三里屯SOHO推出的高价商铺受到了不少投资者的追捧
聪明的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)，再一次成功了。
7月19日，三里屯SOHO项目闪亮登场。尚在施工过程中三里屯SOHO，开盘一周便创造了43.5亿元的销售成绩。
登录北京房地产交易管理网查询，三里屯SOHO自7月12日获得预售许可证之后的不到半个月的时间里，项目成交547套，商铺均价58404元每平方米。老潘在房地产呼吁救世的背景下，创造了天价商铺销售的一个奇迹。
尽管有相关信息显示，购买三里屯SOHO的投资客户中不少是来自北京周边的能源老板，长期持有不计短线受益是其投资特点，但是动辄千万上亿的天价商铺投资回报究竟几何？还是不得不被打上一个大大的问号。
搜狐网焦点房地产网走访三里屯SOHO项目现场，带您近距离审视三里屯高价商铺。
火热的高价商铺
“商铺剩下的已经不多了，写字楼也有客户在谈整售，如果你想预定的话最好抓紧时间”，项目货源告急似乎是每一个销售人员管用的营销技巧，三里屯SOHO也不例外。
项目施工现场，围挡包裹下的三里屯SOHO显得过于神秘。受奥运施工限制的影响，项目目前处于停工状态。项目规划的商业、写字楼以及公寓部分，刚刚有了一个大致雏形，下沉式商业街也只能从低洼处予以辨别，但是这些丝毫没有影响投资者的热情。
在整个项目的销售中，商业部分最为火爆。由5个群楼和一条下沉式商业街组成的商部分已经基本销售一空。销售人员透露，目前仅剩6套商铺可以选择。“开盘之前，商业部分就被不少客户预定了。有的投资者交了50万定金，等了很久才可以选铺”。据了解，三里屯SOHO单价在5万元以上的商铺，受到了投资者热捧，甚至一些单价达到15万元的天价商铺也被抢购一空。
来到三里屯SOHO项目现场，整个销售大厅热闹非凡，三五成群的购房者围着销售人员咨询项目。与成交萎缩的冷清楼市相比，三里屯SOHO销售现场出现了难得的热闹景象。而潘石屹的新作--《我用一生去寻找》，则静静躺在销售大厅前台桌子上略显冷清。比起老潘炙手可热的高价商铺，或许现在已经没有人来关注一本书。不过，潘石屹就是用书中的思想来俘获他的追随者的。
尽管是逆市来盘，但是三里屯SOHO还是创造了不错的销售成绩。有最新消息显示，项目销售额已经直逼50亿元，在销售形势大好的情况下，SOHO中国甚至放出了全线提价5%的消息。
商业规划“无为而治”
几乎在2009年才会全部完工的三里屯SOHO，现在是一个什么样的商业定位？项目资料中，有关商业定位和规划运营的表述很少。即便是训练有素的销售人员，给出的也是一个宽泛模糊的概念。“买了商铺以后投资者可以自行出租，也可委托SOHO中国进行代租，至于将来定位于什么业态，完全取决于谁给的租金高了”。
三里屯SOHO对面，是由太古操刀的新三里屯项目。定位于时尚休闲的新三里屯南区已经于今年6月先期开业，吸引了苹果、阿迪达斯、耐克、爱斯普瑞特等品牌旗舰店的进驻。而定位于高端奢侈品的北区，目前还在招商状态，预计将于2009年前后拉开序幕。
“区别与新三里屯项目，三里屯SOHO可能会定位更加灵活，偏向于一些个性独特小店”， SOHO中国表示，在项目的中央下沉式商业部分，极有可能打造一些24小时营业小店，与三里屯的整体气氛相适合，给商户的自由度也会更多一些。
这样的模式似乎并不陌生，在SOHO中国之前开发的SOHO现代城、建外SOHO等项目中，不少商业项目都是采取的“无为而治”的观点，甚至取得了不错的效果。但是需要注意的是，SOHO中国开发的SOHO尚都项目也曾一度因为经营惨淡导致商户集体歇业抗议，并由此引发了业界对于SOHO产品散售和商业无为规划的争议。
不知是不是出于对过去商业问题的反思，SOHO中国在此次的三里屯项目中考虑自持部门商业物业，以控制整个商业项目的运营基调。据了解，自持商业多是一些临街黄金位置商铺，但是也没有相关证据显示，有投资者愿意出价的时候开发商会将其卖掉。
几时能见投资回报？
根据北京房地产交易管理网最新统计数据显示，截止7月28日，三里屯SOHO已签约销售商铺386套，签约面积达62237平方米，商铺每平方米成交均价58404元。
与火热的商铺相比，三里屯SOHO的写字楼和公寓略显逊色。同样时间段内，写字楼项目签约124套，签约总面积35124.88平方米；公寓部分则为37套，6522.55平方米。两部门的成交均价均在4万元左右。
“投资商铺潜力无限，写字楼和公寓的价值就需要思考思考了”，一位投资者表示，高额的投资预期是吸引其关注三里屯SOHO商业的理由。这也是投资写字楼与公寓会明显减少空置期，却未能打动投资者的真正理由。
纵观三里屯周边，商业气氛浓郁。对面的雅秀服装市场已经在北京市场小有名气，开业不久的新三里屯项目也已经显示了在区域内的霸主地位。此外， 3.3大厦、同里等特色商业项目也在一定程度上活跃了周边的商业气氛。
或许这些都是投资者看好SOHO商铺的理由。但是不容忽视的是，三里屯曾经一度辉煌，但是目前还在其恢复期，能否恢复到先前的鼎盛还需要漫长的调整期，而三里屯SOHO这样的商业项目在商圈发挥的影响也将起到关键作用。巨额的资金投入，显然需要时间考验。
此外，三里屯周边的道路状况并不理想。需要承载新三里屯、三里屯SOHO、雅秀市场以及3.3大厦巨大客流的工体北路，显然有点过于狭窄了。
一般而言，投资商铺可以在8年左右收回成本，8%的出租收益率被看作是一个合理水平。那么以投资三里屯SOHO回报如何呢？以一套200平方米的商铺为例（单价以每平方米58000元计），总投资额为1160万元左右。以8年收回成本计算，商铺每年的营业收益将在145万元以上，每月每平方米租金须保持在600元以上。
而这样的租金收益，在工体北路北侧的新三里屯项目南区也只能勉强实现（平均租金价格为500元/平方米•月），在3.3以及同里这样的特色商业项目中就更加困难了（市场租金报价350元/平方米•月左右）。
链接：投资商铺宝典
购铺计算公式：（一般来讲，6～ 8年收回成本，年出租收益率维持在8%，被认为是商铺投资认可标准）
适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入，年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限
适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金-按揭月供款-每月物业费）×12 =年租金收入；（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率。
购铺风险大提示：
商铺空置率：新商业项目一般会经历3～5年的养商期，在这个期间商户的经营都会受到影响，如果生意不好出现空置率或未实现租金预期，对投资者来说都是一件非常恐怖的事情。
开发商资质和资金实力：开发商资金实力不够造成项目延期或者是工程质量出现问题，都会让投资者蒙受损失。此外还要关注商业项目的运营管理团队，事实证明一个好的管理团队受到投资者和商户受益匪浅。
客流量：客流意味着人流，人流意味着收益。好商铺的必备因素之一。
楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
关注商圈潜力 正确选择经营业态：好的商圈是投资商铺成功的一般，成熟的商圈，不需要经历养商期，相反新兴商圈，则需要经历漫长的养商期。
选对了商圈并非选对了全部，热点商圈也有赔钱的商铺。经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益会有密切关系。不同的商品，其利润空间明显不同。 |
