“南国贸，北佳程”。在北京写字楼市场，由香港佳程集团(下称“佳程集团”)投资兴建的佳程广场一度为人津津乐道。这种谈兴在2007年6月22日，睿富基金将佳程广场打包在香港联交所上市之际一度被引爆。

    但随后睿富REITs神话破灭。2007年9月18日，睿富REITs在公告中，直言佳程集团涉嫌对佳程广场的上市租约造假。

    近日，有知情人士透露，目前已经有投资者认为受到睿富REITs原业主的欺骗，上报到香港警察局。此事将作为刑事案件，但香港警察局尚未给出说法。

    “之所以出现这种行为，评估机构的责任不可推卸。对佳程广场作评估的机构，过多考虑做成这一业务的利润，而放弃了对风险的掌控。”上述知情人士说。

    租金造假

    租金造假的帽子已经被牢牢扣在睿富REITs原业主——佳程集团身上。

    据2007年10月23日佳程广场的评估机构——戴德梁行提供的数据，佳程广场的实际平均租金收入为每月每平方米176元。而在睿富REITs上市之前，佳程集团提交的佳程广场平均月租金高达273元/平方米。

    “以其上市作价的租金推算，睿富REITs的回报率达到9%。有经验的评估公司都知道这种租金水平不可能达到。”广州证券结构金融中心主任倪晓武告诉记者。倪晓武曾参与过内地首家房地产信托基金——越秀REITs的发行及后续运作。

    更多的细节暴露出来。2007年10月28日，睿富REITs发布公告称，佳程广场的两个租户由卖方佳程集团拥有及控制，并拖欠租金一个月。根据租赁协议的条款，其应付的租金总额约为4060万港元。睿富REITs严厉地指出，这是一场“布局复杂的欺诈行为”。

    此次睿富REITs上市的保荐人——汇丰银行表示，睿富REITs上市之后有一个过渡性安排，租金首先在6月底和7月代缴并支付给资产管理人，由此，卖方佳程集团得以有机会补足租金差额后再交给管理人。

    据了解，在2007年8月，作为佳程广场的物业管理方仲量联行正式开始直接接收租户的租金，并发现金额有出入。

    此外，在睿富REITs上市后，汇丰银行发现佳程广场董事长田力在与部分客户签订租约时，存在着公开和私下的两个合同。这两个合同租金情况不一，但无疑有利于睿富REITs的估值和上市。

    拷问评估机构信用

    “并不是佳程广场真实的租金水平做不了REITs，而是佳程集团想通过做高租金价格，来提高物业的估值，从而募集到更多资金。”上述知情人士指出。

    这里就不得不提到睿富REITs的计量方式。据了解，睿富REITs采用国际通用方法，以物业的现金流即租金来推算物业的估值。

    “按照这种方式计算，物业的估值要比其销售价格低很多。”倪晓武说。这一点显然不是陷入资金困顿中的佳程集团所愿意看到的。

    据一位曾经参与睿富REITs打造的人士指出，佳程集团本来希望把佳程广场直接卖掉，但近几年北京商业物业的价格并不好，而佳程广场的成本很高，债务很多，资金压力很大。这样一来，田力就希望把物业卖给REITs。

    “对于佳程集团来说，采用这种方式，只要把租金做高，然后找个评估师，确认租金没有问题就可以，造假成本非常低。”该人士指出。

    据了解，在佳程广场的运作过程中，曾找过仲量联行和第一太平戴维斯等多家一流评估机构。不过，高企的租金价格让这些评估机构退避却让。最后，戴德梁行承接了该物业的评估工作。

    “有经验的评估机构都知道，佳程广场做出这样高的租金水平是不可能达到的。”倪晓武说。那么，为什么戴德梁行乐于接下这样一个烫手山芋呢？

    “2006年，戴德梁行的股权被卖给一家英国的上市公司，英国公司对戴德粱行中国区的业务考核压力非常之大。在这种压力下，戴德梁行相关人员在风险和利润两头的权衡中，天平倒向了利润。”一家知名评估机构的负责人告诉记者。