过去几年来中国经济的快速增长，吸引了许多跨国公司的目光，他们纷纷瞄准了这里迅速壮大的富裕的中产阶级人群。为了抓住这个千载难逢的良机，开发商找银行贷款，风风火火地买地开发，位于黄金商业区域的甲级写字楼和位于中心区域之外的乙级写字楼的供给量迅速增加。而大型购物中心也逐渐取代了城市中原有的百货商店。

    可是，好景不长，金融危机爆发后，许多跨国公司为了降低成本，纷纷关闭在中国的办公室，或者搬迁到更便宜、面积更小的办公室。现在许多大中城市的高端写字楼和顶级购物中心变得空空荡荡。但与此同时，工地的轰鸣声却并没有停止。

    城市商业地产空置率上升

    据某著名房产中介公司估计，预计到2010年北京商业办公用地将大约增加150万平方米，上海将增加约190万平方米，商业办公用地空置率也将达到30%左右。

    在2003年至2007年经济景气的时候，不论是国际投资银行，还是律师事务所、会计师事务所和房产中介都看好中国的商业地产的发展，无论是地价还是房产的价值和价格都完美地遵循着良性增长的曲线发展。购买商业房产的主要风险就是未来的升值空间是否足够和房屋出租的情况（即租金能够满足预计的投资回报率）如何。但是，商业地产的发展并不会像人们想象的那样顺遂，相反，由于土地竞争的激烈，地价不断飙升，而经济危机的爆发又导致了主流商业地产的消费群体的经济实力迅速萎缩，所以，从前两年起这股风狂写字楼投资的热潮就开始减退了。     空置的还不只是办公楼，北京、上海、杭州等城市的那些奢华的新购物中心的入驻比率大约在60%左右，比前些年的70%到80%有所下降，还有以前那些商家尚未完全进驻的旧购物中心也还在出租。综合考量来看，整体上零售商场的空置率在30%至40%之间。

    而零售商场供应量过剩在北京、天津表现得异常明显，因为北京、天津的开发商都赶在2008年奥运会之前建成大型购物中心，以迎接蜂拥而来的游客。然而，奥运结束之后，一场前所未有的经济危机冲击了本就风雨飘摇的商业地产。这也就是为什么那些打着奥运旗号的商业大盘会在2008年底经历一场空前的冰冻期。天津某著名的奥体板块，上铺出租率直线下降，原本一铺难求的大型购物中心，现在只剩下超市和几间零星的临近餐饮店铺支撑局面。

    三方博弈

    开发商都喜欢做市场的价格的制定者，或者至少是引导者，否则，处境就会被动。然而，现在的地价不断上涨，银行贷款的难度也在提高，如何在最短的时间内收回成本，并且获得预期的收益，却并不是一件容易的事情。经济危机导致租赁市场开始见底，有些商业地产的业主并没有随着下跌行情调整租金，而许多潜在客户因为感受到金融危机的冲击，他们也不愿意或者没有能力支付开发商索要的价格。这就造成了恶性循环，开发商不能低于成本出货，而客户无法承受高额的价格，于是空置率继续上升，与此同时，越来越多的同样的情况循环发生，银行不良贷款增加，市场急需低迷。

    商业地产市场对经济会造成多层、不同程度的影响。现在全球最大的银行以市值计算是中国的银行。如果政策环境或者市场环境发生变化，我们将看到金融体系面临严重的问题。

    为了大家都能够存活下来，银行率先调整，先通过降低购房者的贷款利率吸引购买者贷款，从而拓宽收入来源，进而，延长或放宽开发商还贷的期限和条件，从而避免了开发商把租金降低出租，不再支撑原先的评估值，造成资产减值，给银行造成更大的损失。

    既然银行放了自己一马，开发商自当领情，很多精明的开发商意识到等待危机结束后再出售委实不是高明之举，于是，开发商率先抛出一个价格，等待市场检验，同时，根据市场的反馈迅速调整，从而减少了很多维护成本，缩短了零售商的等待成本。这就是很多开发商联合起来维护价格或者集体降价的原因。