今后广州地下空间开发再也不是免费的午餐，开发商调高容积率也不能再享受低廉的土地出让金补缴标准。昨日，广州市国土房管局公布了《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（以下简称《通知》），这是广州五年来首次调整土地出让金计收标准，填补了土地出让金政策的空白和漏洞，其中规定地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金，规划改用途和提高容积率要按市场基准价补差价。
土地出让金按基准地价计收
广州市是全国最早全面推行土地有偿使用制度的城市之一。早在1992年，广州市就开始全面实行土地有偿、有期使用制度。2005年，广州市对土地出让金计收标准进一步进行了规范。但随着房价地价快速上涨，五年前实施的土地出让金缴交标准已经出现了一些不适应市场变化的地方和遗漏征收的现象。
《通知》及时填补了土地出让金计收政策的空白和遗漏。比如，规划改用途和增容项目的补缴土地出让金标准，此前规定是按原出让合同约定价格标准计收，这次明确要按照规划调整时的基准地价计收。广州近年来及时调整基准地价，从而可以反映出市场变化趋势。
广州市国土房管局新闻发言人指出，对于一些历史上协议出让的土地，开发商补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动，此次新政策对此类情况一律按调增容积率时的基准地价计收，将有利于维护城市规划的稳定性，保证国家土地出让收益应收尽收。
“三旧”改造享受多项优惠
今年广州将大力推进“三旧”改造，广州市国土房管局新闻发言人表示，为促使“三旧”改造等重点工作的顺利推进，广州市将对土地出让金计收制度进行创新，使土地出让金计收政策更好服务城市功能优化和产业升级转型。
《通知》明确，对“城中村”改造、旧厂房改作教育、研发、创意产业等方面均给予一定的支持，实行差异性的计收政策。比如城中村安置房转让只需交三成土地出让金，工业用地提高容积率不加收土地出让金。
番禺花都明确容积率
此外，对于番禺、花都早年出让的未明确规划条件的土地，广州结合实际，对至今尚未开发建设、销售的商品房用地，按基准地价的平均容积率1.8作为原出让合同的基准容积率。
目前《通知》已获得市政府批准，将于2010年7月1日起执行，2005年出台的相关政策将同时废止。广州市国土房管局表示，这次调整将做到政府土地收益标准的一致性和土地出让金计收政策的延续性，有利于确保国有土地出让收益，营造公开、公平、公正的一级土地市场秩序。采写：南都记者 王卫国
亮点
城中村安置房交三成土地出让金可上市交易
广州今后将有很多城中村采用自主改造的方式，这种情况下，土地出让金如何征收成为市民关心的话题。广州市国土房管局指出，对于村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地，本着尊重历史的原则，可暂缓征收土地出让金。但村集体经济组织自行申请补缴土地出让金，或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形，则按土地纯收益计收土地出让金。如果纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的，还可给予“三旧”改造政策支持，按土地纯收益的50%计收土地出让金。
“城中村”改造的安置房交易转让，如何计收土地出让金？《通知》明确，“城中村”改造安置房交易转让时，按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。根据这项政策，广州今后将由村民自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。
个案：许多位于中心城区的城中村改造安置房市场价值可观，比如猎德村获得安置房面积最大的一户有2000多平方米，若改为国有土地，按照目前房价，该户村民安置房“市价”将高达4000多万元。目前猎德村周边基准地价约为6000元/平方米，30%的标准即1800元/平方米，也就是说如果这户村民想要将安置房上市交易的话，要交360万元的土地出让金。
点评：“安置房转为国有土地和保留为集体用地对于村民来说各有利弊。转为国有土地获得房产证后，可上市买卖，但住宅用地的使用期限为70年。如果保留为集体用地性质，则没有使用年限的限制，但不能进行买卖。”广州市国土房管局相关负责人分析指出。
住改商
每年要补交4%纯收益
广州这次还将对许多历史划拨用地住改商出租现象按年征收土地出让金。广州市国土房管局相关负责人表示，新政策对于原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，按年计收土地出让金，其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定。
而对于天河南一带住改商房屋也要征收土地出让金差价。比如对于临时改为商业用途的住宅，就要征收相应地区商业基准地价和住宅基准地价的差价。
《通知》还提高了原划拨用地上私有住宅房屋出售、交换、赠与（不含继承）补缴土地出让金的标准，由原来的基准地价的3%调整为基准地价的4%。这类住宅房屋不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房。
商业地下建筑按地上50%征收
随着城市建筑密度的不断增长，地下空间越来越成为特大城市的重要开发资源，以往地下空间并没有明确土地出让金的征收标准。现在《通知》明确，地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除地下人防空间这样依法可划拨的地下空间外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金，比如地下车库和配套用房等。
广州市国土房管局相关负责人表示，地下空间的土地出让金将以建筑面积计算，公开出让前，地下空间的土地出让金将计入土地出让底价中。这也就意味着今后公开出让的包含地下空间的土地底价将有所提高。而《通知》实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。
点评：中原地产项目部总监黄韬指出，其实地下也是土地空间利用的一部分。现在广州就有很多地下商场，人气火爆，很有价值，收取出让金是合理的。
工业用地改建住宅须重新公开出让
有的用地单位按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未按原规划实施建设，而是将规划调整为商品住宅。这实际上会造成土地开发利润的大幅增长，新措施将严格这类土地出让金的计收。
广州市国土房管局明确，这类将现规划调整为商品住宅的土地，由政府收回重新公开出让，按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用；现规划调整为商品住宅外的经营性用途的，按调整前后用途当前基准地价标准计算总价差补交土地出让金；现规划调整为非经营性用途的，按调整前后用途当前土地纯收益标准计算总价差补交土地出让金。
点评：广州市社会科学院研究员彭澎指出，以往有的开发商都想办法把工业用地等转为住宅，通过拖延开发等手段，找机会低价拿地、高价卖地，这次新规对开发商带来很大约束，能抑制开发商囤地。
工业用地加建厂房不加收土地出让金
为了鼓励企业集约节约利用土地，《通知》明确，工业项目增加生产性用房建筑面积的，不加收土地出让金。但是为了遏制用地单位多建行政办公及生活服务设施的利益冲动，对工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途，应按办公及住宅用途计收土地出让金。 |
