6月5日，全球资产管理巨头黑石集团以11亿元收购卓越金融（0727.HK）持有的长寿商业广场。这是黑石集团第一次在中国收购物业。这一商业地产并购案交易金额并不算大，但在业界却引起不小的关注。

    “在海外资本看空上海商业地产论调甚嚣尘上之际，这一案例表明，海外资本依然看好上海的商业地产，起码是没有全线看空。”上海一位分析师如是表示。

    尤其值得注意的是，“这次两家公司的交易属于离岸交易，因为卖家和买家都属于境外公司。”仲量联行亚太区董事陈立民表示，此举令外资绕开了投资中国内地房地产的“限外门槛”。

    据悉，在长寿商业广场收购案中，卓越金融是马来西亚林氏家族旗下的云顶集团的子公司，具有东南亚资本背景；而黑石集团属于美国资本。

    政策“擦边球”

    据记者了解，在房地产“限外”政策频频出台后，离岸交易已成为海外资金规避“限外”政策的一条重要路径。

    今年5月以来的几宗房地产收购案例均属于外资控股项目中的离岸交易：海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产（0000.HK）旗下项目25%股权；海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场；而在摩根士丹利计划11亿元出售“锦麟天地”酒店式公寓的接盘者中，多数也是外资基金公司。

    离岸交易最大的好处就是可以规避房地产“限外”政策。

    2006年出台的171号文件中规定，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外管局不予办理转股收汇外资外汇登记。采用离岸交易则避开了这一限制。

    而且，如今的离岸交易选择对象局限于外资控股的项目范围内，这就避开了“境外机构和个人买房只能自用或自住，且实行实名制”这一项政策。

    据一位不愿具名的业内人士透露，目前离岸交易的惯用操作路线是，先由一家外资机构控股国内某一资产，而该外资机构则由一家离岸公司所控股，最终以买卖海外公司股权来达到买卖资产的目的。

    离岸交易除规避“限外”政策外，还可以合理避税。

    在长寿广场出手之前，卓越金融持有的那部分商用物业的价值约为4.62亿元人民币，此番转让的作价为11亿元，物业升值6.38亿元。按照正常操作，这种交易需缴纳利润的三分之一，大致所需缴纳的税金为2.55亿元左右。

    但是，对于这种离岸交易，陈立民明确表示，这是走在政策的边缘，这一模式到底能走多远还是个未知数，毕竟国家对外资投资房地产是有限制的。

    外资的算盘

    不少人对黑石集团出手的时机和获利前景提出质疑：近日来，上海商业地产市场看空之声乍起，黑石集团为何还敢斥资收购长寿商业广场？

     “近几年来，上海商用物业的价格在不断上涨，甲级写字楼的售价已达到了4.5万元/平方米。这次黑石收购的长寿路物业位于商业次中心，地段较好，升值空间较大，毕竟上海的物业价格一直在上涨。”泰麒房产工作室分析师何凌飞表示。

     “离岸交易的避税功能也为黑石集团的这笔11亿元的收购预留了空间。”上述分析师指出。

    陈立民认为，最近外资出售持有商业地产不等于是外资看空上海市场：“2005年至2006年是海外基金收购物业的高峰时期，经过这几年物业的增长，许多外资基金公司认为，已经达到获利空间，可以进行抛售了。”

    德理公司执行副总裁达卢奇表示，目前中国的一线城市已经泛起了一丝“泡泡”，但随着中国经济的持续增长和城市化进程的加快，其还将继续增长。

    仲量联行战略咨询亚太区主管柯志谦也认为，国内一线城市的写字楼市场总体而言是供不应求，特别是甲级写字楼市场依然存在巨大潜力。