2010年，是万科年销售额首破千亿的节点，更是其第四轮扩张的起点。身为住宅地产龙头的万科在商业地产领域动作频频，却不愿“显山露水”，仅低调地跟网易财经表示，自己纯属“被商业地产化”。但是，不管情愿与否，为了与新的城市化进程相适应，商业地产注定是万科下一轮扩张的必答题。

    第四轮扩张华丽开场

    12月2日，万科总裁郁亮的一封致全体员工的邮件，悄然宣告了中国首家销售过千亿元的地产企业的诞生。而此前10月份推出的10亿元股权激励计划，恰到好处地显露了万科第四轮扩张已经华丽开场。

    万科的每一轮扩张不都是一帆风顺。

    1996年，受益于公司战略向房地产业务倾斜，万科在区域扩张上达到第一次高峰，地产业务已经遍布全国13个城市。然而高速扩张导致公司资源过度分散，在随后的1997年，万科不得不从10多个城市收缩集中到深圳、上海、北京、天津、沈阳五大城市。

    2001年，万科出售了万佳百货股份，最终完成了专业化调整战略，同时启动第二轮扩张，业务快速扩大到广州、武汉、长春、南京、南昌等多个城市。但在新进入市场和拿地上，万科却遭遇了瓶颈。

    这个瓶颈最终在第三轮扩张中突破。2006年开始，万科通过合作拿地、收购的模式，在北京、广州和江浙市场成功站稳，实现了长三角，珠三角，环渤海三大城市圈的战略布局。由此，合作开发模式成为万科的主导模式。

    但是万科的危机却在2008年到来。虽然在年初，万科率先抛出“拐点论”被业界惊为天人，但实际政策和战略判断发生的背离，最终引发了业绩的倒退，甚至开始暴露出一些大公司病。

    2009年，地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景，万科却遭遇了被赶超的危机。

    3年未股权融资 实现千亿增长

    “万科打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则。”国泰君安如此评价。

    万科去年抛出的112亿再融资计划曾令市场哗然，又因融资平台叫停宣告流产。但万科却在近3年没有进行股权融资的情况下，实现了销售规模从500亿到1000亿的跨越。

    国泰君安报告认为，万科的快速增长得益于公司快速开发的高周转策略、一二三线城市均衡投资的区域布局策略和以精装修和小户型为主的产品策略。

    而业内人士对网易财经表示，万科的成功还要归功于万科超强的周期判断与应对能力，这正是09年留下的深刻教训。

    前瞻性的业务布局为万科第四轮扩张的打好了基础。早在2009年万科就悄悄开始了其大举进军二三线城市的战略部署，全年共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25％左右。

    今年万科合同销售额的地域分布越来越多元化：2007年至2008年，长三角地区合同销售额占比超过30％，而在2010年降到了25％左右；中部地区的占比从不到10％，上升到今年的15％左右；环渤海地区的占比也增加了10％左右。

    目前万科已经进入了超过40个城市，布局更趋均衡全面。如同郁亮所言，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。

    万科自称“被商业地产”

    在第四轮扩张的过程中，万科最令人瞩目的是在商业地产上的尝试。不过，万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。

    在万科股东大会上，董事长王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。

    “确切地说，我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产，而只是为了更好地做住宅。”万科董秘谭华杰套用了一句当下时髦的句型，向网易财经表达被外界曲解的无奈。

    早在2009年底，万科总裁郁亮万科宣称，未来将加大持有型物业的储备，并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。

    “如果万科没有商业物业开发的能力，就丧失了在城市发展的资格。”谭华杰说。

    谭华杰称，现在中国的城市化已经发展到了一个新阶段，土地供应的结构在发生变化，一二线城市纯住宅用地的供应已经越来越少了，非住宅用地的比例却在持续增加，占到了30％以上。

    “万科投资商业地产有上限，5年内商业地产的投资额度不超过总体投资的20％，三年内不超过10％。就获取的项目而言，不获取非住宅部分超过住宅部分的项目。”谭华杰称。

    谭华杰还表示，北京、上海、深圳这些“领先型公司”，肩负着为集团在商业物业等多元化探路的重要任务。

    公开资料还显示，万科近期在上海七宝、东莞长安、西安曲江以及北京赢嘉中心等商业地产项目正在紧锣密鼓地推进，据称“投资总额超百亿元”。

    对此争议，成都明德管理咨询机构房地产分析师张智良认为，归根到底，万科进军商业地产的说法未必准确，万科还是那个万科，商业是为其住宅专业化服务的。

    进军3000亿 摸着石头过河

    处于第四轮增长周期的万科，未来的路将会如何？万科董事长王石给出了目标。

    他表示，未来四年，万科的复合增长率保守预计在20％，从2014年往后那六年，保守预计增长率降到10％，那么到2020年，万科的规模将超过3000亿。

    成都明德咨询房地产分析师张智良认为，规模仍将是万科短期内追求的重要目标。“万科始终在强调他们当前的市场份额还才到全国的2％，还有很大的潜力可挖。王石也曾经表示4％是一个比较好的结果。”

    对于万科的未来两年业绩，众多分析师都十分乐观。国泰君安的报告更认为，在调控的影响下，地产行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争，万科必将是最大的受益者。

    不过，世联地产分析师伍熹对网易财经表示，万科是做住宅起家，商业地产是新领域，万科的弱点在于欠缺商业物业的开发和运营经验。此外，商业地产占用现金时间较长，会对以高速周转见长的万科产生一定影响。

    张智良表示，千亿房企的路，毕竟此前没有企业走过，现在万科要自己摸石头过河。城市化的进程是毋容赘述的，前景无限好，但是战略的抉择，未来究竟如何走，万科需要不断的尝试和总结。