商业地产项目受到外资青睐

    6月5日，凯德置地在北京的旗舰综合商业项目北京来福士中心如期正式开业。6月6日，宁波来福士广场全面开工，这个综合商业项目总建筑面积约15.7万平方米，由大型购物中心、甲级写字楼和服务公寓组成，集办公、购物、餐饮、娱乐、休闲、商务住宿等功能于一体，预计2012年建成。这是凯德置地继上海、北京、成都、杭州后的在华第五个、也是全球第七个来福士项目。至此，来福士品牌在华总建筑面积逾百万平方米，累计投资额超过130亿元。

    业内人士指出，目前中国已成为全球地产投资机构的热选地区。今年初以来，不少海外基金积极寻找在中国的投资机会，与住宅市场相比，商业地产更受外资青睐。今年4月，摩根士丹利房产基金联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司对外宣布，今年计划进一步打开中国市场，目前已在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥五个二线城市投资建设购物中心，总投资额超过30亿元。

    据了解，上述三方是通过2006年合资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司在中国内地投资运营商业地产的，摩根士丹利房产基金为资金支持，西蒙地产提供管理经验，而与美国沃尔玛合资成立有百货公司的深国投商用置业主要负责开发建设。格瑞表示，在中国内地投资的大型连锁购物中心项目统一命名为“印象城”，五个“印象城”项目总租赁面积达22.8万平方米。其中，常熟项目已于去年6月开业；郑州、苏州、杭州的三个项目将于今年年内陆续开业；合肥项目也已在进行招商工作。

    格瑞管理层在接受记者采访时表示，公司后期将重点布局长三角重点城市，也在通过郑州项目试水中西部市场，并将根据该项目情况决定后期在中西部地区的规划布局。

    看好内地市场外资蓄势待发

    值得关注的是，就在凯德置地来福士落户宁波的前一天，6月5日，凯德置地分别与中国银行[4.76 0.85%]和中国工商银行[5.44 1.49%]签署了战略合作协议，获得两大国有银行总计250亿元的授信。据介绍，这两笔授信的对象为凯德在中国的所有业务单位，包括住宅、写字楼、综合商用、零售商业和服务公寓等。

    凯德置地母公司新加坡嘉德置地总裁廖文良表示，中国业务占整个集团总业务的1/3，是集团最重要的海外投资地。

    记者了解到，目前该集团持有和管理着九支私募基金关注中国业务，总规模超过40亿美元。去年年中，该集团发行了规模为10亿美元的来福士中国基金，将在中国的四个来福士打包入基金，担任基金管理者并持有50%的份额，同时引入了战略投资者、养老基金等国际长线基金。同样在去年，凯德与中信信托共同成立了中凯科基金，这也是首支中国国内投资者参与并按照国际私募基金模式设计和管理的房地产股权投资基金。此外，集团还发行了新加坡首支中国零售商用产业房地产投资信托和全球首创的亚太服务公寓信托基金。

    无独有偶，港资也加速了投资内地地产市场的步伐。香港首富李嘉诚在北京的一个别墅项目原本第四季度推出，现已决定8、9月份开始销售，并且将房价调高10%至15%。有媒体称此举显示李嘉诚对内地房地产市场的未来抱有高度乐观的看法。李嘉诚日前曾表示，通胀来临时买楼成本增加，若能力所及，认为现时买楼属不错的投资，直言“放三四年一定赚钱”。除北京以外，李嘉诚对于上海的房地产市场更是看好，今年底他将要启动长三角三大投资项目，包括上海浦镇住宅区、江苏常州天宁住宅区以及上海新闸陆商办区等。

    专家解析外资缘何看好中国商业地产

    记者了解到，房地产一直是利润较高的行业，在全球金融危机仍在蔓延和扩散的如今，与加工制造等行业相比，投资房地产行业依旧是很多资本最好的“避风港”。以嘉德置地集团为例，目前中国市场占该集团的总资产为25%，但利润贡献却达到了40%以上。

    此外，目前宏观经济形势变化也是外资看好中国地产市场的重要原因。金融危机刚刚发生的时候，一些外资都急着从中国市场抽身而去，赶回本国去救急。例如，今年1月份，澳洲最大的投行麦格理集团以3亿元的价格为旗下上海城市公寓酒店寻找买家，这一报价较三年前该公司的买入价4亿元下调了25%；在韩国人聚居的上海古北区，由于很多韩籍人士受累金融危机、本国货币贬值等原因大量低价抛盘，冲击当地一些高档楼盘二手房报价在短期内下跌10%左右。今年全球宏观经济背景发生了重大变化，经济整体形势趋稳。外资就更有“心情”、更有时间投资中国地产，分享中国经济复苏过程中的经济红利。

    当然，更重要的是，由于各国央行都向银行体系注入了大量的流动性，在经济尚未全面复苏的情况下，通胀的风险有加大的趋势。各国游资将中国房地产当作资本保值增值的重要选择。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，外资青睐投资商业物业与外资的特性有关，大部分外资投资的都是高端的商业物业或者办公楼，这方面是外资的强项。而且商业地产受地域限制相对较小，金融危机对购物中心等商业项目影响较小，而对写字楼等影响相对较大。同时，近年来住宅市场一直受到宏观调控的关注，但商业地产这方面受到的“束缚”相对较小，这也是外资青睐商业地产的一个重要原因。

    杨红旭指出，外资乐于投资商业地产也与宏观环境背景有关。一是房地产市场的回暖；二是目前多个城市地价与高峰期相比比较便宜，拿地成本较低；三是中国经济形势比较好，投资中国楼市回报依然看好。

    戴德梁行华北区投资部负责人叶建成也表示，商业地产一直受到外资的青睐。因为外资早期侧重于发展住宅和办公楼项目，但目前住宅市场发展已经比较成规模，而办公楼又受金融危机冲击、影响较大。相比之下，中国商业购物中心尚没有成熟的发展，这与传统的融资和消费模式有关，但当前大家的消费模式已经有了很大变化，这必然刺激中国商业购物中心等项目的发展。