建外SOHO物业纠纷是这种出售型物业弊端的显现。资料图片

    日前，SOHO中国董事长潘石屹对外表示，自己的商业模式“很成功”，据他介绍SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。也许，在销售方面，其模式是成功的，可是至于其模式是不是真正成功却被业内诟病，认为其将商业全部出售给小散户是非常不恰当的商业模式。前一段时间闹得沸反盈天的建外SOHO物业管理纠纷案件就是其模式存在隐忧的一个表现。

    物业纠纷引发商业模式反思

    日前，建外SOHO物业管理纠纷闹得非常凶，原因是物业管理公司将大笔的物业费挪作他用，业主重新选择物业公司，结果是换汤不换药，两拨人经常打架争吵，真正的保安工作处在无人过问的状态。小区管理更加混乱，社区私家车场成了开放的免费公共停车场，业主们的基本安全得不到保障，在这里办公、营业的公司、商家出现大规模退租。

    记者采访了一位已经退租的李女士，她表示，实在撑不下去了，物业管理很乱，人流少，收益低，生意冷清，而且物业费又很高，租金也高，一直经营下去无法维持，只能选择退租。据记者了解，类似李女士这样的情况不在少数。小的租户有资金压力，一旦生意不行，入不敷出，难以为继，就不干了。

    实际上，零散出售的产权商铺出现类似的问题由来已久，商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功商业模式。由于营业利润得不到保障，目前已经有多数的商户不再按时交纳租金。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。

    资深媒体人蔡鸿岩在其博客中指出：“因为SOHO模式是全部出售物业，整个商业物业因此做不到统一管理和出租，所以SOHO和边上的商业、写字楼，更不用说与住宅公寓相比，租金回报都相对要低。更严重的是SOHO楼宇的设备设施维护都得不到保障，设备设施陈旧老化，甚至破损现象极为普遍，物业的保值性在这里大打折扣。”

    高房价透支利润

    实际上，SOHO中国的物业发生商户退租的事已经有先例，之前，SOHO尚都就曾出现多个商户集体要求退租并要求获得相应赔偿的事件。一位分析人士表示，“以SOHO中国而言，其对高利润的追求已经让房价严重透支了”。

    潘石屹说自己的商业模式是“统一销售，统一出租”，这本身就存在矛盾，因为SOHO的项目全部卖给小业主了，并且售价都很高，这就使得业主对未来的收益预期很高，被SOHO中国透支的房价和不明朗的经济形势使得下游的业主的利益空间得不到保障。并且，分散出售无法实现“统一管理，统一出租”。这对经营不利，经营不善必然造成租户利润没有保障，必然要退租，业主退租对小业主而言就是灾难。

    明天地产业务总监贾玉鹏表示，SOHO尚都出现集体退租的现象，主要有两个原因。一是当初商铺的售价比较高，按照一定的投资周期计算，其租金必然也比较高。所以那些租SOHO尚都商铺的商家对商铺的前景有很高的期望，预期的养商期相对较短。但过高的租金成本实际换来的却是稀疏的客流，商家的心理落差相当大，这是导致商家集体歇业的关键原因。二是SOHO中国的几个项目采取的都是出售的方式，只是在近期才考虑到协助业主进行招商。这里就有几个弱点：一是商铺出售的时候没有做好详细、合理的业态规划；二是商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调，这对经营很不利。

    土地储备不足是瓶颈

    不仅是SOHO中国的商业模式引发质疑，SOHO中国的土地储备也是个问题。目前SOHO中国旗下这种优质土地并未储备多少。据克而瑞中国研究中心统计，截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米，其中大部分已进入开发甚至销售阶段，比如朝阳门SOHO、中关村SOHO。而今年以来，SOHO新增了前门5万多平方米的土地储备，最近夺得望京B29地块，前者已进入了招商阶段，这意味着尽管可通过放慢开发节奏延长开发时间，但SOHO中国后续的土地储备数量的衔接仍然是一大困境。

    8月10日时，潘石屹表示，2009年SOHO中国的销售将创下新的历史纪录。据SOHO中国2008年年报，公司去年实现销售收入达77.25亿元。按照他的说法，今年或突破这个数字。然而，对于以出售型商业物业开发为主的SOHO中国来说，销售越快就意味着土储减少得越快。其以出售为主的商业模式必然会导致这一结果。

    “在2004年全面实施招拍挂以前，潘石屹并未如其他开发商那样大量通过协议方式取得土地，因此其原有的土地储备处于枯竭的状态。”据一位不愿透露姓名的知情人士分析认为，“SOHO中国目前的最大瓶颈就是土地储备不足。”

    商业持有是趋势

    按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式属于商业地产开发。因此，尽管商业出售曾一度火爆，但最终还要回归持有，因为这是商业地产发展的根本。

    从这个角度说，SOHO中国所采取的出售的商业模式是与商业地产的本义相背离的。在当下越来越多的地产商，譬如世茂、凯德、万达等大公司都纷纷自持商业的时候，SOHO中国依然采用出售的方式，如果按物业类型区分，当属于商业物业，但是经营手段又是出售，所以从某种意义上说，SOHO是一个难以定义的市场产品。

    中国步行商业街工作委员会主任韩健徽在2009年商业地产年会上表示，商业地产应该是先商业后地产，或者说，它核心的内容是以长期、持续的收益为主的运营模式。如果物业得不到有效的运营，得不到升值，投入得不到回报，得不到资本的放大，势必它的价值也会降低。但是分散销售的模式是无法使得商业有持续收益的，从这个角度看，SOHO中国商业模式的后期经营问题要摆脱困境，必然要向物业的持有发展。