最新统计资料显示，由于部分开发商自身原因或招商进度及装修等问题，绝大多数计划在今年年初开业的商业地产项目都将开业日期安排到了5-7月份。推迟入市或开业的安排，一方面使第一季度新增供应量明显回落，总计约20万平方米，仅是去年第四季度的25%，环比下降了75%；另一方面也为本季度北京商业市场出现小“井喷”创造了机会。随着2008年奥运会的临近以及旅游业逐步进入旺季，大量新项目集中入市的趋势日益明显。由此也势必将有效拉动新供项目周边商铺的租金。

    存量达到1350万平方米　一季度商铺租金上涨达3成

    来自高玮环球的最新数字显示，截至今年第一季度，北京商铺市场单体规模大于1万平方米的商业项目总存量达到大约1350万平方米。包括超市和经营家具、建筑材料、电器等产品的专业市场在内的仓储型大卖场所占市场比重略微下降了1个百分点，至24%；购物中心所占比重则停止了下滑态势，较上季度上涨了2%，回升至 24%。二者同时成为占市场比重最大的两个物业类型。虽然存量加大，但由于对未来商铺投资回报的信心，第一季度的租金仍然出现了大幅度的增长。

    而据21世纪不动产北京区域市场部的统计资料显示，今年第一季度，北京商用房产市场中89％的客户表达了欲租用商铺的意向，这个比例较去年第四季度上涨了22％，同比去年第一季度上涨了36%。同时，商铺的租金价格也是水涨船高，第一季度北京商铺平均涨幅环比去年第四季度在30%左右。

    目前，北京租金最高的商铺当属王府井步行街，商铺租金已经冲至35元／平方米／天。在此，一个300平方米商铺的年租金大约需要380万元左右；金融街区域同样租金高涨，已经达到15元-18元／平方米／天；CBD商圈、亚奥商圈等核心商圈的租金上涨幅度更是惊人，分别为8元-10元／平方米／天、6元 -8元／平方米／天。

    值得关注的是，随着当前商铺市场的供不应求，一些商铺转让者开始收取高额转让费。据统计，目前团结湖、和平里片区的转让费一般为5万元－8万元，CBD、亚运村则高达10万元－15万元，且极难拿到铺面。而据前不久接手位于双井商铺的一位商户介绍，虽然原经营者未收取转让费，但以220元／平方米／月的价格转租，与当初原经营者以140元／平方米／月盘下商铺的租金相比，每月抬高了租金80元／平方米。此外，今年第一季度在西单大悦城上市的带动下，西单区域首层平均租金报价稳步上升，达到1050元/平方米/月左右，较去年同期上涨了25%。

    土地成本影响开发趋势　小型购物中心将大行其道

    虽然今年第一季度，北京购物中心所占比重停止了下滑态势，较上季度上涨了2%，回升至24%，但戴德梁行华北区商铺部董事、商业顾问业务负责人张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)仍认为，今后中小购物中心将成为市场发展的必然趋势。

    张家鹏认为，造成这样趋势的主要原因是来自土地成本的不断上涨。据其分析，中国房地产价格迅速涨高的背后是土地价格的大幅上升，国内商业与住宅用地出让制度基本未进行区分，全部统一实行招拍挂的政策使得近几年商业地产开发成本大幅增加。在此状况之下，取得土地的发展商在进行购物中心开发时，会更为关注项目未来的运营效率，以便取得更高的租金收益来平衡较高的成本投入。相比大型购物中心而言，中小购物中心通常会有更高的平均租金表现，因此便成为发展商乐于选择的对象。

    同时，在经历一个阶段的经验积累后，国内开发商对于商业地产的开发心态已逐渐回归理性，规模经济性、管理可控度、投入回报周期等务实问题已渐成其开发购物中心前的主要考虑因素。以往过于追求项目规模体量、喜大求全的现象将较少出现，理性心态的回归使得大规模购物中心发展受到抑制，而更富效率的中小购物中心比重将进一步提高。

    值得注意的是，随着中国城市化发展进程提速，城市半径规模得以迅速扩大，由此兴起了大量颇具规模的新居住组团。居住人口所产生的便利化消费需求，为区域商业发展提供了良好基础条件。同时，受品类需求及消费需求规模的限制，区域型商业并不需要太大商业面积，相对更适合发展以餐饮、服务功能为主的中小型购物中心。因此，区域商业的兴起无疑也将有效带动中小购物中心的发展。