房地产板块开始回暖，美国全美住宅建筑商协会(NAHB)房地产市场指数自今年1月开始反弹，从年初的9反弹到了5月的16，虽然距离2007年的高点还有不少的差距，但房地产市场回暖迹象已经初步显现。

    开发商资金难关基本渡过

    开发商的资金流已经恢复常态，前5个月良好的销售保证了开发商资金的回笼，资金顺利回笼后，确保了开竣工、土地购置等运营环节的顺利进行。这从近期开发商频繁拿地，北京、广州陆续出现地王可见一斑。

    从国房景气指数来看，指数在2008年10月份首次低于100后，已经连续8个月位于100以下，但从今年4月份以来，跌幅连续两个月呈现缩小之势，湘财证券预计随着开发商投资的加大，国房景气指数在下半年持续回暖的概率极大。

    今年4、5月全国商品房当月的销售已经接近了2007年下半年的水平。从累计销售面积数据来看，今年前5个月的累计销售面积已经超过了历年同期的累计销售面积。从增速来看，目前增速已经回升到2006年、2007年同期的水平。

    从全国土地购置面积数据来看，仍然处于历史低位。增速已经连续8个月为负，只能解释为开发商目前对后市相对谨慎。但是从湘财证券目前监控的全国大型开发商近期的项目获取来看，呈现明显的火爆井喷现象。万科5月份一口气获取了6块土地，6月份也已经花18.3亿元在厦门获取了一块住宅用地。有迹象表明，一线地产商已经开始进行新一轮的土地储备，而一线城市的稀缺核心地块往往会得到更加多的青睐。近期溢价率大多集中于一线城市及二线城市，而一线城市较高的地价也迫使部分开发商向二线城市转移。

    政策支持

    房地产历来是一个与政策高度相关的行业。

    今年上半年较为引人关注的政策为《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,要求自5月25日起各行业固定资产投资项目根据新的“最低资本金比例”执行。其中包含保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。该政策有利于降低房地产企业门槛，有利于中小型地产公司的生存发展，有利于房地产市场的百家争鸣、百花齐放。

    一级开发的投资机会

    市场上，一级开发的机会较大。

    一般来说，一级开发的收益较为固定，一般为8%左右，但也有部分项目的开发协议规定了较为激励的分成比例，其分成比例可以按土地出让价格进行比例提成，在土地盛宴来到的时候，拥有较多提成比例的企业有望获得超额收益。

    目前，北京、广州、杭州偶然出现了新的地王，似乎也暗示着新一轮土地盛宴的到来。

    云南城投+万科

    昆明市房地产销售数据回暖明显，昆明今年前23周商品房销售面积共计1887003平方米，周均成交82043平方米；昆明今年前23周商品房销售套数共计19375套，周均成交842套。今年的热销主要是刚性需求拉动，随着大家对未来通胀的预期，商品房资产保值增值的功能将会被充分挖掘，未来商品房销售有望持续回暖。

    万科乃是全国房地产商的龙头公司。万科今年以来保持了较快的销售成绩，截至5月底，已经实现销售面积281.7万平方米，销售金额239亿元，和中海地产一起并入200亿元俱乐部。

    万科虽从来不涉足商业地产，但不代表万科没有商业地产项目，众多的商铺、车库、物业等都是潜在的商业地产。在REITs即将试水的时候，万科有望获得机会。