12月3日下午在北京国土局召开的北京奥体南区三块地(5、3、4号地)拍卖会进行得异常迅速，手持26号牌的中建国际代表，将现场的龙湖、金融街(13.78,-0.10,-0.72%)、保利、远洋等房地产龙头企业当做“小鱼小虾”，很快就横扫三块地。
上述三块地建筑总面积约25.9万平方米，中建国际出价48亿，均价18532元/平方米。身为央企中国建筑(4.84,-0.04,-0.82%)全资子公司的中建国际，不仅拿了地王，而且一口气拿了三块。
一位参与当天竞拍的开发商代表不服气地对记者表示，“中国建筑今年刚上市募资了501亿元，这么大规模的资金一直没怎么出手。不过商业地产不是有钱就能开发成功的，北京那么多商业物业烂尾楼就说明了问题”。
突破限“地王”政策
早在奥体南区3-5号地刚挂牌时，北京安居客一位评论人士就对记者说，这块总建筑面积为25.9万平方米的商业地块，如果整体出让将会十分抢手。而分拆成3块出让，每块只有7万-9万平方米建筑面积，只能建单体楼宇，不能建成一个商业中心。
或许正是出于此项考虑，当天参与竞标的开发商并不多。3块黄金位置的商业用地，仅有十来家开发商参与竞标。
更关键的是，在竞标过程中，大部分开发商整场都没举牌，只是观望。唯有同属央企背景的远洋地产，一直坚持着与中建国际厮杀。
手持1号牌的远洋地产代表每举一次牌都用电话向总部请示，而中建国际的举牌代表，则目不斜视连续举牌，直到其他开发商陆续退出。
刚刚上市融资501亿元的中国建筑曾宣布其主营业务向房地产转型，其高额的IPO资金并没有真正使用。此次出手，中建国际分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格拿下了三块地。三块地分别溢价142%、175%和162%。
一位地产界人士在平安国际金融中心租户签约仪式上对记者说，值得注意的是，北京市推出奥体南区3-5号地时，进行了有意的切割，本意是为了在今年“地市”异常火爆的背景下抑制再添新“地王”。
此前不久，国土资源部下发154号文对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限，“最大地块不得超过20万平方米”，以期抑制“地王”，增加市场竞争。
但实际上，北京奥体南区此次切割出来的3个地块仍被一家企业全部拿下，限制“地王”的政策被直接突破。
对此，北京市土地储备中心人士说，土地挂牌拍卖，遵循的原则是价高者得。
曾经拿下广渠门10号地“地王”的富力地产北方区负责人张辉12月2日对媒体称，今年大多数房地产企业回笼资金情况都比较好。
楼面地价乘以2被认为是“地王”房地产开发的售价标准定价法。如果奥体南区三块地上开发有公寓产品，其起步售价也遵循地价乘以2规则的话，则起步售价就会超过4万元/平方米。
远洋地产一位负责人对记者表示，奥体南区3-5号地将来开发不应该走销售的道路，而应该将其作为持有物业。奥体南区建设成本加地价将超过100亿元，但是如何持有经营是一道更大的难题。
当天，北京市国土局宣布2009年已出让经营用地138宗，同比增长261%，提前完成供地计划。12月还将推出300公顷土地，2010年土地供应充足。
北京信息中心一份研究报告指出，北京住宅用地均价已经达到1万元以上，同比上涨了50%以上。同时，2009年开发商房地产投资资金来源中银行贷款增加过于迅速，2010年这些数字都将下降。
警惕“烂尾”项目重现
对于央企拿地王唱“独角戏”的现象，专家称并非好事。
之前全国各地拍出的众多“地王”多为住宅项目，其和商业地产的“地王”概念完全不同。以奥运南区3-5号地为例，不仅开发需要3-5年的周期，而且现金流纯为负，其未来招商能否成功也是未知数。
民生银行(7.87,0.20,2.61%)地产金融事业部副总经理董续勇在第二届商业地产年会上透露，据其统计数据，北京、上海等一线城市的商业地产空置率还远没有回到金融危机前的水平。
专做“烂尾楼”生意的光耀东方公司董事长李贵斌对记者说，其所接触过的“烂尾楼”项目，股东为国有企业的也很多，并不是只有民营企业会出现“烂尾楼”。
李贵斌曾做过银行行长，在2003年下海做起了开发商，专门做烂尾楼项目。如今已经在山东、河北、山西、北京等地运作了十余个城市综合体项目。
今年年初，光耀东方以20亿元的价格收购了北京西客站附近的“海天大厦”烂尾楼项目，将其改建成20万平方米体量的公寓、写字楼和商场的综合体。
随着今年房地产的强势反弹，最近北京众多“烂尾楼”项目也如“光耀东方广场”一样复苏。原北京最大的烂尾楼项目“森豪公寓”改名包装后，售价3.5万元/平方米。
李贵斌对记者说，商业地产最容易成为“烂尾楼”，由于地价高，开发周期长，最终可能因为开发商信贷资金不继而成为“烂尾楼”。
另据安居客统计，2007年底出台的紧缩性信贷政策，让北京很多楼盘差点成了“烂尾楼”。而近期被盘活上市的一些前“烂尾楼”项目则是2007年底那轮紧缩性调控的产物。
“当前房价高涨的情况下，人们为何不能想一想，现在的市场情况和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手调控房地产市场，是否仍然会产生新一批烂尾楼？”上述地产界人士表示，如今房价3万元的时候，可以帮原来楼面价1万元左右的烂尾项目解困。而现在的“地王”们，楼面地价动辄2万，一旦出现“烂尾”情况，要等到何时才能解困？
上述北京经济信息中心的研究报告也指出，2010年信贷投向房地产的规模将有所降低，今年中央经济工作会议如果确定明年房地产以调结构为主的话，诸如商业地产这些不能形成住宅有效供应的土地，从银行获得贷款会更难。 |
