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| 从住宅转向商业，“生子”不易“养”更难 |
| http://www.ccrea.com.cn 2009-4-28 中国经济导报 |
有人说，“中国房地产市场前10年是住宅地产的蜜月期，而下一个10年则是商业地产的蜜月期”，一些住宅开发商于是有意转向商业地产。然而，虽同属房地产，但后者的商业模式却较前者要复杂得多――
从住宅转向商业，“生子”不易“养”更难
商业地产较住宅地产多了招商和运营两个环节，当住宅地产市场清冷之时，一些昔日日进斗金的住宅地产开发商意欲进军商业地产大展宏图。在前不久举行的“2009中国商业地产行业年会”上，一场题为“商业地产转型之痛与快乐”的对话吸引了人们的目光，对话嘉宾的金玉良言可谓是对那些计划涉足商业地产的住宅开发商的善意忠告。
蜜月期是否已经结束
在中国房地产界有着这样的说法，即“上个10年是住宅地产的蜜月期，而下一个10年将会是商业地产的蜜月期”。
对于上述判断，上海世茂股份有限公司助理总裁王振国表示同意。“我们正在做商业地产的规划，由于整个中国经济环境的改变和GDP的提升，以及中国人口众多、幅员广大，这些为未来10年商业地产的发展提供了很重要的基础！”王振国说，“未来10年是商业地产发展的蜜月期，对此是可以预期的。”
然而，参与对话的嘉宾意见并不尽相同。
上海证大房地产有限公司执行总裁吴洋说：“冯仑说过一句话，‘蜜月很短，日子很长’。”
北京鹏润地产控股有限公司总裁王军认为，是不是蜜月期要从单个企业来看，不同的企业，在不同的时期是不一样的。但他坦率地说：“从行业来讲，我个人认为，商业地产的蜜月期已经过了，未来10年应该是商业地产的成长期和成熟期。这一段时间商业地产很热，热就意味着这个行业会很快地成长，很快地成熟，同时对每一个从事商业地产的人来说，可能会面临更加激烈的竞争，从这个角度来讲，蜜月期已经过了。”
北京金融街置业商业管理公司副总经理李盈霖表示赞同王军的观点。“我也觉得蜜月期基本已经过了，而且一个蜜月期的结束，并不意味着另一个蜜月期的开始。”李盈霖进一步说，“未来10年商业地产可能越来越趋于理性，在不断的成长中越来越成熟。”
做好“优生”的准备
作为对话嘉宾中惟一的女性，李盈霖对商业地产有着自己独到的见解。她说：“住宅开发商转型，我觉得要做好三个准备，否则就可能会生出一个不太好教育的‘孩子’。”
第一个是思想要做好准备。即开发商是不是真得有意愿做商业地产，是不是把商业地产做为自己的主营业务；即便不是主营业务，是不是想好了它的盈利模式或开发模式，到底是连锁发展还是综合体发展。如果还没有想好的话，那么就先把这件事想清楚再往下做。
第二个是资金要做好准备。俗话说：“开商店，建三年，养三年。”现在一个商业地产项目大概建设1年到1年半就可以完工了，但1年能养起来的店并不多。商业地产是靠收取租金回收成本的，这需要一定的时间，如果一个开发商没有很好的现金流的话，就会难以为继。而且商业地产需要足够的资本支撑项目前一段培育期的经营。因此，如果开发商在资本运营渠道和资本运营盈利模式上没有想清楚的话，也是不能做商业地产的。
第三个是人才要做好储备。商业地产的产业链条非常长，从项目所接触的政府部门的数量上就可以看出接触了多少行业。如果在核心的规划、开发、运营这三个阶段以及资本运营上没有良好的人才储备的话，那么企业在后期的运营上将举步维艰。
作为从住宅地产转型商业地产的中新集团的副总裁，陶明的观点在很大程度上与李盈霖相同。他说：“企业在战略上要真正有发展商业地产的意愿，这一点非常重要。”他解释说，在公司发展的任何阶段，其资金投入取向要服从整个企业的战略需求。只有将商业地产当作未来的一个支柱产业来发展，企业才会拿出一部分钱来做长线的商业地产投资。此外，陶明还强调了自己的两点认识：一是商业地产要稳健发展，企业的负债率应该是比较低的，否则一旦遇上危机资金链就会非常紧张；二是不能用发展住宅地产的思维来运作商业地产，因为商业地产是从长期可持续发展的运营角度考虑的，这与住宅地产完全不同。
狮子?狐狸?猫
从事商业地产的企业家需要具备哪些素质呢？作为业内的专业人士，上海三益建筑设计有限公司院长高栋对此做了形象的比喻，他说：“做商业地产的人是三种动物的结合体――狮子、狐狸和猫。”
企业家首先要有狮子的强壮。从事商业地产需要有雄厚的资金，尽管房地产业都有投入、回报的资金占有过程，但是商业地产的特点是其有两种价值：土地价值和经营价值。商业地产往往是在经营以后才能获得较高的价值，如果前期就早早卖了的话，那么就无法获得未来的经营价值。但问题是不要在项目经营价值显现之前死掉，这需要企业有雄厚的资金。
其次，企业家要有狐狸的聪明。商业地产的产业链很长，从策划、招商到运营，跟住宅地产的模式不太一样。高栋解释说，住宅是两元化的过程：开发商、消费者，而商业地产则是四元化的过程：开发商、经营者、投资人、消费者，因此需要复合的人才或复合的解决办法。
最后，企业家要有猫的耐性。做商业地产比做住宅地产需要更多的耐性，就像猫捉老鼠一样，需要耐心地坚持下去，否则很难做成功。
是否愿自己“养孩子”
毋庸置疑，战略、资金和人才都是从事商业地产不可或缺的要素，但为什么一些具备这些条件的大型房地产企业并未涉足其间呢？对此，王军给出了自己的答案。他说，关键是住宅地产和商业地产有一个根本区别，对于投资人特别是对于上市公司来说，投资人或股东、董事会都会对经营者有明确的业绩要求，他们的心态直接决定着考核机制或评价体系的设定。如果他们的心态没有针对做商业地产调整好的话，那么企业就很难转型，即使转型也会特别痛苦。
为进一步阐述自己的观点，王军打了一个形象的比喻。他说：“商业地产和住宅地产的区别，按我的体会，住宅地产相当于十月怀胎，小孩出生以后你就给了别人；商业地产就是你生完小孩而且要抚养成人，最后培养成一个对社会和家庭有用的人，这个过程比较漫长，多了一个抚养、培育的过程。而在这个过程中，因为住宅地产资金回笼快，从诱惑上讲，至少从眼前利益看它的回报率很高，这是住宅地产企业转型最痛苦的地方。如果要改变，我认为最根本的是要改变评价体系、考核体系。”王军认为，商业地产回报周期比较长，但面对金融危机，企业能够获得稳定的现金流。因此，商业地产是在创造未来的收益，是创造未来的印钞机，企业不能只看眼前短期的回报、短期的现金流和短期的资金利润率。
吴洋与王军的看法完全一致。他说：“做商业地产，不能看短期，要看长期。商业地产的持续性是能够收取大量的租金，获得稳定的收益。要想能够承受转型的痛苦，企业就必须在资本的运营上下功夫，良好的资本运营可以保证企业后期运营的健康发展，保证运营无后顾之忧。”
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