从昆明百货大楼（旧楼）到樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店（1993年到1997年）以及随后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、昆百大B座、昆明走廊、汇都国际、北辰财富中心、大商汇，再到顺城的强势突起，短短十余年时间，昆明商业地产一路走来，可谓风光无限。从当初的单体商业楼到商圈概念的出现以及时下全新的城市综合体，无不让我们看到商业地产在昆明的蓬勃势头。这种强劲势头的诞生离不开城市的扩容、交通的改善，更离不开开发商理念的创新。从当初的纯销售“一刀切式”，到租售兼备的摸索阶段，再到当下惹人关注的自持阶段，昆明开发商每次营销模式的改变都必将给商业地产带来一次全新的“井喷”之势，而这种方式的改变也导致了商业地产的“变脸”。

    初级阶段

    就如地产圈内流行的那句话：商业是一面旗帜，在一定程度上佐证并彰显出一座城市的经济活力与能量。商业在城市发展中起到的作用不言而喻。然而这句话放在前年前的昆明是否就有些不伦不类之嫌了？昆明百货大楼（旧楼）、樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、昆百大新纪元店（1993年到1997年）这些看似昆明“老字号”的商业地产项目，确实为昆明城市发展注入了一股不可忽视的力量，即便是在现在，它们所产生的口碑效应也依旧如初。然而粗犷的营销模式（以租售为主）以及单中心的规模运作，都大大局限了它的发展空间。

    就如昆明风之铃地产咨询公司副总经理姜芸所说，城市化进程给商业地产带来了商机，城市化改变了城市扩张和布局，城市扩张和布局带动了商业的发展，商业地产作为商业的一个载体，肯定是同时增长的。商业地产发展依托于城市化进程互为带动。尤其是随着新昆明建设规划的出台，上述这些商业体的格局已渐渐被城市化推上了变革的舞台。尽管随后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、昆百大B座、昆明走廊、汇都国际、北辰财富中心，经过长期的积累、沉淀，渐渐寻找到了适合自身发展的方向，但仍无法摆脱租售这一粗犷的营销模式。

    不过，值得欣慰的是，城建的北辰财富中心，历经数年磨砺，以商业自持的模式在北市区乃至整个昆明商业地产中树立起了典范的模本。以致有开发商加以效仿，诸如打南市财富中心旗帜等等。殊不知北辰财富中心的成功，并非偶然。

    就如广福-商业中心销售部经理丁夙对它的评价，它的成功是集天时（所在地商业的空白）、地利（产品规划、定位、前瞻性）、人和（和商家互动）于一体的，缺一不可。在丁夙看来，商业地产除了前期产品的规划、研发、定位要精细外，后期招商更考验团队的能力，尤其是对资源的整合能力。而对于商业地产的“命脉”，运营才是最体验运营团队能力的。从北辰财富中心的身上，很多开发商都看到了商业自持的价值所在。

    初级阶段的弊端

    对于传统的商业运作模式，昆明风之铃地产咨询公司副总经理姜芸介绍，商业地产的开发可分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营(持有型商业物业)。在初期，开发商为了快速回现，普遍采取纯销售模式，效果其明显不能体现出商业物业价值，属于商业地产在极不成熟阶段的过度产物；第二阶段中开发商对大部分物业采取出租模式，并且通过产权出售和租金收益来双重获得利润；第三阶段则是商业地产发展到成熟阶段的必然产物，在一线大城市采用较多，开发商通过合理的商业运作，获取稳定收益。

    作为纯销售模式，姜芸坦言以销售为主导的商业地产模式确实可以使开发商迅速回笼资金，缓解资金压力。对于那些体量较大的商业，如综合购物中心，商业街等，采取“产权分割式”的纯销售模式则是带来了众多的问题，显现出明显的弊端。非但如此，纯销售模式与商业的持续性经营管理构成重大的矛盾与挑战。

    如社区底商、小型社区商业街等，开发商拆散出售，形成各个小商铺，分散自管，缺少统一的经营管理，容易造成业态、品质等杂乱聚集的诸多问题。如各租户一般都只顾个人需求及利益，忽视了商业整体大局的重要性。在项目后期给经营管理带来极大难度。

    此外，纯销售模式会提高项目的前期运营成本，对商业初期运作造成极大的压力。在这种模式下，售价是唯一的收益方式，所以开发商会想尽办法抬高售价，以达到利润的最大化。而过高的商铺售价，势必会抬高租金价格。提高经营成本，而这对一个项目的前期运营将构成巨大的挑战，而一个商业项目从起步到成熟往往需要几年的培育期，而这种急功近利的方式更有可能拖垮整个项目。最后，“售后返祖，返现”等销售模式不利于商业物业的保值及后续发展。随着商业物业的增多放量，所以开发商不得不采用“售后返租、现金返现、明折暗扣”等诸多优惠措施来吸引购买者。该种方式一开始较好用，但随着很多产品实现同质化，6%~8%的折扣难以对投资者产生实质的吸引力。

    “这种粗犷式的开发模式必将被城市化进程的浪涛所淹没。”姜芸说。

    商业地产“蜕变”2009年，昆明，借势城市扩容的“先天”机遇，承袭住宅市场的“回暖”热度，一股商业新势力正缓缓袭来。中国•昆明螺蜘湾国际商贸城、春城财富中心•新南亚和东盟商贸港等成功将本土商业地产的外延拓展至新城；南亚风情•第壹城、中央金座、光辉城市、顺新时代、广福商业中心，以及未来巫家坝机场搬迁，改造机场片区的商业规划均在南市区助力区域副中心的成形；欣都龙城、俊发中心、和谐世纪、官城•嘉年华、翡翠湾，现代广场为北市区从“睡城”向名副其实的区域副中心转型献力；西市区，由于沃尔玛入驻腾辉商业广场，寂寂无闻的西区商业开始崭露头角，经典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾均在区域内推进其商业进程。

    值得一提的是，与以往不同，此番推出的项目，商业不但占有很大的比重，而且大多为开发商自己持有。这一现象的出现不免让人联想起11月16日，在位于深圳大梅沙的新总部万科中心传出的一条消息：万科未来将加大持有型物业的储备，住宅产品占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

    就连万科也看到商业地产的潜力，并已调整战略开发持有型物业。尽管只是一则消息，但让我们看到了商业地产的走势——商业自持必将成为未来商业地产发展的趋势。

    近两年来，随着昆明城市化进程的加速，昆明商业地产以其巨大的聚合效应和能量辐射开始“腾起”其新的征程。然而商业地产仍停留在过去的“一刀切式”上，而这种方式已大大阻碍了商业地产的发展。就如业内一专业人士所说，昆明的商业地产需要一次真正的洗牌，取而代之的是自持商业。就如启鸿地产常务副总俞伟在接受媒体采访时所说，持有型商业物业，可以通过其有效的经营管理获得长期的利润收益，为企业带来持续性的收益。

    持有型商业物业的好处

    那持有型商业物业就纯销售或租售方式，又有何优点呢？对此，姜芸作了详细分析，她认为，持有型商业物业是房地产开发商的一种长线投资模式，其持有商业物业（不做出售），能对项目进行有效的前期开发及后期运营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式。“持有型商业物业”代表着商业的良性发展之路。

    相对于其他开发模式其主要有以下诸多优势：首先，从长期来看，持有型商业物业可以带来更大的经济收益。商业地产的盈利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售这个过程，通过销售产品来实现利润的最大化，注重的是短期的利润。而商业地产不同，它是一个从开发，持有，经营，然后再到实现利润这样一个过程。在这个过程当中呢，是比较注重经营所创造的价值和资产升值的，换言之是比较注重中长期的利润。其次，持有是商业整体统一经营管理的必要前提。商业，运营是项目的重中之重，经营是关键，运营是核心价值。

    一个商业项目的发展是需要一定时间的培育，少则两三年，多则七八年。这个过程中，项目需要统一推广，根据市场的需求变化调整业态布局，这都需要后期统一的管理及运营。而这样做的前提就是物业产权的集中、整体持有。再次，土地稀缺性也是持有型商业物业的发展趋势和前提。土地价值和项目价值需要更多的挖掘，也需要考虑和城市的融合性。产品复合化，带来了操作难度的提升，开发商不仅仅是销售物业，还需要运营才能带来持续的价值收益，激烈的土地竞争必然导致开发成本的提高，为了实现利润的最大化，让有限的土地更有效地发挥经济效益，做持有型商业物业显然更划算。另外，持有型商业物业可以成为开发商合理避税的一个措施。开发商可以把持有物业当成合理避税的一种有效方式，现在的物业尤其是高档物业的利润较高，所纳的税费也很高，如果把物业做成持有型，那么从财务的角度来看，可以做到合理避税，一个城市的商业发展是和城市的政治经济文化发展紧密联系的，商业地产开发商必须充分站在各自城市属性的前提下，开发符合各自城市规划发展的模式及策略。配备优质而专业的商业运营管理团队，自身发展与城市发展共融共进，方能游刃有余，落于不败。