随着商业的发展，转型后的三里屯能否还是北京的一张名片

    前不久，SOHO中国相关负责人宣称，其旗下的三里屯SOHO项目开盘仅三天，销售额就突破了40亿元。用SOHO中国董事长潘石屹的话说，这创造了SOHO中国13年来的奇迹，建外SOHO、尚都SOHO的项目都没有取得过这样的成绩。

    而今天这个奇迹发生在北京三里屯，一个正在转型期的三里屯。很难说清楚三里屯在多大程度上成就了三里屯SOHO项目，但可以肯定的是，三里屯SOHO的大卖为转型期的三里屯注入了一针强心剂。

    北京三里屯，一个以酒吧一条街而著称的地方，正慢慢发生着变化。附近的居民发现，周围的酒吧少了一些，代之而起的一个个高档的商业项目逐渐破土动工。在三里屯住了40年的吴女士告诉网络报记者：“现在这里越来越高档了。”

    转变，对三里屯来说已不是第一次了，三里屯也正是在这一次次的改变中逐渐发展、壮大，并逐渐以其特色而为大众所熟知。今天的三里屯正在经历着又一次转变，由单一业态向时尚休闲娱乐消费中心的转变，三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯以及永利广场先后落户三里屯。

    对于这次转变，有人说三里屯将破茧成蝶，也有人说三里屯正在走向没落……

    三里屯的几次转身

    追本溯源，三里屯的前身是“三里坟”，1900年八国联军侵华时，此地是通往东直门的必经之地，后来成为八国联军中的俄军驻地，因为当时有种说法叫屯兵，故更名为三里屯。

    走到今天的三里屯已经几经风雨。

    1959年，北京的使馆区由东交民巷迁往三里屯，区位上毗邻外交部，由此，三里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水准的区域，三里屯开始有了“国际化”的痕迹。这一转变迈出了日后三里屯国际化的关键一步。

    历经三十年，在改革开放以后，三里屯再次发生了巨大的变化。1988年，党中央号召干部下海，三里屯利用其得天独厚的使馆区效应，针对其汽车聚集地以及外贸服饰需求量大的优势，逐渐形成了著名的汽配一条街和专营外贸服饰的秀水街。

    1989年，三里屯南街第一家酒吧“捷捷”出现，这也是北京的第一家酒吧。1995年，三里屯北街第一家酒吧开张。到1998年，三里屯酒吧街经营达到了高峰。据粗略统计，当时三里屯酒吧街内共分布有80多家酒吧，云集了北京60%以上的酒吧。酒吧街的形成与成熟，是三里屯区域成为北京“名片”的一次重要转折，酒吧街时期也可以说是三里屯迄今为止最辉煌的一段时期。

    进入21世纪，随着什刹海、朝阳公园西门、798工厂等新生酒吧区的相继开发，北京酒吧街的格局悄然发生了变化。2004年，北京市朝阳区政府推出了升级三里屯的规划，根据政府规划，三里屯这个以酒吧而闻名海内外的街道，将形成以购物、酒店、酒吧、艺术等多功能为一体的休闲及文化创意区。

    伴随政府新规划的出台，地产大鳄们也逐步开始了他们在三里屯的布局。2005年6月，3?3服装大厦落成招商；同年八月，商业地产项目中国红街开盘销售；2007年，香港太古地产48亿元投资三里屯项目；紧随其后，只在CBD打拼的SOHO中国也入驻三里屯；同年五月，世茂地产以14亿元人民币收购三里屯一块地。三里屯房地产进入大盘综合体项目开发时代。

    今天的三里屯，北街东侧的酒吧依然健在，与之相对的是即将开业的大型商业地产三里屯Village，工体北路南面的三里屯SOHO项目还处于在建阶段。

    在这里生活了四十年的吴女士感慨地说：“三里屯这几年的变化太大了，那边一片要开业的商场在两三年前还是简陋的民居。”她手指着正在施工的三里屯Village告诉记者。

    商业地产撑爆三里屯

    根据2004年朝阳区政府提出的规划，将来的三里屯街道东侧仍是以酒吧为主体的酒吧街，而街道西侧则以3?3大厦为界线，分为南北两个区。北区的建筑为围合庭院式，将分布国际一二线品牌的旗舰店以及众多酒店；南区为广场、街巷式相结合的建筑群体，如餐厅、酒吧等娱乐场所，是一个集吃、喝、玩、乐及购物为一体的独特天地。

    东侧是各式各样的酒吧，西侧是华丽的大型购物中心，三里屯的过去与未来仅一路之隔，期间川流不息的车流和人群带给三里屯的将会是什么，暂时还不明朗。

    新三里屯的规划实施后，三里屯商业面积暴增，仅三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯，这三个商业地产的规模就达到85万平方米。其中，三里屯SOHO47万平方米，三里屯Village17万平方米，世茂三里屯21万平方米。在这三个商业地产中，三里屯SOHO的样板间已经于今年5月开放，三里屯Village开业时间一延再延后，日前仅阿迪达斯全球首家品牌中心率先开张，而最晚亮相的世茂商业综合体目前还处于前期运作阶段。据地产专业机构预计，根据这些项目的施工情况，到今年年底，三里屯新增商业面积将达到60万平方米。

    骤增的商业面积能否吸引足够的消费者光顾，各商业项目的命运又将如何呢？中国商业地产联盟秘书长王永平向记者表示：“太古地产是一家很有实力的地产公司，在香港发展的很不错，近年来投资200亿元在内地发展商业地产，在广州、上海也有其项目，是国内少数不涉及住宅地产，只专注于商业地产的地产公司，太古地产在三里屯设立项目从经验、实力及人才储备上都有一定的基础，其商业经营的问题应该不大。”

    据了解，由香港太古地产斥资48亿元打造的三里屯Village项目被3?3大厦分为南北两区。7月24日，记者来到三里屯，三里屯Village南区虽已竣工，但仍未开业，北区空空荡荡的屋子里面仍能看到工人忙碌工作的身影。据了解，三里屯Village项目北区定位为高端，分布国际一二线品牌旗舰店和特色酒店；南区则定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮和星级酒店。

    而面对强势的太古地产，与之仅有一条马路之隔的三里屯SOHO又如何应对？对此，SOHO中国的董事长潘石屹则把三里屯Village和三里屯SOHO比喻成香港太古广场和铜锣湾，称两者会在商业形态上互补。潘石屹认为，与三里屯Village的高端定位不同，SOHO三里屯的定位为中高端，两者完全可以在商业形态上形成互补。

    7月25日，记者在三里屯SOHO的售楼处了解到，本次开盘的购物中心商铺都已经基本出售完毕，销售小姐告诉记者：“开盘的500多家商铺现在只剩下十几家了。”如今三里屯Village85%的租赁率以及三里屯SOHO开盘三天就销售过40亿元的成绩，似乎印证了王永平及潘石屹的判断。

    三里屯是没落还是蝶变？

    新三里屯的规划自出台以来就饱受争议：一方面投资者和政府声称要把三里屯建设成为集休闲、娱乐、购物、艺术于一体的国际化社区，另一方面部分专家及三里屯地区的忠实消费者则声称三里屯正走向没落。

    清华大学建筑学院院长助理周榕一贯认为，酒吧街是北京草根文化的一个象征，把它拆完以后再改成精致的文化艺术街区，能不能再现酒吧街的辉煌还很难说。

    与周榕观点异曲同工的是中国商业地产联盟秘书长王永平。他认为，三里屯从单一业态向休闲、购物多种业态的转身其结果尚不明朗。“现在很多地产企业过于注重地段但却忽略了商业运营的重要性。”

    王永平认为：“三里屯有两类消费群体，一是外籍人士，三里屯周围有很多使馆，这些使馆人员是三里屯一个主要的消费人群；二是时尚人士，三里屯有很多酒吧，大量的时尚人群聚集在这里。从这两点看，三里屯发展高端商业是有条件的。但是，在北京发展商业地产要把握两个原则，一个是集中，相当数量的大的商业中心集中设立，这样不仅吸引眼球，人流量也会大幅增加；另一个就是分散，一个大的商业中心周围形成众多小的商家。可惜的是，目前北京商业地产的发展既不集中也不分散，这就给北京以后的商业发展埋下隐患。

    三里屯的这次转身就存在这样的问题，与其相连的燕莎商圈、东二环商圈等几大商圈之中，各商圈都有自己的优势，但是同时又造成了三里屯商业地产在其中既不集中也不分散的地位。

    王永平告诉记者：“三里屯SOHO的热卖创了SOHO中国销售的历史奇迹，但未来未必就能造就一个商业神话。就目前的建外SOHO和尚都SOHO的情况看来并不乐观，空置率高，而且房子的转手率也很高，流动性很大，三里屯SOHO有可能成为尚都SOHO第二。”

    走在三里屯的大街上，东侧是各式各样的酒吧，西侧是华丽的大型购物中心，三里屯的过去与未来仅一路之隔，期间川流不息的车流和人群带给三里屯的将会是什么，暂时还不明朗，三里屯这次转身究竟是蝶变还是没落，要靠时间来证明。