订者请与中国商业地产联盟秘书处联系。
联系方式：杨素勤 010—88255005 朱丽娜 010—88255833
备 注：欲知联盟动态详情，请登陆联盟网站www.ccreu.com.cn
2005中国（重庆）创意经济与城市商业开发高峰论坛
论坛现场
2005年4月16日，由中国城市商业网点建设管理联合会、中国市场学会和重庆市人民政府发展研究中心、市发改委、市商委等单位共同主办，并由中国商业地产联盟、重庆黑格实业集团承办的“2005中国（重庆）创意经济与城市商业开发高峰论坛”在重庆南方君临酒店落下帷幕。
重庆市政协副主席许忠明出席了开幕式，重庆市人民政府副秘书长沐华平代表市政府致欢迎词。重庆市属各机关部门、行业组织和房地产开发商、商会代表共200余人出席了本次论坛。会议期间，代表们还考察了重庆黑格集团建设中的黑格金界艺术商业项目。国家人防办公室副主任王胜利、中国市场学会理事长高铁生、中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平等领导和专家在论坛上发表了演讲。
随着创意产业在中国的蓬勃兴起，创意已日益成为城市发展的一个新思路，此次创意盛会在重庆的胜利召开，意在建设创意社会、发展创意产业，以创意经济推动城市发展，以创意经济引导未来城市商业地产的开发，引领中国从制造大国走向创意大国。
本次高峰论坛还特意邀请了凤凰卫视当家名嘴董嘉耀先生担任论坛主持人。与会各方就创意产业提升城市竞争力、创意中国与创意投资的新框架、创意商业设计与国际借鉴等主题展开了讨论。中国建设报、中国房地产报以及重庆卫视、重庆商报等各大媒体对此次论坛均给予了报道，搜狐焦点房产还对本次论坛予以了全程直播。
中国商业地产联盟专家
任兴洲
流通问题专家
现任国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员,中国商业地产联盟专家委员。研究领域：市场经济理论与政策、流通、价格等方面的理论与政策。1985年进入国务院发展研究中心工作，曾赴日本留学和研究，并承担了UNDP资助的《关于中日治理通货膨胀政策的比较研究》课题。主要著作：《中国市场发展报告》、《商品分销网络－走向成功的金钥匙》、《中国价格改革透视》等。曾主持世界银行资助课题的《期货市场的组织与管理》、《中国价格改革对价格总水平的影响分析》及国务院发展中心专题研究课题《住宅产业的成长分析及配套政策》等。
《我能》
《我能》是中国商业地产联盟专家委员厉玲新著，由浙江人民出版社出版。
该书通过讲述厉玲从事百货行业12年的经历，展现了中国第一代职业经理人的成长历程。这本书不仅写的是厉玲的12年，更是浙江百货业风云变幻的12年。
厉玲是中国百货业的传奇人物。从生物学硕士到百货业职业经理人的转变是巨大的，看似豪不相干的两个行业，她却能游走自如。凭着自己的努力、细心和自信，在原本陌生的行业里做出让人不得不佩服的成绩。
相信读者阅后不仅可以领略到她永不放弃，不断学习创新的精神，还能从他12年的百货经历当中学到宝贵经验。
武汉Mall项目寻求投资合作
项目介绍
1、位置：项目所在城市－武汉是中国第4大城市，仅位居上海、北京和广州之后，拥有人口1600万(包括常住和流动人口)。
2、物业业态：是一个集百货公司、大卖场、商业街铺、餐饮/娱乐于一体的大型商业地产；规划总建筑面积：150000平方米，项目占地100亩，由购物街、连廊、百货公司、专卖店、大卖场、电影院剧 院、餐饮/酒吧、娱乐中心、公共服务等构成。
投资要求
投资现金：4900万美元。(投资者投入4800万美元，管理团队投入100万美元)
建议实施战略：出售50000平方米，租赁100000平方米
投资回报分析
1、 33个月收回全部4900万美元，第9月开始现金流入。
第一年投资资金回收2000万，占投资比例41%
第二年投资资金回收2000万，占投资比例41%
第三年投资资金回收900万，占投资比例18%
2、从开业第一年起，每年拥有超过1亿元的现金回收（通过收取租金、物业管理费、告费等）。3、拥有10万平米的优质商业地产，可以长期增值。
合作伙伴介绍
•亚腾管理顾问咨询有限公司Alfred Consulting Group Ltd(ACG)•ACG 为商业物业业主提供全面的服务
合作方式
•投资者 +管理者
•给管理者股份
•投资者 管理者 签署10年以上管理合同
角色和责任
投资者：投资4800万美元
监控和审计
ACG：投资100 万美元
谈判合同 建立公司
获得 500万美元银行贷款
制定项目规划
管理物业的设计和施工
设计营运系统和招聘员工
管理和经营物业
四川遂宁市斗城商都项目寻求合作
一．项目基本情况
斗城商都项目开发商为四川广福实业股份有限公司，该公司创建于1984年。斗城商都位于遂宁市城北经济技术开发区，与老城河东新区紧密相连，市内多条公交车交叉通过，随着市区两级中央行政区北移东进，这里人流汇聚，商机无限。城北经济开发区为市区居民区和物流中心区，未来两年，城北经济技术开发区人口将达到20万人左右。该“商城”过去几起几落，根本原因就是交通欠畅通,制约了物业流通。经过近几年的建设，遂宁已是全川除成都以外的第二大交通枢纽，“商城”紧临成南高速公路、达成铁路，渝遂高速铁路、渝遂高速公路的起始站附近。并处城北经济开发区中心地段，涪江三桥的贯通，又与河东新区开发连成一片，位居得天独厚的商业经济网中。
项目建筑结构
本项目总建筑面积21000平方米，其中主楼为框架结构，共计七层，一至三层为商场，层高4.7米，其中一层3800平方米，二层4700平方米，三层4160平方米；附楼为点式二层建设，场内有三条步行街，经营面积为6800平方米。
配套设施
主楼商场内一至三层由四部电扶梯将之连成一体，四部客货梯可直达七楼；临街面长约1200米，宽约10米，面积达1200平方米的广场是作促销、宣传、展示的佳地。
二．合作方式及优惠条件
合作方式
1、诚招主力店整体租赁、自主经营（价格最优惠）；
2、主力店租赁二、三层，自主经营；
3、主力店租赁第三层，仅限作超级市场自主经营；
4、主力店与我方合资合营；
5、共同组建商业管理公司共同管理；
6、其他方式进行合作。
优惠政策
凡市外商家及引进的主力店均可享受遂宁市“免二减三”的财政扶持优惠政策，即按前二年100%，后三年50%的比例返还所交税额的地方留成部份，此外，遂宁经济技术开发区系省级开发区，还有相应的扶持政策。
备 注：以上各项目如有意合作，请与联盟秘书处联系。
电 话：010-88255833 88255005 88255149(传真)
联系人：刘先生、禹小姐
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