大摩、瑞银、摩通等国际投行的集中减持，甩卖商业物业找钱。这一切的主角均为富力地产（香港交易所代码：02777，下称富力）。
从5月4日到5月15日这11天时间，摩根士丹利对富力地产共计进行了8次减持，减持达到了2479万股。不止大摩，据粗略统计，近一个月以来，各大投行通过减持富力，已累积套现金额达到了约8亿港元。
在地产股大涨的预期下，富力遭遇集中抛售令人费解。事实上，在国际投行持有的众多内房股中，也仅富力一家内房股遭到抛售。为什么只有富力？令人费解。
8亿资金集体出逃
据记者了解，仅在4月，摩根士丹利就通过16次减持，共抛售了富力地产2570.89万股股票。而5月，减持风暴更是持续进行。
然而，富力地产不只遭到摩根士丹利的减持，从4月以来，摩根大通、瑞银集团、德意志银行等国际投行也对其进行了集中减持，约有8亿港元出逃富力。
记者查阅富力地产股价发现，5月20日收盘价14.48港元，股价与今年3月份相比已近翻番。然而，如此优异的成绩却为何遭到国际投行的集中减持？
一房地产分析师向记者表示，这可能与投行减持套现有关，无论国际投行怎样的股权操作，其最终的目的均是从股票市场获利。
但令人疑惑的是，在内房股集体上涨的同时，仅仅富力地产频繁遭遇减持。记者从香港联合交易所查询资料获悉，摩根大通、瑞银集团所持有的雅居乐、碧桂园等香港内房股股份在2009年后一直保持稳定比例，并没有出现增减持现象。
北京发展国际投资总裁杜猛表示，对富力的集中减持，而不是其他内房股，说明投行对企业的业绩和管理不看好。而从投资人的角度来讲，富力的业务主要集中在内地市场，大起大落，不如香港等老牌地产企业业绩稳定，也可能成为富力被抛售的原因。
高负债下甩卖商业资产
今年年初以来的“小阳春”让富力的销售有了起色，但富力地产仍在努力销售旗下商业地产项目，甩卖物业找钱。
5月14日，富力地产将广州CBD珠江新城富力盈泰广场的半栋写字楼，出售给国家开发银行广东省分行，面积超过2.2万平米，交易金额高达5亿元，成为今年以来广州写字楼市场最大的一宗单笔交易。
据计算，此次交易均价达到2.27万元/平米，略低于同区域写字楼的售价。
一位知情人士透露，富力仍在联系售卖旗下商业资产，而据年报显示，2008年年末，富力地产已完工可供出售的商业地产项目市值约为150亿元。
销售的回暖，并没有让富力放缓回笼资金的脚步，除住宅项目的销售快，商业地产业成为了富力变现的目标。
上述知情人士透露，转型做商业地产，占用了富力过多的现金流，由于商业地产投资回报期长，又由于去年住宅销售遇上市场调整，导致2008年富力债台高筑。据年报显示，富力短期内需要偿还的银行贷款为94亿元，长期银行贷款为110亿元。但年终现金仅有14亿元。
富力年报称，投资物业长远而言可以令资本不断增值，也能够在新发展项目时进行长期融资充当优质抵押。然而，高负债下甩卖物业，将使公司无法得到物业升值所带来的利润。
转型商业阵痛后的摇摆
在翻阅2008年富力地产年报时记者发现，2008年富力地产放缓了拿地脚步，在并未“购入重大地皮”，在无需大量支付土地款的前提下，2008年富力地产净负债仍高达123.8%。
一分析师称，2008年在没有拿地的情况下，这样的成绩可以说算是难看了。
同时，2008年富力地产的销售收入来自11个城市33个项目，2007年的销售收入来自5个城市的26个项目。两者相比，2008年销售面积达到160万平米，比2007年增长了13%。没有支出地价款，销售面积又比2007年高，但营业额却与2007年相当，并且又导致了毛利的下降，这样的业绩结果让人费解。
一知情人士向记者透露：“在分析年报时发现，富力在转型商业时刚好遇上了全球金融危机和房地产行业的调整，占用了企业的现金流。商业的发展依赖于整体投资环境的拉动，因为商业地产不存在刚需，一旦受经济大势影响需求减弱，商业地产的售价和租金都将受到波及，由于商业地产会大量占用资金，销售的停滞对商业地产开发商的资金是严峻的考验。”
然而，正是转型中的商业地产为富力地产的业绩雪上加霜。2008年，富力地产第一批投资物业落成，4家酒店投入运营。年报透露，2008年投入运营的酒店业务和回报首个建筑服务业务分别亏损了1.839亿元和0.765亿元。这两项亏损连同来自投资物业的公平值收益减少为纯利下降的主要原因。
另外，2008年投资物业收益为11亿元，比2007年减少了12亿元，而9.6亿元的投资活动所用现金流均用于北京两家酒店的建筑工程。
转型做商业，却在2008年的市场上遇冷，富力地产在2008年的年报中又开始强调住宅的重要性。富力在商业和住宅中摇摆不定，但如何降低高负债，是无论重点发展哪种物业都必须要解决的问题。 |
