摘要：外部承受全球金融危机的冲击，内部面临供需严重失衡的困局，与火爆的住宅市场相比，中国商业地产市场仍在冬季徘徊。然而，“只顾低头开发，不顾抬头看天”依然是商业地产开发商们的生存现状。

    现状：供求严重失衡

    “今年的商业地产和住宅地产在7、8月以前，走出了一个完全不同的行情，冰火两重天，住宅地产红红火火，而商业地产并不令人满意，甚至还处于低迷状态。”任兴洲表示。

    的确如此，从今年2、3月份开始，住宅市场走向火爆，销售增长速度极快，到了4、5月份以后更是井喷式放量。据任兴洲介绍，数据显示，今年1~10月份全国的住宅销售面积是6.64亿平方米，且不仅销售增长速度快，商品房的价格涨的也很高，10月份70个大中城市的商业住宅房屋销售价格同比上涨了3.9％，北京、上海、深圳、广州等一线城市的涨幅更是远远高于这个数据，甚至有些地方价格高出2007年整体价格，创造了近年来的价格最高点。

    和火爆的住宅相比，商业地产普遍低迷。“今年1~6月份，全国31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售处于下降状态，部分城市的商业地产销售面积甚至下降了30％。上海浦东上半年的写字楼租金下降了11％，广州写字楼的租金跌到了2005年的水平。”任兴洲介绍。

    然而，资本对于商业地产的热情并未因市场困境而变化。以上海为例，上海统计局数据显示，上海写字楼今年前7个月投资103.8亿元，增长8％，增幅大于商品住宅投资的6.2％。第一太平戴维斯也预计，今年下半年上海约有50万平方米新增供应。值得注意的是，今年上半年需求才仅为1.2万平方米。

    非理性开发暴露出的一个重要问题就是食量过大但是消化能力有限，导致后期经营风险。在中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄看来，目前中国商业地产发展“有机会也有风险，有规模也有泡沫”，问题的根源在于脱离了市场的需求。他表示：“有些省会城市一口气提出要构建4个商业地产项目，200万的人口，建四五个大型商业设施，规模是不合理的。这些问题反映出商业地产的发展确实存在着泡沫。”

    事实上，“供大于求”已然成为中国商业地产普遍存在的现象，在危机背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸显。

    任兴洲亦指出，目前商业地产的低迷与商业地产供应有很大关系。这些年来前一轮经济的快速发展，使得每一个行业都或多或少有泡沫的存在，商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来，一旦经济下滑回调的时候，商业地产供大于求的形势就开始显现。

    她同时认为，商业地产增速缓于住宅地产，背后有着非常深刻的原因，首先，商业地产和实体经济紧密相连，在全球经济衰退的情况下，投资者变得相对谨慎；其次，差异还表现在商业地产的通胀保值功能和住宅不一样，由于对未来的通胀预期，住宅被赋予了投资保值、规避风险的功能，所以很多人已不是在买房子，而是在做金融投资，带动了住宅高速增长，而商业地产这一功能比较弱；再次，北京、上海等一线城市商业地产供大于求的局面并未改变；最后是政策原因，政策是重要推手，推动了住宅地产的发展，但是对商业地产而言，却没有那么多的优惠政策。

    全国政协委员、商务部原部长助理黄海表示，改革开放以后，商业多元化确实给我国市场带来了生机和活力，但是也出现了一些问题，特别是在上世纪90年代中期，商业网点特别是大型商业设施盲目建设问题比较突出，引起了社会广泛关注。2000年开始，城市商业网点规划即在研究制定中，2006年规划条例被国务院列入了一类立法规划，一旦通过随时可以发布，但是很遗憾直到现在这个条例一直没有出台。

    不过，黄海透露，目前商务部仍在积极地推进商业网点规划，国务院法制办也在积极协调，有望明年出台。