与住宅地产利益链条上的各谋心思、互相拆台不同，危机下的商业地产行业早已告别空乏的“政策救市”的呼吁，开始实质性地行业抱团自救。回暖的春天，由此也更近了一步。

    “未来10年将成为中国商业地产的春天。”然而，春天并非就是阳光明媚，潮湿、梅雨、流感，甚至最恐怖的SARS都是随春天而伴生的。

    住宅地产低迷下催生出的商业地产的春天，究竟该如何才能是阳光明媚而不是另一个住宅泡沫灾难的翻版？

    3月21至22日，在“2009中国商业地产行业年会”上，来自商务部流通产业促进中心、中国商业地产联盟、万达地产、恒隆地产、新光天地等商业地产行业的政府主管部门、行业协会、商业地产开发商、零售商家坐到了一起。抱团取暖中，地产开发商与零售商的供需对接成为商业地产行业的第一选择。

    “地产巨擘”逆市扩张

    在住宅市场前景充满不确定性的当下，商业地产被认为是资金状况良好的地产企业最佳的进入机会。因此，相比住宅房地产目前投资开发的“冰冻期”，包括万达集团、恒隆地产、宝龙集团等商业地产领域的巨擘企业都相继在“2009年中国商业地产行业年会”上公开了2009年的投资和拿地计划。

    据中国商报记者了解，万达今年计划斥资200亿元进行扩张，而恒隆地产在2009年将把200亿元的计划款全部花出去。

    恒隆地产董事长陈启宗在接受中国商报记者采访时介绍，2004年土地成本一般在30%~35%左右，2006年至2007年土地成本则一度上升至60%以上，而恒隆地产拿过的平均地价没有超过项目总造价的18%。陈启宗坦言，企业目前负债率为零，接下来会关注类似沈阳、无锡、济南等二线城市的发展。

    宝龙集团董事长许健康在接受中国商报记者采访时也透露，目前，宝龙集团在江苏已经有6个项目同时进行，而集团下个月准备拿出20~30亿元的总投资资金进行拿地建设扩张，目标锁定在江苏、福建、山东等几个省份。

    许健康说，宝龙的战略是迅速扩大覆盖面，占领更多的省份，而2008年宝龙的销售额大概为20多个亿，投资和收入较平衡，投资资金没有问题。

    宝龙城市广场项目是宝龙集团战略投资的重点，目前，宝龙集团在青岛、无锡、郑州、洛阳等地已有17个宝龙城市广场在建或紧张筹备中。其所开发的城市广场项目单体建筑面积都大于20万平方米。其中，青岛城阳宝龙城市广场规划面积近75万平方米；洛阳宝龙城市广场规划建设面积则超过了100万平方米。

    许健康说，目前楼市正处于调整阶段，半年前疯狂拿地的公司现在处境艰难，需要在未来几年内慢慢消化这些资金缺口，但不会出现大面积开发公司倒闭的状况。在许健康看来，2009年市场整体状况要比2008年差，“但明年将好过今年”，许健康对此信心十足。

    尽管万达、恒隆、宝龙都用自己的信心为商业地产回暖信号“加码”，不过，北京易铺网网络科技有限公司董事长陈建明则表示，包括潘石屹所谓的银行授信做持续的商业地产投资收购、李嘉诚逆市开工内地最大的商业地产项目，以及一些国际上大的投资机构的抄底出手，这些仍只是个案，并不代表中国的商业地产已经高枕无忧，更多中小企业仍需冷静对待，投资、开发、开店必须充分考虑自身的资金实力，未来是否有抵御风险的能力。

    “2009年商业地产市场会进入洗牌时期，将出现集中化、品牌化、连锁化的发展势头。”中国商业地产联盟秘书长王永平这样概括商业地产的“两极分化”。

    “供需错位”期待根本变局

    尽管众多地产开发商将商业地产视作此轮经济下行期的“避风港”，但实际上，商业地产巨大的供求危机仍未解决。因此，在更多业内人士看来，中国商业地产的回暖并不在于短期有多少投资拉动，而在于根本模式上的转型和变局。

    原商业部部长胡平在论坛上指出，商业地产整体还是处在初级阶段，数量上来了，但质量好的不多，项目空置或者经营不理想的情况比较多，开发商选址投资让位、重复建设、老百姓生活不方便等问题依然存在。

    相关数据显示，以上海、北京、深圳为代表的一线城市商业地产已经出现供大于求现象。未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量分别为1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。而与此相对应的一项数据是：2008年三地商办类房地产项目的总销售量分别为287.3万、298.4万和46.61万平方米。

    专业机构数据显示，空置率的不断上涨以及需求的错位正导致上海、北京、深圳部分商用物业租金下降10%至20%。

    但在这种空置率不断高企的现实下，更多零售商家却仍然难以找到适用的商业建筑，选址难依然是商业拓店的“老大难”。

    “商业地产不仅仅姓地，更姓商，商业地产已经到了一个变局的时期。”商务部流通产业促进中心副主任徐敏说，商业地产不是简单地造房子、造高楼，而是要服从商业发展的规律，按照商业的需求、城市的消费能力和文化去建造、设计好的商业地产。

    徐敏透露，商务部将从商业和扩大内需的角度重视和支持商业地产的发展。而在这之前，需要大家一起努力来给商业地产穿上自己的“衣服”。徐敏所谓的“衣服”即商业地产的行业属性。

    实际上，商业地产的行业属性一直被认为是束缚商业地产发展的瓶颈。东方伟业中国控股有限公司总经理苏恒同样指出，商业地产作为一个中间地带的结合物，既隶属于建设部，同时又跟商务部有关，其中的职能管理应该划清才有利于行业的发展。“由于存在这方面的情况，比如商业地产企业要进行工商登记，首先就要问是隶属于房地产行业还是别的行业？”

    中国商业地产联盟理事长王胜利指出，目前商业地产出现的高闲置率，建好的库房、商场、摊位租不出去、卖不出去，并不是商业地产不可逾越的难点，而是商业地产科学规划、布局的缺失。王胜利认为，商业地产的“春天来了”还应包括商业地产立体化空间尤其是地下商业的开发。

    对此，王永平指出，一些地方政府在商业地产的认识上需要提升。商业地产的开发要跟当地的经济发展水平、人口规模、城市的资源规划协调起来统筹考虑，商业地产的价值不应该简单地看它卖了多少钱，而是应该长远地看它未来创造的就业、税收、城市的繁荣等等。

    二三线城市凸显发展空间

    在地产开发巨擘企业相继表态“抄底”国内商业地产之时，零售商买进商业物业、进军商业地产也开始在国内二三线城市集中显现。

    在“2008-2009年中国商业地产报告”的发布中，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，金融危机对中国商业地产市场的影响与对住宅市场的影响有所不同。2008年中国商业地产市场租售价格没有出现像住宅市场那样整体性的下滑，不同城市、不同区域、不同商业业态受冲击情况也有所不同。

    “如传统商业区的成熟商圈，商业租金波动基本不大，有的还保持了一定程度的增长；高档酒店租金价格下降，但经济型旅馆生意有了明显的增加。”

    在王永平看来，零售商自购物业源自两大因素：2008年上半年，房地产价格涨势快，零售商担心今后租金压力大，开始购进物业；而到了2008年下半年，开发商资金紧张，零售商感到价格合适又可以买入物业了。

    经济危机的状态下，这些商业物业的自购以在二三线城市尤其备受青睐。仕麦立控股有限公司董事总经理李春材在论坛上表示，和一线城市相比，二三线城市在这场全球经济风暴中受到的冲击相对较小。而同时，二三线城市商业地产空间尤其巨大，地产开发商可以将发展重点侧重在二三线城市。