太古地产在内地的四个项目均已启动，首个落成启用的项目三里屯Village将在今年年中开始分阶段开业。此项目因被业内评价为北京的“香港太古广场”而倍受关注。3月底太古地产宣布在北京成立中国大陆地区总部。在公认的内地楼市调整期，将未来5年内的发展重心转向内地，太古地产意欲何在？又如何看待内地楼市？

    已有逾百家国际知名品牌签约入驻的三里屯Village预定今年年中开放南区第一期。《楼市》记者从项目租赁处了解到，目前，南区的出租率已达到85%。因罩上了享誉世界的“太古广场”盛名，三里屯Village自2007年初太古地产斥资逾40亿元入股，便轰动一时。如今，当太古地产决定重心转移时，三里屯Village因率先开业，勘称太古地产在内地交上的首张“成绩单”。

    200亿砸向商业地产

    太古地产在内地的四个项目都将于2012年前陆续开业，分别位居三大一线城市：北京、上海、广州。

    在接受《楼市》记者专访时，太古地产中国区总裁安格里介绍，除了建筑面积超13万平方米的“三里屯 Village”即将开业外，建筑面积40.5万平方米的广州太古汇项目开业时间定为了2010年；33.4万平方米的上海大中里项目第二阶段的拆迁工程亦随即展开，开业时间为2012年；建筑面积达17.5万平方米，由太古地产与远洋地产各持50%股权的北京朝阳区将台项目也已经启动，开业时间定为 2010年。

    显然，太古地产内地步伐正明显加快。3月25日，在紧临三里屯Village的三里屯中宇大厦，太古地产宣布在北京成立中国大陆地区总部，并任命已经连任两年太古地产常务总裁的安格里担任中国区总裁。此举标志着太古地产在中国大陆地区走出战略性的一步。

    事实上，早在成立中国大陆地区总部7年之前的2001年，太古地产已在广州设立了首个代表处。经过4年的蛰伏，又于2005年分别在北京和上海设立了代表处，并在2007年设立了成都代表处。然而2001年至2008年是中国房地产迅速发展时期，与恒隆、恒基、新世界、长江实业等香港实力企业快速拓展相比，太古地产内地扩张节奏显得缓慢。

    对此，安格里先生表示并不遗憾，“我只向前看，我相信未来10年内在这里都会有好收成。中国还有很多机会，让我们一展所长，回报我们的股东。”

     “太古地产的发展重心将是内地房地产市场。”安格里雄心勃勃地对记者表示，未来五年如果没有新项目加入，他将很失望。“我们有这样的胃口。”安格里说。

    截至目前，太古地产在内地四个项目的投资总额超过200亿元，项目总楼面面积共逾100万平方米，均为以零售业为主的“商业地产”形态，并没有涉足“住宅”市场。

     “当然，这不意味着太古地产拒绝在内地开发住宅项目，”安格里笑着解释，“我们很希望也很愿意探讨在中国，特别是在北京，是否有一些开发住宅物业的机会。但是本地开发商很有竞争力，所以我们要参与其中，就要有一些自己的特点。因此，在未来几年，我们暂时会把精力放到一些重点的商业物业上，希望从中建立起我们的信誉。”

    市场风险高于政策风险

    就在太古地产加快内地拓展之时，内地的房地产市场正处于宏观调控和信贷紧缩压力下的波动时期。

    太古地产选择在这样的时机迈出战略性的一步，是否将承担一定的风险？面对记者的质疑，安格里承认，目前内地楼市存在众多不确定因素，但太古地产瞄准的是内地房地产市场的长期增长。

     “香港作为中国的城市之一，房地产发展步伐已经放缓，比不上国内的其它城市，可以预见未来五年我们的发展重点是在中国大陆的几个城市，因为它的腹地很大，发展前景很广。”安格里坚定地表示，“在北京设立中国大陆地区总部，无疑是太古地产发展史上的一座里程碑。有鉴于我们对中国市场的坚定信心及长期投资的发展方向，北京总部的成立是顺理成章的事。”

    然而太古地产首先面临的是政府对外资进入内地房地产市场的限制。众所周知，随着外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策的实施，很多外资企业难以向内地项目输血，一些香港上市公司的募集资金也难以进入内地。太古地产的资金如何进入内地？

    有业内人士分析，由于远洋地产是香港上市的内地公司，与其合作对于太古地产来说，更方便资金划转，可以避开复杂的审批。面对记者的追问，安格里并不愿意多谈，只是简要表示，“我们与监管部门有正规的协议，在投资上并不受到很大限制，只是时间上的问题。”“对现有的项目，我们没有受到所谓调控的影响，而是可以按照自己的进度和安排来做。简单来讲，我们要集中资金来完成现有的计划，这是没有问题的。”安格里强调。

    相比起政策变化可能带来的风险，永无止境的市场变化是太古认为进入内地发展的最大影响因素。“政策法规的变化是容易适应的，市场永无止境的变化才是难题。尤其是我们进入了几个城市，不同地区各有特性，不能照搬香港的做法，必须依照本地市场进行调整。具体的挑战通常来自如何抓住机会又在可以接受的价格范围内进行投资。”安格里开玩笑说，“对我个人而言，最大的问题是语言不通。”

    安格里简介：

    安格里目前负责统筹太古地产在中国的业务运作，包括执行公司整体的投资策略；在公司设有代表处的中国四大主要城市进行项目收购计划；并执行公司于北京、上海及广州现有的发展项目。

    安格里出身特许测量师，自1980年起移居香港。1995年加入太古地产后，安格里曾先后担任公司多项重要职位：2003年出任公司董事，2006年升任为常务总裁，2008年赴任中国区总裁。

    不过，即使市场变化万千，安格里还是相信太古地产内地拓展的前景。“太古地产在过去30多年来的勤劳工作，让我们有了雄厚的基础，可以承受市场上的一些颠簸，而且我们相信未来的前景是好的，三里屯Village今年可以落成，而将台项目、广州太古汇将于2010年完成。我们有信心可以把成本收回来。”

    合作开发尤佳

    对于今后在内地扩张的步伐，安格里认为仍要稳妥考虑。“我们希望在已有项目的城市继续发展，可能再加上一两个二线城市。其实太古地产不会把资源分散得过散，或发展得太快，因为我们引以为豪的就是比较专注，如果太分散，可能就会牺牲质量。”

    实际上，为平抑股地相扯下的楼市非理性火爆以及促使房价平稳，国家接二连三出台调控政策，尤在货币紧缩大势下，内地开发商当前普遍面临资金链紧张问题，部分开发商以大折扣价出售项目，部分开发商向坐拥巨资的香港发展商抛出“橄榄枝”，这也令一直期望增加内地土地储备的香港发展商有了加快进军内地房地产步伐的机会。

    太古地产在内地的四个项目的开发模式均是与本土公司合作而进入，其中三里屯Village零售部分太古持有80%的股权；将台项目太古地产与远洋地产各占50%股份；太古地产拥有广州太古汇项目97%的股权；而在上海大中里项目中占50%的股权。

     “我们从不抗拒与别人合作，假如找到一个好的伙伴，那么合作是很好的，因为可以整合不同的技能、资产，在一个新的市场开发中，这就更加重要。特别是在投资机会方面，很多时候，他们还能拿到我们拿不到的土地。”安格里坦言。

    对于太古地产而言，未来在致力发掘内地一线核心城市及选择二线城市投资商机的同时，同样重要的是寻找拥有共同理念的公司，并与其组成战略合作伙伴关系。“其实我们不乏与其他公司合作的先例，比如在香港的又一城项目，我们开始是持有50%股权，这个关系持续了很久，到最近才改变。尤其在内地新市场的开发中，与其他公司的合作可以很好地分享经验与资源。” 安格里表示。

    据了解，太古股份旗下不仅拥有地产业务，还拥有航空业务、海洋业务、汽车业务、饮料业务。“光景好时，来自地产业务的收入会达到集团所有业务的六至七成，平均也有五成左右。”对于内地的发展前景，安格里表示， “我们不敢指望100天后成为赢家，即便是100个月后成为赢家，我们也会很高兴。”

    太古地产简介：

    太古地产成立于1972年，致力于商业、零售和住宅项目的开发和管理。从80年代中期开始，太古改变了重点发展住宅物业的政策，转变为发展商业物业，目前太古地产在香港已落成项目的总建筑面积逾135万平方米，主要投资项目包括港岛东、太古广场及又一城。除亚洲以外，太古地产的业务亦遍及美国及英国。2007年《福布斯》全球公司排名中，太古集团位列705位。目前，太古地产在内地的北京、上海及广州拥有共四个综合投资项目，均为商用物业。

    10年内有好收成——专访太古地产中国区总裁安格里

    《楼市》：太古地产2001年在广州就设立了代表处，但在内地市场8年的发展高潮中只开发了四个项目，是否后悔在内地的发展节奏太慢了？

    安格里：目前中国房地产发展形势依旧非常好，我们不会觉得遗憾。我个人不会往后看，只会往前看，我相信在未来的日子里，中国还有很多机会，让我们一展所长，回报我们的股东。我们不会太追求扩张速度，因为资源被分摊得太薄会影响开发的质量。

    《楼市》：受国内宏观调控影响，今年的房地产市场形势并不明朗，太古地产为什么会选择此时间点在北京设立中国大陆地区总部？

    安格里：在北京设立中国大陆地区总部是太古地产发展史上的一座里程碑。这里包含了我们对中国市场的坚定信心，可以看出我们的长期投资方向。香港房地产市场可以拓展的空间远不及内地，因此，我们未来5年的发展重心将转至内地市场，股东支持我们这样做。我相信，未来10年内在这里都会有好收成。我们会重点选择四五个城市发展项目，如果未来5年内找不到新项目，我会很失望。

    《楼市》：太古地产在成都设立了代表处，是否意味着在成都也会有进一步的发展？

    安格里：2005年，我们在上海、北京成立代表处，这样团队可以了解当地与香港、广州项目运作上的不同，而找到合适的项目。在成都成立办事处也是出于同样的希望，希望有这样的团队来了解当地的市场、同行和机会，当然我们很希望在成都寻找到一些好的项目。

    《楼市》：太古地产比较倾向和哪些公司合作？或者说，比较倾向于合作怎样的项目？

    安格里：在新的发展区域，我们倾向于寻找有共同理念的公司作为合作伙伴一同发掘商机。我们在商业地产开发上专注于持有经营，进行长线投资，希望我们的合作伙伴也有这样的实力。我们欢迎合作伙伴，因为他们可以将当地的智慧带给我们，而且他们有自己的能力和专长，特别是在投资机会方面，很多时候，他们还能拿到我们拿不到的土地。

    《楼市》：进入内地市场以来，你们遇到的最大问题来自于政策环境还是市场环境？

    安格里：政策环境在香港比较稳定，而在内地总有改变，但我们还是觉得可以配合政策的改变。而市场的变化永远不可琢磨，比如北京、上海、广州都有各自的特点，政策一样，但市场各有不同。我们不能把香港的那套模式全搬到内地，也不能把太古广场全部搬过来，结合当地的情况和特点进行改变对太古地产构成一定的挑战。地产是很独特的行业，如何随着环境而改变，这是我们要解决的问题。

    《楼市》：三里屯Village定位高端，而北京的高端商业地产领域竞争已非常激烈，尤其三里屯紧邻CBD，三里屯Village有哪些独特的竞争优势，又遇到哪些挑战？

    安格里：我们一直致力于为租户和顾客在高端区域营造独特的、具有吸引力的社区环境，这些在我们香港的旗舰项目太古广场里大家都感受得到。在三里屯 Village这个项目中，我们也通过超大的公共空间设计、引入一批尚未进入国内的国际品牌商家以及把古典与现代大都会风格融合在一起的充满惊喜的建筑设计来营造独特的商业社区氛围，其特点是创意加豪华。我们的做法已经赢得大量租户的肯定，三里屯Village招商非常顺利，南区年中就将完工。在这个项目上，我们的挑战是工期，项目是收购来的，必须在9个月内完成改善工程，这样的工作实际上需要3年时间完成。

    《楼市》：近期潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)表示，未来100天中国房企会发生巨变，您是否同意这个观点？您觉得在中国房地产业进行洗牌的过程中，太古地产会处于怎样的地位？最大的赢家会是谁？

    安格里：我不敢挑战潘先生的智慧，因为他是很成功的商人。可以说，100天会有很大的变化，但是否有巨大的戏剧性变化我无法预测，我们不敢指望在100天后会成为赢家，即使太古地产在100个月之后成为赢家，我也很高兴。