北京写字楼信息网讯：在住宅调控日益冷峻的背景下，商业地产领域的动作之频繁，令人吃惊。不仅开发商们信心满满，业内人士也认为无论从内因还是外因，2010年，商业地产的逆转行情已经在酝酿之中。商业地产当下为何如此火爆，能持续多久，潜在的风险有多高？

    商业地产潜力无限逆市上扬

    业内分析人士表示，目前通胀预期仍然存在，在目前投资渠道狭窄的情况下，投资商业地产对抗通胀不失为明智的选择。

    商业地产没有受到北京限购令和二套房贷款政策的影响，其价值此前被低估以及回报率较住宅高，是当前商业地产趋热的主要原因。

    北京市房地产交易管理网的最新统计数据显示，6月份截至22日，北京楼市商业地产的预 售数据全面超越住宅。

    其中，取得预售许可证的商业项目共有9个，超过了住宅的8个。当月成交商业地产达到了 434套，是期房住宅当月成交31套的14倍，而销售额更是达到了约3.94亿元，远超过住宅销售 额的8300余万元。

    中国商业地产联盟秘书长王永平介绍说：“从长远来看，商业地产在中国的发展机会还是 比较大的，一个因素是因为城市化的进程摆在那里，会带来很多的商业需求。因为一个人从农 村到城市，你不仅仅是户籍身份的改变，会带来很多消费习惯的改变，会带来很多需求。扩大 内需的政策现在也成为基本的经济国策，国家会出台更多鼓励消费的政策，现在政府已经意识 到必须从根本上改变国民收入初次分配格局，增加中低收入。”

    不少投资客从住宅转战而来

    “以前没关注过写字楼，现在才发现有些地方的写字楼价格比住宅还便宜，而租金回报率 高很多。”在卓越世纪中心，记者随机采访的一名买家李先生说，他称转投写字楼的另一原因在于已有多套物业，现在再买住房已办不了贷款，而贷款购买商用物业则没有套数限制，还和买第二套房一样最低可首付5成。

    现在三套及以上住房贷不到款，相比之下反而是写字楼贷款变得容易，所以资金自然流向相对被低估的写字楼市场。写字楼价格持续在涨，更考验投资者的眼光。

    21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，这样的上涨幅度很正常，新政之后商业地产项目售 价普遍有20%的上涨幅度。由于租金比较复杂，一般短时期内只会微调，不会有太大涨幅，但是个案完全有可能涨幅达五六成。

    新政以来，一些原本投资住宅市场的中小投资者开始尝试涉足商业地产，一些散售、总价低的准现铺受到许多投资者青睐。

    专家提示投资者谨慎应对风险

    虽然投资商业地产的前景一片明朗，但对于个人投资者而言，还是需要对投资的潜在风险有比较透彻的了解。业内专家提醒，如果想通过投资商业地产获得良好收益还需迈过资金、租金收益率、相关税费政策熟悉程度等几道门槛。

    市中心的可售型优质商业项目普遍较少，而其分开销售的话必将影响到其经营和未来租金升值空间，大型甲级写字楼也有相类似的情况，分开销售对优质客户吸引力就差了。因此需要大量资金的介入，这可能是炒楼的投机者不能承受的。同时，外围区域的商业客流相对局限，需要时间培养，投资收益时间相对较长，而对于办公而言租金上涨空间也相对有限。

    投资商业地产需要更专业的知识和更精准的眼光，对于商业地产来说，十年翻十倍的是凤毛麟角，收益好的商业地产项目也大多是主题商业地产。此外除了较高的持有成本之外，商业地产的交易成本也比住宅高，商业地产在出手时需要缴纳比住宅高得多的税费，这就要求投资者一定要对相关税费政策和标准有较为清晰的了解。另有业内人士建议，投资者应多方考察开发商的实力，包括商业本身的规划、未来前景状况、后期运营、物业管理等，切忌盲目进入商业地产领域。