这个全球各地经济活力的晴雨表，显现着何种新迹象

    2009年第三季度即将结束，全球各地区的经济稳定情况和恢复前景都大不相同。欧洲、中东和非洲地区，特别是英国、爱尔兰和西班牙，失业率很高、经济持续萎缩、银行系统依然脆弱。北美与此类似，特别是美国，消费者资产状况、汽车业、地产业和金融系统都仍需修复。亚洲各国总体前景更为乐观。中、印这样的大国还在继续发展，台湾地区仍在奋力挣扎，而日本出现温和复苏。中国政府的经济刺激计划集中在国内基础设施建设上，提振经济的效果显著，因为中国的经济刺激方案比其它国家数额都要大—几乎是美国的3倍—重要的是，中国的银行贷款在过去半年里增长十分强劲。

    美国作为全球金融危机的震中，商业地产投资市场规模和资产价值缩水最大。另一方面我们看到，中国土地市场交易量的增加是亚洲市场交易量增长的最重要原因。事实上，中国很显然在商业地产投资市场占有重要地位：2009年上半年，中国商业地产销售额超过美国和英国的总和。

    房地产交易资金缺乏、风险溢价上升、行业基本面恶化，这些因素使不动产资产价格与2007年的最高水平相比下降了35%至50%，具体数字取决于市场、资产类型、资产质量和地理位置。在中国也是如此。但世邦魏理仕经纪人所提供的报告表示，亚洲一些市场的情况表明房地产市场已经触底反弹，特别是豪华住宅和一些办公室类型的房产。

    购买者想讨价还价，但卖方期待着经济反弹不愿以低价售出，因此会尽可能地持有资产。能够让其出手的，要么是现金流受到损失，比如说承租人的流失，要么是债务，比如说需要再融资。否则，买方和卖方之间的期望值相差巨大，一项研究显示，买方希望资产能够较价格最高时折价48%出售，而卖方最多只愿意折价18%.

    房地产的需求很大程度上依赖于经济活力，全球经济衰退已造成显而易见的损失。商业地产的买卖市场迅速做出了调整，但全球租赁市场仍然在受经济衰退影响。下面是一些地区性的例子：

    总体而言，今年第二季度亚洲优质写字楼的租赁比例下降，许多写字楼市场的净吸收率和出租率都有所下降。事实上，所有市场的空置率都呈上升态势，中国一线城市的空置率水平最高。但是，尽管商业地产租赁持续疲软，在东京、香港和其它领先市场中，有迹象表明衰退的速度正在放缓。

    在欧洲、中东和非洲地区，租用商业地产的一方出于压缩成本的考虑，对房地产持谨慎态度。主要欧洲市场的租赁活动仍然非常疲弱，相比2008年同期有明显收缩。像伦敦这样的市场今年第二季度比上一季度有所增长（考虑到第一季度极薄弱的数据，这并不奇怪），但总体上说，市场状况依然不佳。在这样严酷的市场环境中，不同地区的表现也有些差异。伦敦和马德里的租赁活动仅仅是去年的一半，但在德国的一些市场和巴黎，需求下降的收缩程度不像伦敦和马德里这样严重。

    租赁市场正在承受总体下行的压力。世邦魏理仕的欧盟15国指数显示，高级办公室租赁今年第二季度下降2.9%，比去年同期下降8.6%.在西欧主要的办公室租赁市场，伦敦、马德里、都柏林和奥斯陆发生了重大的季度下滑，而德国和荷兰相对稳定。中欧和东欧的很多地区租金水平下降极为显著，反映出需求脆弱得多。

    北美的商业地产市场空置率在各种地产类型和所有市场均有上升。除了办公室物业类型和一些预计在今年年底会达到最高值的市场，空置率水平都超过历史最高值。

    加利福尼亚、佛罗里达、内华达和亚利桑那州这些在次贷危机和住房市场过度建设中扮演了重要角色的市场境况尤为窘迫。

    对于美国投资者来说，最大的问题是公平性的丧失和资产价格的下降，特别是对那些过去4、5年里购房的人而言。大多数市场观察家希望看到在2010年随着债务情况好转和再融资需求的出现，这些问题将得到改善。

    持有现金的投资者热切希望现在能以折扣价格购买资产，但卖家不会轻易出手，除非交易量非常低以致迫使他们出售。如果每个国家或地区的经济不呈现出明朗的前景，该地商业地产市场的情况也不会明确，而中国就是经济转折带动商业地产市场转折的典型例子。