――2008年中国商业地产发展特征与2009年行业新趋势
2008年的中国房地产市场，住宅市场先是宏观调控，后是金融危机，全行业受影响的面比较大，受影响的程度也比较深，成交量、销售价格都有明显的下调。商业地产与之相比则不同，所受的影响是多层次的，所受影响的方式也是多样的。在不同的城市、不同的商圈、不同的业态，其所受的影响也是不同的。这是中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平对2008年商业地产市场的基本看法。
王永平认为，2008年商业地产市场没有出现“见底”的状况，所以也没有所谓的“抄底”。他说：“我经常收到短信说2008年已经‘抄底’了。实际上我认为没有所谓的‘底’，也没有所谓的‘抄’，市场总体上是保持僵持的博弈状况。”
商业地产投资下降
王永平认为，2008年商业地产出现了以下4个新的特点：
第一，很多大公司开始战略性地进入商业地产。王永平说，所谓战略性有两个重要指标：一是持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，如华润、中粮、保利、中信等大的公司都提出商业资产占整个公司的比例为15%～30%不等，有的甚至达到40%；二是公司内部成立了专门的商业地产机构，不像过去那样都是项目里面捎带着的，现在普遍成立了商业资产管理公司、商业物业部。
第二，外资公司在中国市场的开发表现比较活跃，开发速度明显加快。
第三，零售商自持物业成为亮点。一些零售商如国美、苏宁、宜家买进了一些物业，一方面，他们担心今后的租金压力太大；另一方面，他们也看到了开发商受宏观调控影响资金紧张，这个时候买入价格比较合适。
第四，去年下半年商业地产的投资出现下降，项目开工、开业的速度明显放慢。根据国家统计局的统计，2008年全国房地产业投资是30580亿元，商业应用房的投资是3200亿元，占10%多，增幅为14.9%，而此前的3年基本上在17%～18%之间波动，显然有了明显的回落。另外，新开工的项目在减少，这在2007年时已经出现了一些迹象，当时很多商业项目延期开业。
企业和政府都要反思
王永平认为，回顾2008年的市场格局，企业和政府管理部门都应该有所反思。
首先，对单一的住宅开发模式的风险，企业应该进行反思。王永平说，单一的住宅开发模式的风险，已经在金融危机中充分地暴露出来了。过去很多房地产公司都是单一地开发住宅，把所有赚到的钱都押到土地上去，但在金融危机发生后，地价掉下来了，对整个公司的打击非常大。他风趣地说：“现在是‘地主’多，手上有几个金元宝的‘富农’少。1997年亚洲金融危机时，香港很多开发商之所以能够安然渡过危机，跟他们手上持有一批优质的商业物业有很大的关系，像九龙仓、和记黄埔等，都有稳定的现金流支持企业，甚至可以拿租赁性物业的租约到银行申请抵押贷款。”国内的很多公司应该思考这个问题，未来应该不要把鸡蛋放在一个篮子里，应该有一些战略性的储备，商业物业将来是过冬的产品。王永平说：“商业物业可能短期并不能给你回报，但能给你提供稳定性。住宅开发像谈恋爱，比较有激情，而商业地产则像婚姻，要的就是稳定感。”
其次，对商业地产在认识上存在误区，政府管理部门也要有所反思。过去一些地方政府“只要贵，不要好”，在土地拍卖时希望把商业地产拍得越高越好，最好拍出天价。但这实际上是不符合市场规律的，也不符合商业发展的要求，所以后来很多“地王”又悄悄把土地退给了地方政府。因此，卖地不是越贵越好。此外，卖地也不是越多越好。王永平说：“我们很多地方政府觉得有一大堆商业物业就很好，但是许多地方实际上不缺数量，但缺质量。”他认为，商业地产的规划发展，要跟当地的经济发展水平、人口规模、城市资源规划协调起来统筹考虑。
最后，招商是选有名的还是选好的，地方招商部门要有所反思。有的人说只要大就行，于是一些地方常常把世界500强如沃尔玛、家乐福放在城市的核心地带，王永平认为这种做法对企业可能是最好的，但对城市的发展可能并不是最好的，因为我们要考虑未来城市整体价值的提升。
对三种说法的评判
对于2009年整个市场的发展趋势，王永平认为整个市场可能会出现一个调整，会进入一个洗牌的时期。对于商业地产界流传的三种说法――“蜜月说”、“拯救说”和“振兴说”，王永平谈了个人的看法。
对于房地产业前后10年的所谓“蜜月说”，王永平认为要客观分析，商业地产可能外部迎来了比较好的机会，金融危机以后，一些公司可能会在适当的时候退出，整个行业可能会重新洗牌，其中自然存在机会，从这个意义上讲，“蜜月说”也对，但不是每一个企业都能迎来自己的蜜月。
现在住宅地产处于低谷，有人说商业地产能够“拯救”房地产？对于这一“拯救说”，王永平持否定态度。他说，商业地产并不好做，由于周期比较长，从业者要有足够的实力、耐力和眼力。
至于出台政策支持商业地产发展的“振兴说”，王永平觉得可能性不大。他说，商业地产跟住宅地产不一样，政府不干预就是好事，但是也不要奢望政府予以政策性扶持，这是不现实的。 |
