发现“蓝海”，并在新领域里形成竞争优势是每家企业都期待达到的境界。这时，发现就是一种能力的体现。人和商业控股有限公司（简称“人和商业”）在激烈的城市商业地产的争夺中，独辟蹊径走地下商业开发之路，选择各城市闲置的人防设施防空洞来开发商铺资源，在北方城市哈尔滨经营多年形成了一套可复制的商业模式后，开始向全国扩张。

    人和商业独特的“防空洞”策略也得到了资本市场的认可，2008年10月人和商业(01387，HK)在香港联交所上市，募集资金33亿港元。

    先天优势

    尽管投资经营人防设施有诸多政策支持，但在上世纪80年代，几乎没有民营企业涉足，基本上是人防部门自己经营开发。人和商业算得上是国内最早涉足地下人防工程开发的民营企业。

    而人和商业能够发现地下商业这一商机，还有一些偶然性。人和商业总部地处哈尔滨，这里属于边境地区，地下人防设施比较密集，再加上地处北方，寒冷的气候也催生了大量地下商业设施。在上世纪90年代初，全国几乎没有企业进入地下商业开发时，哈尔滨就已经有七八家地下商业开发企业。在寒冷的冬季，在零下30度的哈尔滨街上闲逛，对当地人来说几乎不可想象，而地下商业却提供了一个休闲娱乐的好去处。在哈尔滨，地下商业设施连接着商场、饭店、电影院，地下商业的客流庞大而稳定，收益也很可观。

    1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目“人和地下大道”，建筑面积15920平方米，大部分铺面出租给了从事女装批发及零售业务的租户。据哈尔滨地一大道总经理赵自滨介绍，由于成本不高，地下商铺租金远低于地上商铺。因为租金收入稳定，项目很快就收回4000多万元的开发成本。“其实同时期出现的哈尔滨其他地下商业企业的收益也都不错，但这些企业满足于现状，没有想到去其他城市发展。人和商业在成立最初，就有着向全国发展的目标。”赵自滨告诉《中国经营报》记者。

    1996年，人和商业董事局主席戴永革通过香港商人购买股权的方式，使哈尔滨人和商业公司成为一家外资企业，可以享受到1997年中国政府颁布的有关外资企业投资地下人民防空工程业务的一系列税收优惠，包括外资企业可以享受物业税的豁免等。2000年和2003年，人和商业又成立了两家外资合作企业，并开发了另外两期地下商城，都获得了不错的收益。

    通过十多年的积累，2004年，人和商业走出哈尔滨，在广州、沈阳、郑州等城市的一级商圈开拓地下人防资源。

    理解政策先机

    当人和商业走出哈尔滨时，国内仍然没有几家企业从事这一领域的开发。“对于大多数人来说，这是隔行如隔山。人们对地下人防空间的开发很陌生，对地下商业开发的程序、政策更是不了解。人们想不到，也不知道怎么做。”王胜利表示。实际上，在2008年人和商业香港上市之时，房地产大腕潘石屹对其商业模式也非常不理解，曾在博客中提出“防空洞怎么能上市”的质疑。

    王胜利是人和商业地下王国中的关键人物，也是公司独立非执行董事，有着多年在国家人防部门工作的经历。“实际上，对于地下的人防工程，国家原则上都要投资建设。即使民营企业不进入，人防部门自己也会投资开发的。交给有丰富经验的民营企业开发，也是政府乐见的事情。”王胜利告诉《中国经营报》记者。

    “人防工程的政策性比较强，拿到地下人防工程的经营权，并不像传统的房地产公司需要竞标土地出让权。这其中的关键就是和政府部门谈，人防办具有审批权。而人和商业已经与成熟的市场对接，是国内第一家形成规模和品牌效应的企业，有丰富的经验，有现成的成功模式可以复制，有多年积累的地下商业设施施工经验，这些在政府的考察中显得十分有利。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为。

    在开发过程中，由于人和商业选择的多是繁华商圈的马路地下人防进行开发，施工的时间要求十分紧凑，不能影响正常交通。人和商业基本可以在一个月内完成。在施工中，有一项核心技术，被称为逆做法施工方式：先要把马路进行短期封闭，将马路挖开后，打桩并放上顶板，然后回填，就可以恢复交通。逆做法的施工方式与传统方式不同，是先建负一，再建负二，再建负三层。这种能力不仅是决定人和商业项目经营成功的条件，也是在与各地政府谈判时一个有利的砝码。

    而事实也显示，目前人和商业成为国内资金投入、开发数量以及经营面积最大的民营地下商业开发企业，其收益率甚至比许多著名的房地产公司都要高。据人和商业2009年中期业绩公告显示，当年上半年净利润同比增长151.6%。而历史上净利润增长率最高时曾达到500%。

    “由于地下人防工程的开发属于公益工程，受政府的支持，所以开发成本比一般房地产项目低，再加上地下商业的运营成本相对比较便宜，因此，人和地下商业设施的销售和租赁价格通常是周边商场的1/2到1/4。人和商业所有地一大道商场开业的时候，出租率和销售率几乎都是100%。由于成本低，商业价值高，我们的利润率比较高，一直保持在58%。”人和商业执行总裁王宏放曾表示。

    如今，许多企业也逐渐关注到这一商机，已经有二十多家企业从事地下商业开发，规模比较大的如深圳时尚、中防地下空间投资管理有限公司、哈工大集团等，这一领域的竞争将会逐步激烈。

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    地下商业开发并不是指开发商获得土地出让地块后挖出的地下空间，而是地下人民防空工程。从1980年以后，中国颁布了一系列规定及通告，鼓励私人及外国企业参与发展地下人民防空工程。国家有权在战争时期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非战争时期，人防工程的投资者拥有40～50年的使用权，可以开发、经营、管理这些设施，并取得盈利。目前全国有300多个人民防空重点城市。

    根据目前国内法律规定，开发地下人民防空工程作商业用途没有被列入房地产开发，因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制，不需要缴纳通常占开发商主要成本的土地出让金及土地增值税。