总价44亿元，楼板价67000元／平方米的163地块开始前期规划

    曾在去年创下地块总价44亿元、楼板地价67000元／平方米天价的南京东路163地块项目，目前已开始由苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划。记者近日了解到，由于拿地成本堪称天价，南京东路163地块日后建成的商业项目要达到预期的回报率，难度相当高。

    为了达到“合理”的租金回报，预计2012年前后推出市场的“163地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达4：1。

    163街坊

    地王进入公众视线

    黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端——东至江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路，出让土地面积虽然仅有13709平方米，但规划容积率高达4.8，所以，可建面积约65803平方米。“163地块项目”在公开出让时设定的规划土地用途为商业、办公，经上海市土地使用权出让招拍挂办公室批准，于2007年6月28日公告，以公开挂牌方式出让。

    一经公告，南京东路163地块出让立即引起了国内外众多地产大鳄的关注，不仅有新鸿基、九龙仓、中信泰富、香港建设、香港置地、华润置地、仁恒地产等耳熟能详的港商大鳄，也有凯龙瑞、铁狮门等向来在上海房地产市场保持低调的美资机构前来捧场。由于各路外资地产巨头频频现身，以至于当时很多业内人士预测，163地块最终被港商拿下的可能性相对较大。

    由于地块位置特殊，因此在该地块的标书中明确规定，“境外，同期银行存款在1.5亿美元以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的自然人、法人和其他组织；境内，已进行工商登记、拥有营业执照、具有房地产开发一级资质，注册资金在1.5亿元人民币以上，同期银行存款在10亿元人民币以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的企业均可申请参加。”

    同时，标书还提出了其他土地出让中极其罕见的一项要求——竞买人除了在申请时要提交其他常规文件外，还要提交规划设计概念方案，提交内容包括设计说明报告、图纸、模型及多媒体演示文件等。

    傲人的地段天赋、众多巨头的捧场、独一无二的招标门槛，这一切都使得南京东路163地块自出现在公众视野开始就与众不同，具备了天价地块的“身段”。

    每平米10万

    苏宁面临成本高企

    即便如此，当南京东路163地块最终成交时，其价格之高还是让人不由惊呼。

    最终参与竞价的开发商中，除了苏宁房地产外，还包括香港九龙仓集团、新鸿基集团、太古地产、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC、美国房地产开发商铁狮门等。竞价经历45分钟，接近300轮，最后南京苏宁房地产以人民币44.04亿元的最高报价竞得了黄浦区163街坊地块国有土地使用权，并当场签订了《成交确认书》。以此计算，该地块楼板价为66930元／平方米，亩价为2亿元／亩。此价格创下了上海土地拍卖市场的最高价格，并且至今仍然保持无出其右纪录。

    天价拿地给坊间带来的是一声惊叹，给苏宁留下的却是一个难题。楼板价67000元／平方米，加上正常的建设成本，南京东路163地块项目每平方米产品成本接近10万元。按照商业项目一般的年回报率要求10%左右计算，该项目未来平均租金水平应达到10000元／平方米／年，也就是27元／平方米／天。这样的租金要求在上海对于任何一个商业项目来说，都不能不称之为一个巨大的挑战。

    地产是副业

    苏宁露出现实难题

    根据戴德梁行2008年一季度的市场报告数据显示，今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金较2007年四季度上升2.5%，达到50.2元／平方米／天(有效面积租金)，按照商业项目60%有效率计算，上海像南京西路这样的“高档商圈”平均每平方米建筑面积租金已经30元／天；戴德梁行的报告同时显示，同期上海甲级写字楼平均租金报价达到8.98元／平方米／天，比上季度降低1%。而核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为12.2元／平方米／天，按照写字楼一般得房率70%左右计算，平均每平方米建筑面积的租金则为8.5元／天。很明显，南京东路163地块未来所造综合商业项目，要得到理想的租金收益率，只能扩大零售商业部分的面积，缩小写字楼部分面积。

    但即使整个项目被建成100%的零售商业物业，期望中的27元／平方米／天的“合格”租金水平也只能刚刚符合目前的市场现状，然而，根据规划要求，163地块项目必须建有相当部分的写字楼物业。

    而且，我们无法忽视这样一个现实——作为商业地产(第二主业)开发商，苏宁在规划、定位，建造、招商，后期经营、维护一个大型综合型商业物业方面，尚无任何成功的个案记录，而这样的记录关乎项目招租，特别是高价招租时大业主的号召力。

    应对高难度

    专家提出产品概念

    根据黄浦区政府对南京东路(步行街东延伸段)的未来规划，其今后的定位是“大众高端”，从品牌来说是以国际二、三线品牌为主。显然区政府希望能将外滩和人民广场连成一片，形成中高端零售业的集聚效应。但南京东路这样的非顶级高端定位，对163地块项目而言，多少有一些影响。好在南京东路已经显示出档次大幅度“升级”的迹象——163地块对面，已经建成的宏伊广场、将建的恒基地产155地块项目以及基汇资本收购改建后正在高调招商的“353”广场(东海商都)，这些大型商场尽管在未来与“163项目”有直接的竞争关系，但“163项目”更需要它们共同带来的“高端人气”。

    苏宁非常清楚163地块项目的地段优势和自己在经营方面的不足，所以苏宁在目前的项目规划启动阶段就已经聘请“五大行”之一的戴德梁行进行专业辅助。

    负责南京东路163地块项目前期规划的戴德梁行商铺部董事韦泽铭向记者坦言，由于163地块拿地成本太高，要达到理想的租金回报率，难度的确相当大。

    韦泽铭透露，目前该项目尚处于前期规划、定位阶段，预计将于2012年前后正式建成面世。为了拉高平均租金水平，未来项目总体量的80%左右将用作零售商业面积，20%左右将用于写字楼。由于地块面积有限，因此项目只能尽量向上、向下的空间拓展，加上地铁上盖这一特性，对项目规划和定位提出了更高要求。

    一般而言，商业项目都会提前一年左右开始招商。“鉴于163地块的特殊性，我们会考虑提前2年半到3年的周期开始招商。”韦泽铭说。虽然没有透露项目未来的招商定位，但韦泽铭告诉记者，“引进的商家不一定是最顶级的品牌，但一定是最适合的。”

    ◇记者手记

    标杆效应全面考验苏宁

    目前，作为上海顶级商圈的南京西路上，大型零售物业(不包括街铺)的首层租金已达到45元／平方米.／天，而顶级物业，如中信泰富、梅龙镇广场、恒隆广场等的首层商铺租金更高。而且，在经营状况良好的商场中，业主从商家营业额提成获取的收益会远高于固定租金。反观写字楼，在同样地段的南京西路上，被称为目前沪上“最顶级”的越洋广场，目前预租租金成交价也仅在14元／平方米／天左右。

    所以，以苏宁163地块项目这样的成本，造顶级写字楼以稳定收租与市场现实不符；记者也不能想象163地块项目建成分割出售的零售商铺，因为它难以报出每平方米十几万元的平均天价；要实现合理的投资回报，163地块项目除了最大限度地建设、持有、挖掘零售物业的增值效应，并无它途。

    “不过，商场经营者的付出亦相差巨大”。韦泽铭表示，不同于写字楼项目，大型零售项目的租金决定因素非常复杂，除了经营团队的声誉、吸引力以及相邻商家的档次和知名度等人为因素外，还包括项目所在的位置、体量、形态、外观、装潢、动线、平面布局、层高、轨道交通节点等。

    还有，对大多数本地的房地产企业来说，持有、经营大型商业地产并能够“守住”——可能需要三年五年，也可能是七年八年，需要业主有耐心且不断地投入。“大部分国内开发商或者急于套现，或者对前期入驻商户的知名度及租金支付能力期望过高，所以，国内开发商在商业项目上成功的并不多见。”韦泽铭说。虽然他并未向记者透露苏宁为163地块项目设定的培育期究竟有多长，但无疑苏宁没有作出短期套现的计划，从这一点上来说，苏宁已经是本地开发商中的佼佼者。

    拿下163地块之时，正是股市大热之际，不管出于今后圈钱、还是出于提升自身资产质量之需，苏宁当时急于打造“标杆”之举路人皆知。现在虽然时过境迁，但163地块却成了真正考验苏宁的“标杆”——面对一个在上海成本最高的商业项目，他是否拥有以几年时间“捂”热项目的心理准备？他是否拥有将开发、运营和管理角色集于一身的能力？