近日，高力国际发布《2009年第一季度北京商铺市场报告》，据该报告显示，全球经济衰退与本土经济增长放缓对北京商铺物业的影响于本季内开始显现，主要表现在一些国际零售商放缓在中国和北京扩张的步伐、高级零售产品大量打折、本地消费者购买行为在心理上受到更大的约束。2009年第一季度内北京中高端购物中心的整体市场表现下滑，新增供应出租率较低，各商圈空置率上升伴随租金水平下降。多家购物中心欲对品牌进行调整，在寄望继续提升商场购物体验和档次的同时，更加注重获得高水平的出租率；许多品牌零售商在目前的经济状况之下，更青睐入驻成熟的购物中心以规避经营风险，致使新增项目招租难度越发加大，有鉴于此，项目竣工和开业时间推迟现象季内表现普遍。

    品牌扩张谨慎 建国门商圈空置高达40%

    本年第一季度内，位于王府井商圈的金宝汇购物中心和位于崇文门地区的国瑞购物中心开始试营业，分别为北京中高端购物中心市场新增46,000平方米和130,000平方米的供应量，使总存量在本季末增至3,409,174平方米，环比上升5.4%。

    受本土业务的影响，部分奢侈品牌就海外扩张持观望谨慎态度，使定位高端、甚至中高端的新增项目招商受阻，如平安国际金融中心（ 查看地图）（ 查看地图）的商铺部分等，并推迟竣工和开业时间。即使金宝汇和国瑞购物中心仍处于试营业状态，与去年开业伊始即获得较高入住率的银泰中心、三里屯village南区相比之下，商场内仅有部分店铺开始营业，不少店铺仍处于装修甚至是招租状态。

北京中高端购物中心存量、占有面积和空置率

北京中高端购物中心新增供应量、净吸纳量和空置率

    第一季度，新开业购物中心的低品牌进驻率拉升了北京中高端购物中心的整体空置水平，至17.21%，环比上升3.16个百分点；建国门商圈一如过往仍录得最高空置率，为40.30%；而CBD和王府井商圈的空置率分别为23.47%和20.65%。其中，由于金宝汇新近入市，致使王府井商圈的空置率环比上升近一倍。区域内亦有个别成熟的购物中心既要维持其定位和品质，又要确保获得稳定的租金收入，对欲入驻的牌子筛选良久，亦系导致王府井商圈空置率上升的一个重要因素。

    金融危机重创零售业 市场吸纳降低50%

    进入2009年，金融危机对零售商的影响较早前更为明显，使众多不同背景的零售商搁置或缩小其扩张蓝图。据中国某行业协会的近期报道，国内连锁百强企业新开店铺数量增速将减缓三成，国外零售商的观望期亦会持续。第一季度的北京中高端购物中心的市场净吸纳量下降至43,590平方米，按季下跌50.4%。

    尽管商铺市场的租赁需求放缓，本季度内仍有来自时尚服饰、餐饮、钟表、饰品、电子产品和化妆品等行业的零售商抓住当前的议价时机，签订新租赁协议或续租，以获取优质店面。CK Jeans、Design Gallery、Dazzle、Joyra等品牌将在东方新天地开新店；而DHC、Love & Love和City Chain分别在新东安广场（ 查看地图）租赁店面。这些举措亦代表一部分零售商，无论来自海外还是本土，仍对北京的消费实力充满信心，表1所列季内主要成交案例亦可见一斑。

    高端购物中心租金下跌 西单商圈独升

    季内，北京中高端购物中心首层租金环比下跌4.6%，至每月每平方米711.51元。大多数购物中心已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率；但同时，为了应对严峻的经济环境，业主亦已开始针对不同业态采取不同的租金收取方式，让渡部分权益给予租户，如暂时对餐饮业态仅收取抽成租金，以共度难关，而之前的通常做法是固定租金或流水抽成两者取其高。

北京中高端购物中心首层租金及租金增长率

    从各商圈来看，王府井商圈继续保持领先，尽管其租金较上季度下降；得益于商圈中优质购物中心大悦城的不断成熟，西单为本季度内唯一租金上升的商圈，也首次超越CBD，列居第二。其他商圈的租金也出现不同程度的下降，环比下跌从4.04%至9.68%不等。

    外资投资者态度谨慎 等待合适价格入市

    本季内，商铺物业投资市场并无整售交易, 表现相对平静。外资投资者态度依旧谨慎，仍在等待合适的价格入市，以谋求项目达到预期的回报率。成熟商圈的优质物业(不论是写字楼抑或商铺)能够带来稳定的现金流，且拥有较强的抗风险能力，成为投资者关注的重点。

2009年第一季度北京中高端购物中心首层租金

    市民存在较强消费信心 品牌仍看好北京市场

    北京统计局调查数据显示，尽管宏观经济下行，北京人仍旧保持较强的消费信心，市民愿意花消的愿望并未缩减，春节期间百货、餐饮、珠宝等业态的高销售额即是例证，这也与中国人民银行季内的调查结果如出一辙。如若政府出台的诸项刺激经济政策效果显现，相信世界银行对中国经济于本年年内可开始复苏的预测很有可能实现，而商铺物业市场亦理应可以保持稳定之发展势头。北京商务委员会表示，力争今年社会消费品零售额增长13%，预计2009年实现社会消费品零售额突破5000亿元。

    金融危机的影响已经开始勒紧消费大众的钱包，消费者行为亦会因此而变得更为理性，这就使时尚、百货、家居、餐饮、家具等不同业态的零售商对商铺面积呈现不同的需求特征。如来自英国的装饰建材零售巨头宣布计划关闭中国大陆近1/3门店，以整合资源升级改造来实施重振中国市场计划；已在上海开店的某英资百货，却欲在下半年进入北京市场；餐饮行业的零售商则是逆势扩张，无论是小肥羊、全聚德、俏江南等本土企业，还是肯德基、麦当劳、星巴克等外来品牌，亦瞄准扩大在京市场份额。

    2009年物业租赁市场中的租户方拥有更多的议价能力，同时，租户零售商的选择余地更大，亦更倾向于以合理的价格在较为成熟的商圈开店，这将会使那些新项目的招商难度越大加大。而对于已开业的购物中心，针对上述需求特征进行调整是现阶段主要任务，在保证出租率或品牌签约率的同时，租金可能有所下调。加之考虑到2009年北京中高端购物中心市场高达1,204,244平方米的新增供应，预计租金会进一步下挫。此外，固定租金抑或流水抽成的租金支付形式可能会蔓延到其它业态。

    商铺物业的投资市场表现也渐将复苏。目前，不少国内投资者通过融资等方式获得了资金流动性，并欲加强投资并购，如香港上市的某国内地产公司已表示将积极并购京沪商业地产。此外，零售商自身的公司房地产策略改变逐渐明朗化--即不再满足于租赁物业，购买并持有物业也成其扩张途径之一，来自英国和台湾的超市零售商就是最好的例证。长远来看，北京的商铺物业投资市场仍是一个具有吸引力的投资领域，尤其是对于掌握经营策略的发展商或投资者来说。